鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１４ -34	中野区		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		１住居高度2種最低7m (70,160)
b	３０８０１ -10	中野区		貸家建付地	（　）	正方形	西4.4m区道、南3.4m、角地		１中専高度地区2種 (80,176)
c	３０１０３ -7	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m道路、中間画地		１中専高度2種最低7m 地区計画等 (70,160)
d	３０８０９ -12	中野区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
e	３０１０４ -64	中野区		更地	（　）	不整形	東4m区道、北4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 548,515	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	571,394	100 [ 99.6]	573,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	574,000
b	(　 ) 519,715	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	510,517	100 [ 101.8]	501,490		501,000
c	(　 ) 478,715	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	473,501	100 [ 87.1]	543,629		544,000
d	(　 ) 569,122	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	508,199	100 [ 100.0]	508,199		508,000
e	(　 ) 520,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	495,909	100 [ 91.7]	540,795		541,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -9.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 533,000 円／㎡]

中野 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,216,075	667,581	2,548,494	1,482,480	1,066,014	（　0.9719） 1,036,059	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	25,269,732 円　　　　（　 332,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	ＬＳ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	8.6 m x 9.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（平均専有面積約２０．３㎡）４戸を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	90.0	40.50	3,244	131,382	1.0	131,382
							1.0	131,382
2～ 2	住宅	45.00	90.0	40.50	3,277	132,719	1.0	132,719
							1.0	132,719
～

～

～

計		90.00	90.0	81.00		264,101		264,101
								264,101

⑨年額支払賃料	264,101 円　×　12ヶ月　＝　 3,169,212 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 81.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 145,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,315,012 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,149,261 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,101 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 264,101 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 64,305 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,216,075 円　　　　（　 42,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１０　　　　-4	3,062 ( 2,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,032	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１０　　　　-5	3,534 ( 3,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,570
c	３０１０　　　　-6	3,112 ( 3,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	3,342

中野 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,800 円	21,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	238,681 円	3,315,012　×　　　　 7.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,000 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,581 円　（　　　　　　 8,784 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0700 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,482,480 円（　　　　　 19,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,216,075 円
②総費用	667,581 円
③純収益　①－②	2,548,494 円
④建物等に帰属する純収益	1,482,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,066,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,036,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,269,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -23

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

印

TEL.

鑑定評価額

40,100,000 円

１㎡当たりの価格

528,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区新井４丁目４８番６｢新井４－１１－１０｣				②地積　(㎡)	76 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,160)
	1:1	住宅ＬＳ3	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	沼袋 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
ｍ区道

交通

施設

沼袋駅南東方

500m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅を中心とした住宅地域で成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測。西武
新宿線中井駅から野方駅間で連続立体交差事業が進捗中。地価は若干の下落から横ばい傾向に推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として西武新宿線沿線に存する中野区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内外の一次取得者及び買替
取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。区北部の住宅地域に位置し新宿等へのアクセスは概ね良好である
が、新型コロナによる経済情勢の悪化等の影響を受け地価は若干の下落傾向を示している。市場の中心価格帯は土地が
８０㎡程度で４千～５千万円程度、新築の戸建住宅が５千～６千万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域で、自用目的の取引が中心となっている。収益目的の取引も存するが少ない
状況であり、また、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参
酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 480,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[101.0]

100
[ 89.6]

[100.0]
100

526,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は令和２年５月をピークに微減傾向
。取引件数は減少傾向。新型コロナウイルス
感染症の影響により景気は依然として厳しい
状況にある。

沼袋駅から徒歩圏の住宅地域で、周辺では西
武新宿線連続立体交差事業と一体となったま
ちづくりが進行中。新型コロナの影響により
市況はやや低迷。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０３ -7	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m道路、中間画地		１中専高度2種最低7m 地区計画等 (70,160)
b	３０１０４ -64	中野区		更地	（　）	不整形	東4m区道、北4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
c	３０１０２ -39	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	３０１０４ -49	中野区		更地	（　）	台形	南4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 478,715	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	473,501	100 [ 90.0]	526,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	526,000
b	(　 ) 520,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	510,995	100 [ 96.0]	532,286		532,000
c	(　 ) 617,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	593,851	100 [ 114.5]	518,647		519,000
d	(　 ) 564,247	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	547,797	100 [ 101.0]	542,373		542,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

中野 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,050,046	636,856	2,413,190	1,302,840	1,110,350	（　0.9739） 1,081,370	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	26,374,878 円　　　　（　 347,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	8.6 m x 9.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	100.0	40.00	3,100	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	3,150	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		250,000		250,000
								250,000

⑨年額支払賃料	250,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,144,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,986,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,050,046 円　　　　（　 40,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１９　　　　-7	3,534 ( 3,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１９　　　　-8	3,252 ( 3,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,096
c	３０１９　　　　-9	3,067 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,007

中野 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	19,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	232,656 円	3,144,000　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 636,856 円　（　　　　　　 8,380 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,302,840 円（　　　　　 17,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,050,046 円
②総費用	636,856 円
③純収益　①－②	2,413,190 円
④建物等に帰属する純収益	1,302,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,081,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,374,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,000 円／㎡）