鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８１５ -13	中野区		更地	（　）	長方形	南東5.5m区道、北東5.5m、角地		１中専高度地区3種 (80,200)
b	３０１１０ -24	中野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m私道、北4m、準角地		１中専高度地区2種 (80,160)
c	３０１０３ -5	中野区		建付地	（　）	不整形	西5.4m区道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	３０１１０ -31	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	３０１１０ -22	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.5m区道、東2.6m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 589,503	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	539,298	100 [ 97.4]	553,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	581,000
b	(　 ) 518,359	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	492,712	100 [ 92.6]	532,086		559,000
c	(　 ) 617,816	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	606,881	100 [ 96.9]	626,296		658,000
d	(　 ) 620,347	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	590,216	100 [ 92.6]	637,382		669,000
e	(　 636,075) 645,904	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	596,357	100 [ 99.2]	601,166		631,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 620,000 円／㎡]

中野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,513,888	3,504,787	11,009,101	7,241,600	3,767,501	（　0.9549） 3,597,587	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	87,746,024 円　　　　（　 439,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.20	ＲＣ3F1B	399.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	180 ％	200 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３２㎡、１ＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.20	68.5	66.60	3,350	223,110	1.0	223,110
							1.0	223,110
2～ 2	住宅	97.20	100.0	97.20	3,450	335,340	1.0	335,340
							1.0	335,340
3～ 3	住宅	91.80	100.0	91.80	3,450	316,710	1.0	316,710
							1.0	316,710
地下 1～ 1	住宅	113.58	85.6	97.20	3,100	301,320	1.0	301,320
							1.0	301,320
～

計		399.78	88.2	352.80		1,176,480		1,176,480
								1,176,480

⑨年額支払賃料	1,176,480 円　×　12ヶ月　＝　 14,117,760 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 352.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 846,720 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	中野区内の標準的な共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,964,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 748,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,216,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,176,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,176,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 286,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,513,888 円　　　　（　 72,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００９　　　　-8	3,648 ( 3,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,527 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００９　　　　-9	3,544 ( 3,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,511
c	３００９　　　　-10	3,524 ( 3,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,489

中野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	124,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,227,087 円	14,964,480　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,504,787 円　（　　　　　　 17,524 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 399.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,241,600 円（　　　　　 36,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,513,888 円
②総費用	3,504,787 円
③純収益　①－②	11,009,101 円
④建物等に帰属する純収益	7,241,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,767,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,597,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,746,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 439,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -10

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　田村　竜二

印

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

614,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区本町２丁目３６番１５｢本町２－１３－１３｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が多い住宅地域	南4.5m私道	水道、ガス、下水	中野坂上 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、４．５
ｍ私道

交通

施設

中野坂上駅南西方

550m

法令

規制

１中専
(70,180)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は
確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 620,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中野区内のうち東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅を中心に、ＪＲ中央線沿線等の駅徒歩圏内の住宅地
域である。主な需要者は、都心へのアクセスと住環境を重視するエンドユーザー（１次取得、買い替え層）や、再販業
者等である。近隣地域は、最寄駅から１０分圏内と利便性が高く、需要は底堅く、成約価格は概ね横ばいである。市場
の中心価格帯は、標準的な規模の土地総額で１億円前後程度であるが、近年は土地の細分化も進んでいる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。他方、アパート等の建築を前提とした投資目的
での取引については、土地の規模や行政的条件等による制約から、元本価格に見合う収益が見込めないため、自己居住
目的の取引と比較すると需要は少ない。以上から、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を
上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 677,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[113.7]

[105.0]
100

613,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    614,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期化する新型コロナウイルス感染症の影響
や米中間の貿易摩擦等による景気の後退によ
り、地価の先行きは不透明である。

中野坂上駅徒歩圏の閑静な低層戸建住宅地域
として熟成しており、地域要因に大きな変動
はない。地価水準は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　  -3.1
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１０ -47	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (95,227)
b	３０１１５ -37	中野区		更地	（　）	台形	北東4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	３０８１０ -2	中野区		更地	（　）	ほぼ台形	南4.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,180)
d	３０１０３ -9	中野区		建付地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 780,079	100 [ 120.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	636,682	100 [ 110.4]	576,705	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	606,000
b	(　 ) 640,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	667,443	100 [ 110.0]	606,766		637,000
c	(　 ) 689,791	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	657,601	100 [ 109.5]	600,549		631,000
d	(　 ) 576,129	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	553,416	100 [ 95.7]	578,282		607,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +12.0
a	その他	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 620,000 円／㎡]

中野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,308,329	3,354,654	10,953,675	7,390,400	3,563,275	（　0.9570） 3,410,054	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	83,172,049 円　　　　（　 416,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.20	ＲＣ3F1B	399.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	180 ％	200 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３２㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	住宅	113.58	85.6	97.20	3,100	301,320	1.0	301,320
							1.0	301,320
1～ 1	住宅	97.20	68.5	66.60	3,300	219,780	1.0	219,780
							1.0	219,780
2～ 2	住宅	97.20	100.0	97.20	3,350	325,620	1.0	325,620
							1.0	325,620
3～ 3	住宅	91.80	100.0	91.80	3,400	312,120	1.0	312,120
							1.0	312,120
～

計		399.78	88.2	352.80		1,158,840		1,158,840
								1,158,840

⑨年額支払賃料	1,158,840 円　×　12ヶ月　＝　 13,906,080 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 352.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 846,720 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,752,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 737,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,015,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,158,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,158,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 282,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,308,329 円　　　　（　 71,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１５　　　　-1	3,173 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.2]	100 [100.0]	3,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１５　　　　-2	3,183 ( 3,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.2]	100 [ 93.0]	3,485
c	３０１５　　　　-3	3,456 ( 3,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.2]	100 [ 98.0]	3,417

中野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	124,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,076,954 円	14,752,800　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,354,654 円　（　　　　　　 16,773 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 399.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,390,400 円（　　　　　 36,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,308,329 円
②総費用	3,354,654 円
③純収益　①－②	10,953,675 円
④建物等に帰属する純収益	7,390,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,563,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,410,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,172,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 416,000 円／㎡）