鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１５ -44	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	３０８１５ -16	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m区道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	３０１１８ -44	杉並区		更地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	３０８０９ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e	３０１１３ -16	杉並区		更地	（　）	ほぼ台形	北東5.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,133,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,133,939	100 [ 91.7]	1,236,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 794,012	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	769,814	100 [ 70.6]	1,090,388		1,090,000
c	(　 ) 1,094,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,094,854	100 [ 96.0]	1,140,473		1,140,000
d	(　 ) 1,061,737	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,052,181	100 [ 81.3]	1,294,196		1,290,000
e	(　 ) 1,018,824	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,006,598	100 [ 85.6]	1,175,932		1,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

中野 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,505,836	11,688,995	39,816,841	22,806,000	17,010,841	（　0.9556） 16,255,560	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	406,389,000 円　　　　（　 996,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	239.80	ＲＣ6	1,254.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	408 ㎡	23.1 m x 18.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・フロア貸し、２～６階共同住宅・１Ｋタイプ・平均専有面積約３７㎡

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	239.80	53.0	127.00	4,700	596,900	6.0	3,581,400
							1.0	596,900
2～ 2	住宅	217.60	96.3	209.60	3,600	754,560	1.0	754,560
							1.0	754,560
3～ 4	住宅	217.60	96.3	209.60	3,650	765,040	1.0	765,040
							1.0	765,040
5～ 5	住宅	180.80	95.6	172.80	3,650	630,720	1.0	630,720
							1.0	630,720
6～ 6	住宅	180.80	95.6	172.80	3,680	635,904	1.0	635,904
							1.0	635,904

計		1,254.20	87.8	1,101.40		4,148,164		7,132,664
								4,148,164

⑨年額支払賃料	4,148,164 円　×　12ヶ月　＝　 49,777,968 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,101.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,304,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,082,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,654,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,428,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,132,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,148,164 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,010,016 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,505,836 円　　　　（　 126,240 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１９　　　　-13	3,649 ( 3,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,880	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１９　　　　-14	3,460 ( 3,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,754
c	３０１９　　　　-15	3,303 ( 3,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,407

中野 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,172,000 円	362,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,777,395 円	53,082,168　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,688,995 円　（　　　　　　 28,649 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,254.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,806,000 円（　　　　　 55,897 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,505,836 円
②総費用	11,688,995 円
③純収益　①－②	39,816,841 円
④建物等に帰属する純収益	22,806,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,010,841 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,255,560 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,389,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 996,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-24

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　樫野　匡彦

印

TEL.

鑑定評価額

473,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野２丁目１２番１｢中野２－１１－１｣				②地積　(㎡)	408 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中層の店舗、事務所、マンションが多い商業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	中野 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 28 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 414 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中層商用ビルの他、店舗兼共
同住宅も多く建ち並ぶ「千光
前通り」沿いの近隣商業地域

街

路

８ｍ区道

交通

施設

中野駅東方

280m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は千光前通り沿いの「近隣商業地域」として熟成しているが、共同住宅等の住宅需要も近年増加傾向に
ある。地価は周辺都市整備事業の影響を受けつつも、コロナ禍の状況を反映し、総じて横這い推移と予測した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 982,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね中野区、隣接区内のＪＲ・私鉄・地下鉄各駅周辺の近隣商業地域。需要者は此等の地域に店舗、共同
住宅、事務所用地を求める法人又は個人。繁華性の高い新宿区方面にも便が良く、顧客が此等の地域に流出し易い状況
にある一方、中野駅周辺再開発に拠る期待感等の高まりから収益物件の投資利回り等に着目した需要が下支えとなって
いる。土地は対象標準地と同規模程度で総額３～５億円前後、建物付６～８億円前後が需要の中心価格帯とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣商業地として熟成した取引事例地の内、規範性が高い事例地に係る試算値を中心に求められている為
客観性・実証性に長ける。一方、建物想定や賃料設定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価
格も理論値としての説得力を有するが、土地のみの市場性を捉えた場合における実証性にやや欠ける。従って、比準価
格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.3]

[100.0]
100

1,160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気全般が先行き不透明な状況下、当区では
中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産
年齢人口・新設持家着工件数とも概ね横這い
と安定している。

周辺再開発の影響に拠り、投資用収益物件の
需要が旺盛で中野駅周辺商業地域の内、繁華
性中位の千光前通り沿い商店街地価も安定推
移の状況にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１５ -32	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北3.7m区道、東2.9m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
b	３０１１４ -33	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,252)
c	３０１０７ -14	中野区		更地	（　）	不整形	北東8.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	３０８１５ -7	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m私道、中間画地		商業高度地区3種 (86,224)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 903,307	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	1,082,223	100 [ 88.4]	1,224,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,220,000
b	(　 ) 1,091,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,091,533	100 [ 91.2]	1,196,856		1,200,000
c	(　 ) 818,532	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	843,004	100 [ 71.8]	1,174,100		1,170,000
d	(　 ) 723,938	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	721,766	100 [ 62.3]	1,158,533		1,160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

中野 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,361,617	11,781,468	39,580,149	22,806,000	16,774,149	（　0.9556） 16,029,377	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	400,734,425 円　　　　（　 982,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	239.80	ＲＣ6	1,254.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	408 ㎡	23.1 m x 18.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗・１室、２～６階：共同住宅（２～４階：１Ｋ・３４～３６㎡台×１８戸、５～６階１ＬＤＫ・４２～４６㎡台×８戸）。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

エントランス、エレベーター、廊下等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	239.80	53.0	127.00	4,750	603,250	6.0	3,619,500
							1.0	603,250
2～ 2	住宅	217.60	96.3	209.60	3,600	754,560	1.0	754,560
							1.0	754,560
3～ 4	住宅	217.60	96.3	209.60	3,630	760,848	1.0	760,848
							1.0	760,848
5～ 5	住宅	180.80	95.6	172.80	3,600	622,080	1.0	622,080
							1.0	622,080
6～ 6	住宅	180.80	95.6	172.80	3,670	634,176	1.0	634,176
							1.0	634,176

計		1,254.20	87.8	1,101.40		4,135,762		7,152,012
								4,135,762

⑨年額支払賃料	4,135,762 円　×　12ヶ月　＝　 49,629,144 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,101.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,304,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	中野区内における同類型建物として標準的な金額を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,933,344 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,646,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,286,677 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,152,012 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,135,762 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,006,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,361,617 円　　　　（　 125,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００６　　　　-22	3,480 ( 3,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００６　　　　-23	3,783 ( 3,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,834
c	３００６　　　　-24	4,428 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	3,869

中野 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,172,000 円	362,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,869,868 円	52,933,344　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,781,468 円　（　　　　　　 28,876 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,254.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,806,000 円（　　　　　 55,897 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,361,617 円
②総費用	11,781,468 円
③純収益　①－②	39,580,149 円
④建物等に帰属する純収益	22,806,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,774,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,029,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 400,734,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 982,000 円／㎡）