鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１８ -39	杉並区		建付地	（　）	長方形	南東5.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	３０１１４ -33	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,252)
c	３０１１８ -44	杉並区		更地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	３０８１０ -6	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,299)
e	３０１１５ -32	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北3.7m区道、東2.9m、角地		近商高度地区3種 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,054,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,054,852	100 [ 99.7]	1,058,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 1,091,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,091,533	100 [ 99.6]	1,095,917		1,100,000
c	(　 ) 1,094,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,094,854	100 [ 99.7]	1,098,148		1,100,000
d	(　 ) 756,204	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	757,732	100 [ 78.3]	967,729		968,000
e	(　 ) 903,307	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	1,082,223	100 [ 99.5]	1,087,661		1,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

中野 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,049,154	5,885,616	18,163,538	13,079,000	5,084,538	（　0.9549） 4,855,225	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	118,420,122 円　　　　（　 890,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.05	ＲＣ8F1B	603.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	133 ㎡	10.5 m x 13.3 m	前面道路：区道　 10.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１階はフロアー貸し店舗、２～８階は１Ｋタイプ、平均専有面積２８㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

エントランスホール等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	101.75	83.7	85.16	3,900	332,124	5.0	1,660,620
							0.0	0
1～ 1	店舗	75.05	45.5	34.12	5,000	170,600	6.0	1,023,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	61.02	92.5	56.42	3,620	204,240	1.0	204,240
							1.0	204,240
4～ 6	住宅	61.02	92.5	56.42	3,656	206,272	1.0	206,272
							1.0	206,272
7～ 8	住宅	61.02	92.5	56.42	3,693	208,359	1.0	208,359
							1.0	208,359

計		603.94	85.1	514.22		1,946,738		4,128,234
								1,444,014

⑨年額支払賃料	1,946,738 円　×　12ヶ月　＝　 23,360,856 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 514.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,542,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準、店舗・住宅面積割合等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,903,516 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,245,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,658,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,128,234 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,444,014 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 351,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,049,154 円　　　　（　 180,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１２　　　　-14	3,350 ( 3,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,620 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３０１２　　　　-15	3,145 ( 3,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	3,634
c	３０１２　　　　-13	3,603 ( 3,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	3,735

中野 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	205,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,241,316 円	24,903,516　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,885,616 円　（　　　　　　 44,253 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 603.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,079,000 円（　　　　　 98,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,049,154 円
②総費用	5,885,616 円
③純収益　①－②	18,163,538 円
④建物等に帰属する純収益	13,079,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,084,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,855,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,420,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 890,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-17

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　神田　直樹

印

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

990,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区東中野４丁目８番４｢東中野４－１０－２０｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ3F1B	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東10.6m区道	水道、ガス、下水	東中野 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．６ｍ区道

交通

施設

東中野駅の北方

190m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

東中野駅に近い店舗兼共同住宅を主体とする地域で、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 862,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東中野駅を中心として、中野区及び隣接区において店舗兼共同住宅の建築が可能な近隣型の商業地域で
ある。需要者は、地縁を有する不動産業者等の投資家が主体となる。都心への接近性が良好で利便性の高い地域である
が、コロナ禍のなか地価水準は微落基調で推移している。規模を含む個別的要因の相違により選別化されるが、市場に
おける需給の中心的価格帯は標準的規模で１億円～１億５千万円と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は東中野駅に近く、店舗兼共同住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バラ
ンスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる
収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準
地より求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[114.6]

[100.0]
100

995,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    993,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症拡大に伴う経済的
影響により景気は不透明感が強い。地価動向
に関連する経済環境も同様で、市場はやや停
滞気味である。

特筆すべき地域要因の変動は認められないが
、近隣地域における不動産需要は停滞気味で
あり、地価水準は微落基調で推移している。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１５ -44	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	３０１０９ -22	杉並区		建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
c	３０８０４ -10	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		近商高度地区2種 (76,280)
d	３０８１１ -4	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、北2m、二方路		商業高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,133,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,133,939	100 [ 89.4]	1,268,388	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,006,558	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,000,519	100 [ 98.9]	1,011,647		1,010,000
c	(　 ) 902,108	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	930,596	100 [ 85.1]	1,093,532		1,090,000
d	(　 ) 903,971	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.2]	891,341	100 [ 88.0]	1,012,888		1,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

中野 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,807,714	5,572,097	17,235,617	12,313,400	4,922,217	（　0.9549） 4,700,225	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	114,639,634 円　　　　（　 862,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.05	ＲＣ8F1B	603.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	133 ㎡	10.5 m x 13.3 m	前面道路：区道　 10.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階はフロア貸し店舗。２階以上は１Ｋタイプにより構成される共同住宅、平均専有面積は２８㎡程度。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	101.75	83.7	85.16	3,100	263,996	4.0	1,055,984
							0.0	0
1～ 1	店舗	75.05	45.5	34.12	5,000	170,600	6.0	1,023,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	61.02	92.5	56.42	3,450	194,649	1.0	194,649
							1.0	194,649
3～ 8	住宅	61.02	92.5	56.42	3,500	197,470	1.0	197,470
							1.0	197,470
～

計		603.94	85.1	514.22		1,814,065		3,459,053
								1,379,469

⑨年額支払賃料	1,814,065 円　×　12ヶ月　＝　 21,768,780 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 514.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,851,192 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,619,972 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,180,999 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,438,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,459,053 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,861 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,379,469 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 335,880 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,807,714 円　　　　（　 171,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１７　　　　-25	3,580 ( 3,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３０１９　　　　-12	3,518 ( 3,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,518
c	３０１９　　　　-10	3,340 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,340

中野 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,158,000 円	193,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,125,797 円	23,619,972　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,572,097 円　（　　　　　　 41,895 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 603.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,313,400 円（　　　　　 92,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,807,714 円
②総費用	5,572,097 円
③純収益　①－②	17,235,617 円
④建物等に帰属する純収益	12,313,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,922,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,700,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,639,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 862,000 円／㎡）