鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０３ -16	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
b	３０１０７ -31	中野区		貸家建付地	（　）	台形	東4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
c	３０８１５ -11	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西2.3m私道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
d	３０１１４ -25	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (85,200)
e	３０１１５ -45	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m都道、中間画地		近商 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 695,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	668,598	100 [ 85.6]	781,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	781,000
b	(　 ) 593,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	593,424	100 [ 77.9]	761,777		762,000
c	(　 ) 594,352	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	570,349	100 [ 75.4]	756,431		756,000
d	(　 ) 553,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	542,684	100 [ 72.7]	746,470		746,000
e	(　 ) 489,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	699,517	100 [ 89.4]	782,457		782,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 763,000 円／㎡]

中野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,203,227	1,912,899	5,290,328	2,858,240	2,432,088	（　0.9763） 2,374,448	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	57,913,366 円　　　　（　 673,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.74	Ｓ3	173.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	86 ㎡	5.5 m x 15.5 m	前面道路：区道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階店舗（フロアー貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.74	100.0	60.74	3,980	241,745	3.0	725,235
							0.0	0
2～ 2	店舗	53.24	100.0	53.24	3,200	170,368	3.0	511,104
							0.0	0
3～ 3	店舗	59.39	100.0	59.39	2,800	166,292	3.0	498,876
							0.0	0
～

～

計		173.37	100.0	173.37		578,405		1,735,215
								0

⑨年額支払賃料	578,405 円　×　12ヶ月　＝　 6,940,860 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 173.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 624,132 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,564,992 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,186,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,735,215 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,203,227 円　　　　（　 83,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１６　　　　-4	5,050 ( 5,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,990 円/㎡　月額支払賃料（　 3,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０１６　　　　-5	2,758 ( 2,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,032
c	３００６　　　　-20	4,166 ( 4,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,857

中野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,400 円	46,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	756,499 円	7,564,992　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 394,400 円	46,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,912,899 円　（　　　　　　 22,243 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 173.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,858,240 円（　　　　　 33,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,203,227 円
②総費用	1,912,899 円
③純収益　①－②	5,290,328 円
④建物等に帰属する純収益	2,858,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,432,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,374,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,913,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 673,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-3

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　橋本　恵美子

印

TEL.

鑑定評価額

64,500,000 円

１㎡当たりの価格

750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区新井１丁目１３番５｢新井１－１４－１７｣				②地積　(㎡)	86 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	小規模な小売店舗等が多い商業地域	東5.1m区道	水道、ガス、下水	中野 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．１ｍ区道

交通

施設

中野駅北方

600m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗が見られる近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面はこれを維持するものの、中野
駅周辺の再開発に伴い、今後環境が変化する可能性がある。地価は若干の下落傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 765,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 650,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に中野区及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、自社利用を目的とした事業者もしくは貸
店舗・事務所・マンション等を営む法人や個人事業者等である。このところの店舗需要の低迷により、収益物件に対す
る取得意欲は低調で、地価は若干の下落傾向がみられる。商業地は個別性によって価格に幅があるため、需要の中心価
格帯の把握は困難であるが、標準地と同規模の土地価格は６千５百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地に対して想定される市場参加者は、同一需給圏内の代替競争不動産の取引価格との比較とともに、収益物件
としての投資採算性の観点からも考慮し、意思決定をするものと思料する。よって、市場性を反映した実証的な価格で
ある比準価格を標準として、収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 738,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 97.6]

[100.0]
100

744,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    758,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による国内・海外
経済に対する影響が引き続き懸念される。店
舗需要の低迷により商業地域の地価は弱い動
きが見られる。

中野駅から徒歩圏の商業地域であるが、店舗
需要の減少により市場性は低下傾向にある。
駅周辺の再開発に伴い、将来的に変動の可能
性がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０４ -46	中野区		更地	（　）	ほぼ台形	南西5.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	３０８１０ -6	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,299)
c	３０８１５ -14	中野区		建付地	（　）	不整形	南西5.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (85,262)
d	３０１０２ -26	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m区道、西3.6m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 610,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	629,148	100 [ 81.0]	776,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	777,000
b	(　 ) 756,204	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	757,732	100 [ 97.2]	779,560		780,000
c	(　 ) 355,673	100 [ 80.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	633,225	100 [ 86.8]	729,522		730,000
d	(　 ) 709,390	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	687,329	100 [ 88.8]	774,019		774,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -10.0
c	その他	％／月 -0.02	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 765,000 円／㎡]

中野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,078,099	1,710,870	5,367,229	3,018,600	2,348,629	（　0.9763） 2,292,966	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	55,926,000 円　　　　（　 650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.74	Ｓ3	173.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	86 ㎡	5.5 m x 15.5 m	前面道路：区道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階、フロア貸の店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.74	100.0	60.74	3,900	236,886	6.0	1,421,316
							0.0	0
2～ 2	店舗	53.24	100.0	53.24	3,300	175,692	3.0	527,076
							0.0	0
3～ 3	店舗	59.39	100.0	59.39	3,000	178,170	3.0	534,510
							0.0	0
～

～

計		173.37	100.0	173.37		590,748		2,482,902
								0

⑨年額支払賃料	590,748 円　×　12ヶ月　＝　 7,088,976 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 173.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 416,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,505,064 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,054,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,482,902 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,078,099 円　　　　（　 82,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１７　　　　-25	3,580 ( 3,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	3,829	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,920 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０１７　　　　-26	4,286 ( 4,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.5]	100 [ 85.0]	4,563
c	３０１７　　　　-27	3,999 ( 3,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 88.0]	4,328

中野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,800 円	46,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	547,870 円	7,505,064　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 397,800 円	46,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,710,870 円　（　　　　　　 19,894 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 173.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,018,600 円（　　　　　 35,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,078,099 円
②総費用	1,710,870 円
③純収益　①－②	5,367,229 円
④建物等に帰属する純収益	3,018,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,348,629 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,292,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,926,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 650,000 円／㎡）