別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
中野 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-13 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋 印  TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区弥生町２丁目２４番７外
｢弥生町２－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 中野新橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 中野新橋駅南東方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく
、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね中野区及び周辺隣接区内の私鉄沿線並びに準幹線道路沿いの商業地である。需要者は中野区内に店舗
ビル・店舗付マンション等を購入希望の法人・個人で概ね東京都内に所在している。駅への接近性に優れ利便性の高い
区内商業地に対する需要は旺盛であるが新型コロナウイルス感染症の影響もあり地価はほぼ横ばいである。商業地の取
引規模は供給により様々であるが土地１㎡あたり概ね１２０から１４０万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主として中野区内の近隣商業地を中心に取引事例の収集に努めた。一方、類似すると思われる賃貸事例を収集し試算し
た収益価格は収益性を反映している。収益獲得を目的とする賃貸用の店舗付マンション等も見られるが、価格形成要因
が類似する取引事例から求めた比準価格は、市場性・収益性を反映した価格であり実証的である。したがって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 [100.0]
100		 1,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、新型コロナウイルス感染症の景況に
より厳しい状況にあるが、各種政策効果等に
よる持ち直しの動きがみられる。


中野新橋駅の至近に位置する商業地である。
店舗付マンション、店舗併用住宅等が建ち並
んでいる。


個別的要因に特に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０８１０

-6		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南5.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,299)
b ３０８１５

-2		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25.2m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,500)
c ３０１１０

-42		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10.9m市道、
東5.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ３０８１０

-13		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m区道、
西5.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ３０１０９

-22		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南25m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
756,204  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
757,732 		 100
[  63.9]
1,185,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
1,618,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,647,333 		 100
[ 121.5]
1,355,830 
1,360,000 
c (　           ) 
1,455,978  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,260,587 		 100
[  95.0]
1,326,934 
1,330,000 
d (　           ) 
798,534  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
765,072 		 100
[  60.5]
1,264,582 
1,260,000 
e (　           ) 
1,006,558  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,000,519 		 100
[  85.3]
1,172,941 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,250,000 円／㎡]  



中野 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,128,303 
9,640,464 
28,487,839 
18,788,400 
9,699,439 		 （　0.9556）
9,268,784 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    231,719,600 円　　　　（　  1,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.17 ＲＣ11 991.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   210 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階を店舗、３階以上を住宅（１ＤＫ・２ＤＫ）と想定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.17 
49.2 
44.37 
5,000 
221,850 		 6.0  1,331,100 
1.0  221,850 

