鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８０１ -11	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東3.8m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
b	３０１１５ -35	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、北東5.5m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
c	３０１０３ -13	中野区		更地	（　）	不整形	西4m道路、北4m、東3.7m、三方路		１低専高度地区1種 (80,150)
d	３０１１５ -39	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,176)
e	３０１０３ -16	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 760,762	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	730,770	100 [ 101.0]	723,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	760,000
b	(　 ) 633,641	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	591,043	100 [ 87.3]	677,025		711,000
c	(　 ) 546,694	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.3]	579,739	100 [ 85.9]	674,900		709,000
d	(　 ) 760,575	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	759,814	100 [ 93.6]	811,767		852,000
e	(　 ) 695,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	668,598	100 [ 97.3]	687,151		722,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 760,000 円／㎡]

中野 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,643,902	4,261,134	15,382,768	8,868,200	6,514,568	（　0.9549） 6,220,761	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	151,725,878 円　　　　（　 479,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＲＣ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区1種	70 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	14.6 m x 21.9 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４２㎡、１ＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	92.0	165.60	3,400	563,040	1.0	563,040
							1.0	563,040
2～ 2	住宅	180.00	95.0	171.00	3,500	598,500	1.0	598,500
							1.0	598,500
3～ 3	住宅	140.00	93.0	130.20	3,500	455,700	1.0	455,700
							1.0	455,700
～

～

計		500.00	93.4	466.80		1,617,240		1,617,240
								1,617,240

⑨年額支払賃料	1,617,240 円　×　12ヶ月　＝　 19,406,880 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 466.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 840,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	中野区内の標準的な共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,247,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,012,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,234,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,617,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,617,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 393,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,643,902 円　　　　（　 61,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００９　　　　-11	3,740 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,703	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００９　　　　-12	3,253 ( 3,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,424
c	３００９　　　　-13	3,624 ( 3,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,624

中野 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,518,534 円	20,247,120　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,261,134 円　（　　　　　　 13,442 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,868,200 円（　　　　　 27,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,643,902 円
②総費用	4,261,134 円
③純収益　①－②	15,382,768 円
④建物等に帰属する純収益	8,868,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,514,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,220,761 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,725,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 479,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -15

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　杉浦　綾子

印

TEL.

鑑定評価額

238,000,000 円

１㎡当たりの価格

750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区東中野１丁目７７番２１｢東中野１－１４－５｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区1種 (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模以上の一般住宅の多い住宅地域	南5.4m区道	水道、ガス、下水	東中野 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．４
ｍ区道

交通

施設

東中野駅南方

560m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が中心の閑静な住宅地域である。特に変動要因もなく、新型コロナウイルス禍に揺れる経済状況
を背景に地価は概ね横這い傾向にあるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 762,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 463,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は中野区及び周辺区に存する、主としてＪＲ中央・総武線駅勢圏の優良住宅地域を中心とする圏域。
主な需要者は、事業主、会社役員等の個人の富裕層、不動産業者等であり、周辺地域からの転入者も見られる。当該地
域は都心へのアクセスに優れ、人気が高いため、需要は根強く、供給はやや不足気味である。土地についての中心価格
帯は、対象標準地規模で２．３億円～２．５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中野区内でも利便性が高く人気の高い優良住宅地域である。近年は敷地分割及び共同住宅としての供給等も散見される
が、専ら土地所有者による有効活用のものが多く、対象標準地の属する地域においては自用目的の取引が中心となって
いる。以上より、本件では説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、代表標準地の価格との均衡
にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 648,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 90.6]

[105.0]
100

751,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り依然として厳しい状況にあるが、各種経済
政策により、このところ持ち直しの動きもみ
られる。

ＪＲ中央・総武線東中野駅から徒歩圏内に存
する閑静な住宅地域として成熟している。地
域要因に大きな変動はないが、地価は概ね横
這い傾向にある。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１４ -18	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m区道、中間画地		近商 (73,329)
b	３０８０１ -11	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東3.8m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
c	３０８０３ -22	中野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4.5m区道、南西4m、角地		１低専高度地区1種 (82,162)
d	３０１１５ -26	中野区		建付地	（　）	長方形	南東5m区道、北東5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 633,262	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	620,224	100 [ 88.5]	700,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	736,000
b	(　 ) 760,762	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	730,770	100 [ 101.0]	723,535		760,000
c	(　 ) 936,330	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	882,498	100 [ 117.5]	751,062		789,000
d	(　 ) 1,002,106	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,008,059	100 [ 111.1]	907,344		953,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 762,000 円／㎡]

中野 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,643,902	4,513,105	15,130,797	8,832,400	6,298,397	（　0.9549） 6,014,339	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	146,691,195 円　　　　（　 463,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＲＣ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区1種	70 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	14.6 m x 21.9 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面約４２㎡程度のコンパクトタイプを想定（全１１戸）

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	92.0	165.60	3,400	563,040	1.0	563,040
							1.0	563,040
2～ 2	住宅	180.00	95.0	171.00	3,500	598,500	1.0	598,500
							1.0	598,500
3～ 3	住宅	140.00	93.0	130.20	3,500	455,700	1.0	455,700
							1.0	455,700
～

～

計		500.00	93.4	466.80		1,617,240		1,617,240
								1,617,240

⑨年額支払賃料	1,617,240 円　×　12ヶ月　＝　 19,406,880 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 466.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 840,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏におけるアパート等の標準的な共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,247,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,012,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,234,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,617,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,617,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 393,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,643,902 円　　　　（　 61,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１３　　　　-6	3,750 ( 3,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	3,725	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,610 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１３　　　　-7	3,887 ( 3,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	3,601
c	３０１３　　　　-8	3,525 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	3,495

中野 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	852,000 円	142,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,721,005 円	20,247,120　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,207,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,513,105 円　（　　　　　　 14,237 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,832,400 円（　　　　　 27,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,643,902 円
②総費用	4,513,105 円
③純収益　①－②	15,130,797 円
④建物等に帰属する純収益	8,832,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,298,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,014,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,691,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 463,000 円／㎡）