鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８１０ -5	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m区道、東3.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	３０８１０ -16	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	３０１１０ -45	中野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	３０８１５ -13	中野区		更地	（　）	長方形	南東5.5m区道、北東5.5m、角地		１中専高度地区3種 (80,200)
e	３０１１５ -40	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 663,359	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	632,402	100 [ 102.0]	620,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	632,000
b	(　 ) 570,984	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.8]	534,095	100 [ 94.1]	567,582		579,000
c	(　 ) 496,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	496,974	100 [ 92.2]	539,017		550,000
d	(　 ) 589,503	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	539,298	100 [ 95.7]	563,530		575,000
e	(　 ) 551,344	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	550,793	100 [ 100.0]	550,793		562,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 566,000 円／㎡]

中野 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,367,988	2,594,709	9,773,279	5,242,510	4,530,769	（　0.9671） 4,381,707	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	106,870,902 円　　　　（　 436,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	128.00	Ｓ3	352.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	14.6 m x 16.8 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（専有面積：３２㎡／戸）×１０戸

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	128.00	75.0	96.00	3,110	298,560	1.0	298,560
							1.0	298,560
2～ 2	住宅	128.00	100.0	128.00	3,170	405,760	1.0	405,760
							1.0	405,760
3～ 3	住宅	96.00	100.0	96.00	3,230	310,080	1.0	310,080
							1.0	310,080
～

～

計		352.00	90.9	320.00		1,014,400		1,014,400
								1,014,400

⑨年額支払賃料	1,014,400 円　×　12ヶ月　＝　 12,172,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 576,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,748,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,111,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,014,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,014,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 246,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,367,988 円　　　　（　 50,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００６　　　　-14	3,173 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００６　　　　-15	3,954 ( 3,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,453
c	３００６　　　　-16	3,750 ( 3,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,472

中野 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	493,800 円	82,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	968,909 円	12,748,800　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 267,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 699,500 円	82,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,300 円	82,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,300 円	82,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,594,709 円　（　　　　　　 10,591 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9671

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,300,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,242,510 円（　　　　　 21,398 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,367,988 円
②総費用	2,594,709 円
③純収益　①－②	9,773,279 円
④建物等に帰属する純収益	5,242,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,530,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,381,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,870,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -27

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　岡田　久志

印

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

563,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区弥生町４丁目２６番３｢弥生町４－１０－６｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西5.4m区道	水道、ガス、下水	中野新橋 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 245 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．４
ｍ区道

交通

施設

中野新橋駅南西方

450m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅のほかにアパート等も見られ熟成した低層住宅地域が広がる。地域要因に特段の変化はなく今後も同
様の住環境等が継続していくと思料する。地価は概ね横ばい圏で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 569,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 399,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として地下鉄丸ノ内線の沿線で中野区の南部及び隣接区の一部を含む。総額がやや高いことから需要の
中心は区内外の所得に余裕のある買換え層だが、規模の小さな物件では一次取得層も見られる。新型コロナによる取引
停滞感はあるが、住環境が優れ根強い人気があり需要は底堅い。中心的な価格帯は７０００～８０００万円程度、規模
のやや大きな物件では１億円台前半での取引も見られる。新築の建売では７０００万円前後の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住環境が優れ都心部方面へのアクセスも良好なことから収益物件の取引も散見されるが、取引の中心は実需要を前提と
した自用の更地、建付地が相対的に多い。使用可能容積率が２００％とアパート経営が可能な水準だが、元本価値に見
合う賃料は形成されておらず、収益価格はやや低く把握された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 677,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[120.5]

[102.0]
100

562,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    563,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地取引件数は年前半を中心に減少、建築着
工数は用途によりまちまちだが全体では増加
。景気の足腰は弱いが各種需要喚起政策の効
果が期待される。

丸ノ内線分岐線沿線の低層住宅地域。昨年前
半で新型コロナによる取引の停滞感はあった
が、同線の利便性向上もあり需要は底堅く、
地価は横這い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８１０ -5	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m区道、東3.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	３０１０３ -9	中野区		建付地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	３０８１０ -16	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	３０１１０ -41	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 663,359	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	632,402	100 [ 105.1]	601,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	614,000
b	(　 ) 576,129	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	553,416	100 [ 98.3]	562,987		574,000
c	(　 ) 570,984	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.8]	534,095	100 [ 99.6]	536,240		547,000
d	(　 ) 645,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	632,749	100 [ 109.9]	575,750		587,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 569,000 円／㎡]

中野 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,405,277	2,716,099	9,689,178	5,541,900	4,147,278	（　0.9671） 4,010,833	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	97,825,195 円　　　　（　 399,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	128.00	Ｓ3	352.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	14.6 m x 16.8 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ３階建。平均専有面積３２平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	128.00	75.0	96.00	3,130	300,480	1.0	300,480
							1.0	300,480
2～ 2	住宅	128.00	100.0	128.00	3,180	407,040	1.0	407,040
							1.0	407,040
3～ 3	住宅	96.00	100.0	96.00	3,230	310,080	1.0	310,080
							1.0	310,080
～

～

計		352.00	90.9	320.00		1,017,600		1,017,600
								1,017,600

⑨年額支払賃料	1,017,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,211,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 576,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,787,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 639,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,147,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,017,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,017,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 247,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,405,277 円　　　　（　 50,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００３　　　　-7	3,173 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００３　　　　-8	3,158 ( 3,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,355
c	３００３　　　　-9	3,374 ( 3,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,309

中野 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	87,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,099,699 円	12,787,200　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 267,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 739,500 円	87,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,716,099 円　（　　　　　　 11,086 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9671

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,541,900 円（　　　　　 22,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,405,277 円
②総費用	2,716,099 円
③純収益　①－②	9,689,178 円
④建物等に帰属する純収益	5,541,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,147,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,010,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,825,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 399,000 円／㎡）