鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１５ -29	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	３０８０２ -18	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	３０８１１ -1	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m区道、中間画地		商業都市計画道路 (100,500)
d	３０８１５ -1	中野区		建付地	（　）	台形	西40m都道、中間画地		近商 (100,400)
e	３０１０４ -65	中野区		更地	（　）	長方形	北西10m区道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,660,505	100 [ 89.8]	2,962,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,960,000
b	(　 ) 2,428,571	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,516,000	100 [ 86.1]	2,922,184		2,920,000
c	(　 ) 2,307,418	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,349,371	100 [ 82.0]	2,865,087		2,870,000
d	(　 ) 2,046,491	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,079,235	100 [ 74.4]	2,794,671		2,790,000
e	(　 ) 2,186,904	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,182,530	100 [ 74.5]	2,929,570		2,930,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,900,000 円／㎡]

中野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,742,402	11,748,574	32,993,828	18,378,500	14,615,328	（　0.9563） 13,976,638	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	358,375,333 円　　　　（　 2,780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.69	ＲＣ9	773.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	129 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階全てフロア貸し、１～２階は店舗、３階以上は事務所を想定

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.91	89.5	76.91	7,800	599,898	10.0	5,998,980
							1.0	599,898
2～ 2	店舗	85.91	100.0	85.91	6,000	515,460	8.0	4,123,680
							1.0	515,460
3～ 9	事務所	85.91	100.0	85.91	4,169	358,159	6.0	2,148,954
							1.0	358,159
～

～

計		773.19	98.8	764.19		3,622,471		25,165,338
								3,622,471

⑨年額支払賃料	3,622,471 円　×　12ヶ月　＝　 43,469,652 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 764.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,751,084 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域周辺における同種・同用途の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とする

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,220,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,311,037 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,909,699 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,165,338 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 239,071 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,622,471 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 593,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,742,402 円　　　　（　 346,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１２　　　　-21	4,223 ( 4,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,445	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,250 円/㎡　月額支払賃料（　 4,169 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３０１２　　　　-22	3,413 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,214
c	３０１２　　　　-23	4,327 ( 4,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,555

中野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,770,000 円	295,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,622,074 円	46,220,736　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,259,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,507,500 円	295,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	295,000 円	295,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	295,000 円	295,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,748,574 円　（　　　　　　 91,074 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	295,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 773.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,378,500 円（　　　　　 142,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,742,402 円
②総費用	11,748,574 円
③純収益　①－②	32,993,828 円
④建物等に帰属する純収益	18,378,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,615,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,976,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358,375,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,780,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-12

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　曽我　一郎

印

TEL.

鑑定評価額

365,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野５丁目２１番７				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	建築中	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西20m都道	水道、ガス、下水	中野 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

中野駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中野駅に近い中野通り沿いの中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業繁華性がある商業地域であるが，地域周辺は
大型商業施設の建替え計画，再開発等があり，中野駅周辺地区として変動の過程にある。地価は横這いである。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,860,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,800,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は，ＪＲ中野駅等を中心とする駅前の商業繁華性に秀でた既成の商業地域である。需要者は，同一需給圏内
における店舗営業者，ビル事業者等が中心である。中野駅至近の希少価値の高い商業繁華性がある商業地域として，需
要は強いものの，地価動向は横這いから概ね微減傾向にあると予測される。類似取引事例は少なく，市場取引価格はバ
ラツキがあり，規模によってもまちまちであり一律ではないが，土地総額で３億程度が中心価格帯と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する地域は，中野駅至近の中野通り沿いに中野サンプラザ等が存する商業地域である。地域は全体的に
賃貸用店舗が多い。中野駅北口アーケード街である「サンモール」も近く，中野区中心部として商業集積度も高い，都
内でも屈指の商業繁華性に優れた商業地域である。したがって，取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収
益価格をともに重視し，中野サンプラザの建替計画を視野に入れつつ，鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染拡大による世界的な
経済低迷をはじめとする不安要素が強く，経
済失速が指摘できるが，一部には回復の動き
もある。

中野駅周辺地域として変動要素は多く，地域
は刷新の方向にある。今は不透明で不安定で
もあるが，今後は地価上昇傾向は強まってい
く可能性が高い。

個別的要因に変動はない。地上建物は建替工
事中である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１５ -19	中野区		建付地	（　）	不整形	南25m都道、東3.8m、角地		商業高度地区3種 (100,500)
b	３０１１５ -29	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	３０８０２ -18	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	３０８１５ -1	中野区		建付地	（　）	台形	西40m都道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,592,661	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	1,642,174	100 [ 86.4]	1,900,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,900,000
b	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,660,505	100 [ 89.4]	2,975,956		2,980,000
c	(　 ) 2,428,571	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,516,000	100 [ 88.5]	2,842,938		2,840,000
d	(　 ) 2,046,491	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,079,235	100 [ 75.2]	2,764,940		2,760,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,860,000 円／㎡]

中野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,815,089	11,503,817	32,311,272	17,568,600	14,742,672	（　0.9563） 14,098,417	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	361,497,872 円　　　　（　 2,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.69	ＲＣ9	773.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	129 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、１～２階は店舗、３～９階は事務所

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.91	89.5	76.91	7,900	607,589	12.0	7,291,068
							0.0	0
2～ 2	店舗	85.91	100.0	85.91	6,100	524,051	6.0	3,144,306
							0.0	0
3～ 9	事務所	85.91	100.0	85.91	4,100	352,231	4.0	1,408,924
							0.0	0
～

～

計		773.19	98.8	764.19		3,597,257		20,297,842
								0

⑨年額支払賃料	3,597,257 円　×　12ヶ月　＝　 43,167,084 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 764.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,751,084 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,918,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,295,908 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,622,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,297,842 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 192,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,815,089 円　　　　（　 339,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１９　　　　-14	3,460 ( 3,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,114 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３００６　　　　-21	4,077 ( 3,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,292
c	３０１０　　　　-8	2,971 ( 2,902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,032

中野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,692,000 円	282,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,591,817 円	45,918,168　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,259,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,397,000 円	282,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,503,817 円　（　　　　　　 89,177 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	282,000,000 円	設計監理料率　 354,000 円／㎡　×　 773.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,568,600 円（　　　　　 136,191 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,815,089 円
②総費用	11,503,817 円
③純収益　①－②	32,311,272 円
④建物等に帰属する純収益	17,568,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,742,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,098,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 361,497,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,800,000 円／㎡）