 2～ 2		 店舗
90.17 
87.8 
79.17 
3,800 
300,846 		 6.0  1,805,076 
1.0  300,846 

 3～ 4		 住宅
90.17 
87.8 
79.17 
3,450 
273,137 		 1.0  273,137 
1.0  273,137 

 5～ 7		 住宅
90.17 
87.8 
79.17 
3,500 
277,095 		 1.0  277,095 
1.0  277,095 

 8～11		 住宅
90.17 
87.8 
79.17 
3,550 
281,054 		 1.0  281,054 
1.0  281,054 

計
991.87 
84.3 
836.07 

3,024,471 		 5,637,951 
3,024,471 
⑨年額支払賃料      3,024,471 円　×　12ヶ月　＝　      36,293,652 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     836.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,009,852 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,303,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,965,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,338,329 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,637,951 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,024,471 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         736,413 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,128,303 円　　　　（　       181,563 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０１１
　　　　-7		 3,374  
(   3,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,549 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ３０１１
　　　　-8		 3,173  
(   3,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,338 
c ３０１１
　　　　-9		 2,637  
(   2,635) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,166 
中野 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,836,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,087,564 円  　　　       39,303,504　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      503,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,601,000 円  　　　　    306,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,640,464 円　（　　　　　　        45,907 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 306,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     991.87 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,788,400 円  
（　　　　　        89,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,128,303 円      
②総費用 9,640,464 円      
③純収益　①－② 28,487,839 円      
④建物等に帰属する純収益 18,788,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,699,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,268,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,137 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    231,719,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,100,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
中野 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-13 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　尾藤　哲 印  TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区弥生町２丁目２４番７外
｢弥生町２－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 中野新橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 中野新橋駅　南東方近
接
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層店舗兼共同住宅が連たんする駅前商業地域であり、周辺には高層共同住宅等の新たな建築が見
受けられる。新型コロナウイルス感染症の状況下でも駅至近のため地価に与える影響は軽微である。
(3)最有効使用の判定 店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区及びその周辺区内の地下鉄等駅前や準幹線道路沿いに立地する商業地域である。需要者は、収益
獲得を目的とする不動産事業者、法人投資家層が中心となる。駅前で容積消化も可能な画地が多いことから希少性が高
く需要は底堅い。このため新型コロナウイルス感染症の状況下においても価格の影響を受けにくく地価は横這い傾向で
あものと思料する。中心価格帯は標準地規模程度で２億円台後半であるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心となる需要者は、収益性を重視して価格判断を行う層が中心であるため、収益価格を重視すべきである。本件にお
いては、標準地と代替性の認められる商業地の賃貸事例を基に適切に試算しているが、収益価格は一部に想定要素を含
んでいることは否めない。このため、比準価格の規範性が相対的に高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量のうえ、代表標準地との価格検討にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 [100.0]
100		 1,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の
影響で依然厳しい状況にあるが、持ち直しも
見られる。


中野新橋駅至近の近隣商業地であり、日用品
を中心とする店舗のほか、上層階が共同住宅
の建物が見受けられる。


個別的要因には特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０８１０

-6		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南5.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,299)
b ３０８１０

-1		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11m区道、
北2.9m、
二方路
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c ３０８１５

-2		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25.2m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,500)
d ３０８１０

-14		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
756,204  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
757,732 		 100
[  62.2]
1,218,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,220,000 
b (　           ) 
194,698  		 100
[  50.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  79.1]
610,431 		 100
[  53.0]
1,151,757 
1,150,000 
c (　           ) 
1,618,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,647,333 		 100
[ 124.1]
1,327,424 
1,330,000 
d (　           ) 
557,767  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
583,600 		 100
[  51.5]
1,133,204 
1,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.8 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -27.5
画地　　　　 -20.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,230,000 円／㎡]  



中野 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,890,712 
9,164,645 
27,726,067 
18,788,400 
8,937,667 		 （　0.9556）
8,540,835 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    213,520,875 円　　　　（　  1,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.17 ＳＲＣ11 991.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   210 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階が店舗、３階以上が１ＬＤＫ・２ＬＤＫ共同住宅（平均専有面積４４㎡程度）を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 エントランス等共用部分を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.17 
49.2 
44.36 
5,000 
221,800 		 6.0  1,330,800 
1.0  221,800 

 2～ 2		 店舗
90.17 
87.8 
79.17 
3,750 
296,888 		 6.0  1,781,328 
1.0  296,888 

 3～ 4		 住宅
90.17 
87.8 
79.17 
3,364 
266,328 		 1.0  266,328 
1.0  266,328 

 5～ 7		 住宅
90.17 
87.8 
79.17 
3,414 
270,286 		 1.0  270,286 
1.0  270,286 

 8～11		 住宅
90.17 
87.8 
79.17 
3,464 
274,245 		 1.0  274,245 
1.0  274,245 

計
991.87 
84.3 
836.06 

2,959,182 		 5,552,622 
2,959,182 
⑨年額支払賃料      2,959,182 円　×　12ヶ月　＝　      35,510,184 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     836.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,508,180 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,018,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,900,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,117,446 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,552,622 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,959,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         720,516 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,890,712 円　　　　（　       175,670 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３００５
　　　　-32		 3,439  
(   3,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,509 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,439 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,364 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ３００５
　　　　-33		 2,994  
(   2,872) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,502 
c ３００５
　　　　-34		 2,878  
(   2,876) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,366 
中野 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,836,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,611,745 円  　　　       38,018,364　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      503,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,601,000 円  　　　　    306,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上する費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,164,645 円　（　　　　　　        43,641 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 306,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     991.87 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,788,400 円  
（　　　　　        89,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,890,712 円      
②総費用 9,164,645 円      
③純収益　①－② 27,726,067 円      
④建物等に帰属する純収益 18,788,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,937,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,540,835 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,520,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,020,000 円／㎡）