鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８０２ -18	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	３０１１５ -29	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	３０８１５ -1	中野区		建付地	（　）	台形	西40m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	３０１１４ -10	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	１６公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m都道、中間画地		商業高度地区最高30m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,428,571	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,516,000	100 [ 113.3]	2,220,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	2,110,000
b	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,663,171	100 [ 115.3]	2,309,775		2,190,000
c	(　 ) 2,046,491	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,083,328	100 [ 82.9]	2,513,062		2,390,000
d	(　 ) 1,394,331	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,348,305	100 [ 62.3]	2,164,213		2,060,000
e	(　 ) 1,803,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,803,706	100 [ 81.3]	2,218,581		2,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,130,000 円／㎡]

中野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,142,248	25,840,280	78,301,968	49,092,400	29,209,568	（　0.9353） 27,319,709	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	700,505,359 円　　　　（　 1,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	255.07	ＲＣ10F1B	2,508.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	427 ㎡	23.9 m x 25.5 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階以上は１Ｋ及び２ＬＤＫタイプで平均専有面積は３４㎡程度。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.07	58.4	148.84	5,200	773,968	8.0	6,191,744
							1.0	773,968
2～ 2	住宅	252.28	91.2	230.12	3,790	872,155	1.0	872,155
							1.0	872,155
3～ 9	住宅	252.28	91.2	230.12	3,840	883,661	1.0	883,661
							1.0	883,661
10～10	住宅	117.45	87.3	102.49	3,890	398,686	1.0	398,686
							1.0	398,686
地下 1～ 1		117.65

計		2,508.41	83.4	2,092.29		8,230,436		13,648,212
								8,230,436

⑨年額支払賃料	8,230,436 円　×　12ヶ月　＝　 98,765,232 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,092.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,532,244 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	106,297,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,368,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	102,008,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,648,212 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 129,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,230,436 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,003,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,142,248 円　　　　（　 243,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００３　　　　-10	3,987 ( 3,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,870 円/㎡　月額支払賃料（　 3,790 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００３　　　　-11	3,660 ( 3,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,709
c	３００３　　　　-12	3,333 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,618

中野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,728,000 円	788,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,059,880 円	107,377,476　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,778,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,698,000 円	788,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	788,000 円	788,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	788,000 円	788,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,840,280 円　（　　　　　　 60,516 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	788,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 2,508.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,092,400 円（　　　　　 114,970 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,142,248 円
②総費用	25,840,280 円
③純収益　①－②	78,301,968 円
④建物等に帰属する純収益	49,092,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,209,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,319,709 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 700,505,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,640,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-7

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

印

TEL.

鑑定評価額

888,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区東中野３丁目２番１｢東中野３－８－１５｣				②地積　(㎡)	427 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11F1B	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東40m都道	水道、ガス、下水	東中野 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 75 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

東中野駅北西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅近く幹線道路沿いの店舗兼共同住宅、店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、商業地域として成熟して
おり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は下落から横ばい傾向に推移していくと予測。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,750,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、駅周辺商業地域や幹線道路沿いの商業地域を中心とする中野区及び隣接区に存する商業地域。需要者は
収益物件を探す投資家や区内外の事業者、マンション開発業者等である。区東部に位置する新宿等への接近性に優れた
駅近く幹線道路沿いの商業地域で希少性等を有するが、新型コロナによる経済情勢の悪化等の影響を受け地価は下落傾
向を示している。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中規模の土地で８億～１０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高い利便性を有する商業地域に存し土地の高度利用も可能であり、店舗等の自用目的の取引やマンション素地取引への
需要は底堅い。また、賃貸用店舗兼共同住宅等の収益目的の取引への需要も見られるが、賃貸市場においては店舗需要
は１階を主とし、２階以上については居住用が中心となっており、業務用は限定的である。従って、実証的かつ客観的
な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,900,000 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[ 84.9]

[ 95.0]
100

2,060,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は令和２年５月をピークに微減傾向
。取引件数は減少傾向。新型コロナウイルス
感染症の影響により景気は依然として厳しい
状況にある。

ＪＲ中央総武線東中野駅及び都営大江戸線東
中野駅近く山手通り沿いの利便性の高い商業
地域であるが、新型コロナの影響により市況
はやや低迷。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８１５ -1	中野区		建付地	（　）	台形	西40m都道、中間画地		近商 (100,400)
b	３０１１５ -29	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	３０１１４ -10	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	３０１０９ -29	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m都道、西4m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,046,491	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,083,328	100 [ 84.6]	2,462,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	2,340,000
b	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,663,171	100 [ 112.7]	2,363,062		2,240,000
c	(　 ) 1,394,331	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,348,305	100 [ 62.0]	2,174,685		2,070,000
d	(　 ) 1,508,012	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,455,305	100 [ 67.8]	2,146,468		2,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,140,000 円／㎡]

中野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,821,514	25,056,824	78,764,690	48,282,500	30,482,190	（　0.9563） 29,150,118	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	747,438,923 円　　　　（　 1,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	255.07	ＲＣ10F1B	2,508.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	427 ㎡	23.9 m x 25.5 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・フロア貸し、２～１０階共同住宅・１Ｋ及び２ＬＤＫタイプ・平均専有面積約３４㎡

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.07	58.4	148.84	4,900	729,316	8.0	5,834,528
							1.0	729,316
2～ 2	住宅	252.28	91.2	230.12	3,800	874,456	1.0	874,456
							1.0	874,456
3～ 9	住宅	252.28	91.2	230.12	3,850	885,962	1.0	885,962
							1.0	885,962
10～10	住宅	117.45	87.3	102.49	3,880	397,661	1.0	397,661
							1.0	397,661
地下 1～ 1		117.65

計		2,508.41	83.4	2,092.29		8,203,167		13,308,379
								8,203,167

⑨年額支払賃料	8,203,167 円　×　12ヶ月　＝　 98,438,004 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,092.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,532,244 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	105,970,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,352,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,697,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,308,379 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,203,167 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,997,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,821,514 円　　　　（　 243,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１９　　　　-10	3,340 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,667	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１９　　　　-11	4,234 ( 4,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,073
c	３０１９　　　　-12	3,518 ( 3,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,920

中野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,650,000 円	775,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,490,924 円	107,050,248　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,778,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,587,500 円	775,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,056,824 円　（　　　　　　 58,681 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	775,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,508.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,282,500 円（　　　　　 113,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,821,514 円
②総費用	25,056,824 円
③純収益　①－②	78,764,690 円
④建物等に帰属する純収益	48,282,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,482,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,150,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747,438,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,750,000 円／㎡）