鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０３ -7	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m道路、中間画地		１中専高度2種最低7m 地区計画等 (70,160)
b	３０１０３ -12	中野区		更地	（　）	袋地等	南3.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	３０１０３ -20	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	３０１０５ -9	中野区		建付地	（　）	長方形	南西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	３０１０７ -39	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、北東3m、角地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 478,715	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	473,501	100 [ 108.2]	437,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	438,000
b	(　 ) 329,423	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	460,915	100 [ 105.1]	438,549		439,000
c	(　 ) 483,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	460,235	100 [ 103.0]	446,830		447,000
d	(　 ) 410,472	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	394,290	100 [ 88.9]	443,521		444,000
e	(　 ) 405,609	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	389,619	100 [ 88.2]	441,745		442,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 441,000 円／㎡]

中野 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,287,879	1,497,116	4,790,763	2,835,940	1,954,823	（　0.9753） 1,906,539	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	46,500,951 円　　　　（　 330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	141 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（約４５㎡）×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部は外階段、外廊下のみ

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,822	253,980	1.0	253,980
							1.0	253,980
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,880	259,200	1.0	259,200
							1.0	259,200
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		513,180		513,180
								513,180

⑨年額支払賃料	513,180 円　×　12ヶ月　＝　 6,158,160 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 324,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,482,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,158,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 513,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 124,952 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,287,879 円　　　　（　 44,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１６　　　　-3	3,159 ( 3,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,160	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,944 円/㎡　月額支払賃料（　 2,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１６　　　　-6	2,526 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,630
c	３０１６　　　　-7	3,147 ( 3,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,147

中野 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,400 円	43,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	648,216 円	6,482,160　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,100 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,497,116 円　（　　　　　　 10,618 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 237,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,835,940 円（　　　　　 20,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,287,879 円
②総費用	1,497,116 円
③純収益　①－②	4,790,763 円
④建物等に帰属する純収益	2,835,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,954,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,906,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -24

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

印

TEL.

鑑定評価額

62,500,000 円

１㎡当たりの価格

443,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区野方４丁目５７５番７｢野方４－４０－１９｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域	北3.8m区道	水道、ガス、下水	野方 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位：北３．８
ｍ区道

交通

施設

野方駅北東方

700m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

　戸建住宅地域として成熟しており、今後もこの状態が続くものと予測される。不動産需給はやや不安定で、今
後、地価はやや下落または横ばい傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 449,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、西武新宿線沿いに存し、概ね中野区北部の圏域である。需要者は個人の二次取得者、小規模住宅は一
次取得者が中心である。生活利便性が高く交通条件も比較的優れた地域であり、当該地域の土地需要は弱含みで推移し
ている。土地についての中心価格帯は、６０００万円～６５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格の試算にあたって採用した各取引事例は同一需給圏内の類似地域に存しており、その規範性は高く、求めら
れた比準価格は、現実の市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域及びその周辺一帯は住宅を中心とする住宅地
域であり、収益性よりも居住性を重視した取引が主体となるものと判断された。したがって、本鑑定評価においては比
準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 480,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[101.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

445,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    446,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により、経
済状況、企業業績、雇用情勢等に不確実性が
みられ、区内の不動産市況は予断を許さない
状況にある。

近隣地域において、住環境等地域要因に特別
な変化は生じていないが、現下の情勢により
、地価はやや下落傾向である。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０５ -23	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	３０８０１ -14	中野区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	３０８０１ -16	中野区		更地	（　）	長方形	南西3.6m区道、北西3.6m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
d	３０１０５ -28	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
e	３０１０７ -39	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、北東3m、角地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	469,625	100 [ 106.7]	440,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 410,256	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	394,082	100 [ 86.0]	458,235		458,000
c	(　 ) 426,671	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	410,245	100 [ 92.2]	444,951		445,000
d	(　 ) 393,087	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	385,379	100 [ 85.9]	448,637		449,000
e	(　 ) 405,609	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	389,619	100 [ 87.3]	446,299		446,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 449,000 円／㎡]

中野 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,708,958	1,169,060	4,539,898	2,757,020	1,782,878	（　0.9739） 1,736,345	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	42,349,878 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	141 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプの共同住宅。専有面積３２㎡程度×６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部は外階段、外廊下のみとした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,550	229,500	1.0	229,500
							1.0	229,500
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,600	234,000	1.0	234,000
							1.0	234,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		463,500		463,500
								463,500

⑨年額支払賃料	463,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,562,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 324,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,886,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,591,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	463,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 463,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 112,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,708,958 円　　　　（　 40,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１６　　　　-8	2,626 ( 2,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,639 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１８　　　　-25	2,731 ( 2,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,626
c	３０１０　　　　-4	3,062 ( 2,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,717

中野 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	251,400 円	41,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	353,160 円	5,886,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,169,060 円　（　　　　　　 8,291 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,757,020 円（　　　　　 19,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,708,958 円
②総費用	1,169,060 円
③純収益　①－②	4,539,898 円
④建物等に帰属する純収益	2,757,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,782,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,736,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,349,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）