鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０３ -5	中野区		建付地	（　）	不整形	西5.4m区道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	３０１１０ -31	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	３０１１５ -37	中野区		更地	（　）	台形	北東4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	３０１１５ -31	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	３０８０１ -8	中野区		建付地	（　）	袋地等	南4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,816	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	606,881	100 [ 92.9]	653,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	666,000
b	(　 ) 620,347	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	590,216	100 [ 93.0]	634,641		647,000
c	(　 ) 640,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	667,443	100 [ 99.8]	668,781		682,000
d	(　 ) 647,339	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	646,692	100 [ 91.1]	709,870		724,000
e	(　 ) 567,393	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	666,854	100 [ 98.8]	674,953		688,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

中野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,904,594	1,131,296	3,773,298	2,127,060	1,646,238	（　0.9549） 1,571,993	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	38,341,293 円　　　　（　 417,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.91	ＲＣ3	128.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	92 ㎡	6.9 m x 13.3 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.91	85.1	45.03	3,250	146,348	1.0	146,348
							1.0	146,348
2～ 2	住宅	43.63	100.0	43.63	3,300	143,979	1.0	143,979
							1.0	143,979
3～ 3	住宅	31.93	100.0	31.93	3,350	106,966	1.0	106,966
							1.0	106,966
～

～

計		128.47	93.9	120.59		397,293		397,293
								397,293

⑨年額支払賃料	397,293 円　×　12ヶ月　＝　 4,767,516 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 120.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 289,416 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,056,932 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,804,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 397,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 96,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,904,594 円　　　　（　 53,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１９　　　　-1	3,356 ( 3,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,390	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１９　　　　-2	3,109 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,238
c	３０１９　　　　-3	3,804 ( 3,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,493

中野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,600 円	35,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	434,896 円	5,056,932　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 298,300 円	35,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,100 円	35,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,100 円	35,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,131,296 円　（　　　　　　 12,297 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,100,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 128.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,127,060 円（　　　　　 23,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,904,594 円
②総費用	1,131,296 円
③純収益　①－②	3,773,298 円
④建物等に帰属する純収益	2,127,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,646,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,571,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,341,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中野 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -3

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　田村　竜二

印

TEL.

鑑定評価額

62,300,000 円

１㎡当たりの価格

677,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中央３丁目１番１７｢中央３－３－６｣				②地積　(㎡)	92 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	西5.4m区道	水道、ガス、下水	新中野 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、５．４
ｍ区道

交通

施設

新中野駅北東方

720m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は
確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 402,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中野区内のうち東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅を中心に、都営大江戸線、ＪＲ中央線沿線等の駅徒歩
圏内の住宅地域である。主な需要者は、都心へのアクセスと住環境を重視するエンドユーザー（１次取得、買い替え層
）や、再販業者等である。近隣地域は、最寄駅から１０分圏内と利便性が高く、需要も底堅いため、成約価格は概ね横
ばい傾向にある。市場の中心価格帯は、標準的な規模の土地総額で６，０００万円前後程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。他方、アパート等の建築を前提とした投資目的
での取引については、土地の規模や行政的条件等による制約から、元本価格に見合う収益が見込めないため、自己居住
目的の取引と比較すると需要は少ない。以上から、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を
上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    660,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期化する新型コロナウイルス感染症の影響
や米中間の貿易摩擦等による景気の後退によ
り、地価の先行きは不透明である。

駅徒歩圏内の利便性と良好な住環境を備えた
住宅地であり、土地取引は好調である。地域
要因に大きな変動はなく、地価水準は横ばい
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

+2.6 ％

３　試算価格算定内訳

中野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１５ -37	中野区		更地	（　）	台形	北東4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	３０１０３ -5	中野区		建付地	（　）	不整形	西5.4m区道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	３０１１０ -31	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	３０１１５ -41	中野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 640,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	667,443	100 [ 99.2]	672,826	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	686,000
b	(　 ) 617,816	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	606,881	100 [ 96.2]	630,853		643,000
c	(　 ) 620,347	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	590,216	100 [ 95.7]	616,736		629,000
d	(　 ) 742,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	713,553	100 [ 95.5]	747,176		762,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

中野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,745,462	1,071,452	3,674,010	2,084,640	1,589,370	（　0.9549） 1,517,689	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,016,805 円　　　　（　 402,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.91	ＲＣ3	128.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	92 ㎡	6.9 m x 13.3 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３０～４０㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.91	85.1	45.03	3,150	141,845	1.0	141,845
							1.0	141,845
2～ 2	住宅	43.63	100.0	43.63	3,200	139,616	1.0	139,616
							1.0	139,616
3～ 3	住宅	31.93	100.0	31.93	3,200	102,176	1.0	102,176
							1.0	102,176
～

～

計		128.47	93.9	120.59		383,637		383,637
								383,637

⑨年額支払賃料	383,637 円　×　12ヶ月　＝　 4,603,644 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 120.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 289,416 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,893,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,648,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,637 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 383,637 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 93,410 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,745,462 円　　　　（　 51,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１５　　　　-1	3,173 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.9]	100 [102.0]	3,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１５　　　　-2	3,183 ( 3,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.9]	100 [ 95.0]	3,321
c	３０１５　　　　-3	3,456 ( 3,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.9]	100 [100.0]	3,263

中野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,400 円	34,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	386,552 円	4,893,060　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,400 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,071,452 円　（　　　　　　 11,646 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 128.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,084,640 円（　　　　　 22,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,745,462 円
②総費用	1,071,452 円
③純収益　①－②	3,674,010 円
④建物等に帰属する純収益	2,084,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,589,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,517,689 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,016,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 402,000 円／㎡）