鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６５公０３ -32	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
b	６０公０３ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
c	０６公０３ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、中間画地		商業 (100,240)
d	６９公０３ -1	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,366)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,880,375	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	14,024,962	100 [ 136.9]	10,244,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,200,000
b	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,653,937	100 [ 121.8]	10,389,111		10,400,000
c	(　 ) 7,618,292	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,427,835	100 [ 74.5]	9,970,248		9,970,000
d	(　 ) 6,037,620	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,019,507	100 [ 60.5]	9,949,598		9,950,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	その他	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +42.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,100,000 円／㎡]

渋谷 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,796,440	18,191,000	54,605,440	9,368,700	45,236,740	（　0.9634） 43,581,075	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,502,795,690 円　　　　（　 9,110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ4	484.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 第１種文教地区	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	13.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗、３～４Ｆ事務所（各階フロア貸し）

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	78.0	103.00	30,000	3,090,000	12.0	37,080,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	132.00	85.6	113.00	14,900	1,683,700	8.0	13,469,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	132.00	85.6	113.00	6,700	757,100	6.0	4,542,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	88.00	78.4	69.00	6,500	448,500	6.0	2,691,000
							0.0	0
～

計		484.00	82.2	398.00		5,979,300		57,783,200
								0

⑨年額支払賃料	5,979,300 円　×　12ヶ月　＝　 71,751,600 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 398.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,298,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,050,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,802,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,247,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,783,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 548,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,796,440 円　　　　（　 441,191 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０３　　　　-22	6,777 ( 6,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	7,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,734 円/㎡　月額支払賃料（　 6,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０３　　　　-23	6,215 ( 6,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	6,606
c	０６公賃０３　　　　-24	5,084 ( 5,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	6,230

渋谷 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	501,000 円	167,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,757,100 円	76,050,000　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,191,000 円　（　　　　　　 110,248 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9634

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 484.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,368,700 円（　　　　　 56,780 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,796,440 円
②総費用	18,191,000 円
③純収益　①－②	54,605,440 円
④建物等に帰属する純収益	9,368,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	45,236,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	43,581,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,128 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,502,795,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
渋谷 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-32

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　倉本　穣一

印

TEL.

鑑定評価額

1,580,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,570,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	7,980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区神宮前１丁目６番１５｢神宮前１－６－１１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高30m 第１種文教地区 (90,300)
	1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ3	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南西5.3m区道	水道、ガス、下水	原宿 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 35 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

５．３ｍ区道

交通

施設

原宿駅南東方

240m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高30m
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

若者向けの衣料品店や飲食店等の小規模な低層店舗が建ち並び、若者向けファッションの街「竹下通り」として
確立しており、将来も現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷、新宿、秋葉原など若者向け店舗が多数存する広範囲な地域に亘る。主な需要者は、個人事業主、
中小企業である。竹下通りの賃貸市場は、従来よりテナントの入れ替わりが激しいが、現在は新型コロナウイルス感染
症の影響で閉店した店も多く、空室が散見される。中心となる土地価格は、坪当たり３，１００万円前後であるが、建
物を含む中心価額帯は、取引件数が少ないため明示出来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層店舗が建ち並ぶ竹下通りに存する。商業地域における取引は収益性を重視する傾向にあるが、当該地
域では自用目的の需要も存するため、収益性の検討に加え、不動産市場の実勢を考慮することも重要である。よって市
場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,800,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[205.9]

[100.0]
100

9,570,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
、令和２年の渋谷区内の不動産取引は、昨年
に比べ、件数・面積ともに減少基調で推移し
た。

竹下通りでは、１階及び上層階の店舗に空室
が散見される。

対象標準地上の店舗は、全て閉店若しくは営
業中止の状態である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６公０３ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、中間画地		商業 (100,240)
b	６５公０３ -32	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
c	５６公０３ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
d	６８公０３ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東60m国道、北東3.9m、北西4m、三方路		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,618,292	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,427,835	100 [ 65.2]	11,392,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	11,400,000
b	(　 ) 13,880,375	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	14,024,962	100 [ 142.6]	9,835,177		9,840,000
c	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,653,889	100 [ 144.1]	10,169,250		10,200,000
d	(　 ) 7,638,562	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	7,661,050	100 [ 74.7]	10,255,756		10,300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
b	その他	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +44.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,900,000 円／㎡]

渋谷 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	74,041,291	19,323,364	54,717,927	9,367,000	45,350,927	（　0.9659） 43,804,460	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,510,498,621 円　　　　（　 9,150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ4	484.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 第１種文教地区	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	13.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階はフロアー貸し店舗、３階・４階はフロアー貸し事務所

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

構造・規模・用途等から標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	78.3	103.36	30,000	3,100,800	12.0	37,209,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	132.00	85.9	113.35	15,500	1,756,925	8.0	14,055,400
							0.0	0
3～ 3	事務所	132.00	85.9	113.35	6,500	736,775	6.0	4,420,650
							0.0	0
4～ 4	事務所	88.80	78.3	69.55	6,500	452,075	6.0	2,712,450
							0.0	0
～

計		484.80	82.4	399.61		6,046,575		58,398,100
								0

⑨年額支払賃料	6,046,575 円　×　12ヶ月　＝　 72,558,900 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 399.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,795,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,354,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,867,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,486,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	58,398,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 554,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	74,041,291 円　　　　（　 448,735 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０３　　　　-22	6,777 ( 6,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	6,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,533 円/㎡　月額支払賃料（　 6,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０３　　　　-23	6,215 ( 6,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	6,260
c	０７公賃０３　　　　-23	10,160 ( 9,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	7,068

渋谷 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,508,964 円	77,354,220　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,323,364 円　（　　　　　　 117,111 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9659

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 484.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0551	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,367,000 円（　　　　　 56,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	74,041,291 円
②総費用	19,323,364 円
③純収益　①－②	54,717,927 円
④建物等に帰属する純収益	9,367,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	45,350,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	43,804,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 265,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510,498,621 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,150,000 円／㎡）