鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６４公０３ -23	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、南西7m、二方路		商業特別用途地区特定街区 (100,350)
b	６４公０３ -27	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、南6m、東3.3m、三方路		商業地区計画等 (100,600)
c	６８公０３ -14	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	東22m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	６５公０３ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
e	１４公０３ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,289,875	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 72.4]	7,952,502	100 [ 100.5]	7,912,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	8,150,000
b	(　 ) 8,539,450	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	8,611,955	100 [ 93.0]	9,260,167		9,540,000
c	(　 ) 7,088,117	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	8,104,796	100 [ 85.7]	9,457,172		9,740,000
d	(　 ) 9,081,413	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,530,803	100 [ 114.7]	8,309,331		8,560,000
e	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,421,447	100 [ 130.0]	8,016,498		8,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 -29.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,850,000 円／㎡]

渋谷 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	333,566,778	90,742,918	242,823,860	92,414,000	150,409,860	（　0.9258） 139,249,448	（ 3.6 - 0.5 ） 3.1％
	⑧収益価格	4,491,917,677 円　　　　（　 7,570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.06	ＳＲＣ9F1B	4,606.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	593 ㎡	15.5 m x 38.3 m	前面道路：都道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸し、地下１階は駐車場１２台（機械式）を想定

⑦有効率　 68.7 ％
の理由

同種建物としては標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	489.06	31.4	153.64	11,850	1,820,634	15.0	27,309,510
							0.0	0
2～ 9	事務所	489.06	77.0	376.43	7,900	2,973,797	12.0	35,685,564
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	180.00

～

～

計		4,606.54	68.7	3,165.08		25,611,010		312,794,022
								0

⑨年額支払賃料	25,611,010 円　×　12ヶ月　＝　 307,332,120 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,165.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 34,182,864 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	341,514,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 17,399,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	330,595,235 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	312,794,022 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,971,543 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	333,566,778 円　　　　（　 562,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５公賃０３　　　　-18	6,792 ( 6,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.1]	100 [100.0]	7,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,979 円/㎡　月額支払賃料（　 7,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５公賃０３　　　　-19	7,158 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	8,026
c	０５公賃０３　　　　-20	7,438 ( 7,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	8,232

渋谷 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,830,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,327,318 円	347,994,984　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,680,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,685,000 円	1,610,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 90,742,918 円　（　　　　　　 153,023 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9258

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,610,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 4,606.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0847 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	92,414,000 円（　　　　　 155,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	333,566,778 円
②総費用	90,742,918 円
③純収益　①－②	242,823,860 円
④建物等に帰属する純収益	92,414,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,409,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	139,249,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,491,917,677 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,570,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
渋谷 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-31

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

印

TEL.

鑑定評価額

4,920,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	6,650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区渋谷３丁目９番１｢渋谷３－９－９｣				②地積　(㎡)	593 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	1:2.5	店舗、診療所兼事務所ＳＲＣ8F1B	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西37m都道、南東側道	水道、ガス、下水	渋谷 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３７ｍ都道

交通

施設

渋谷駅　南東方

350m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ渋谷駅周辺の高度商業地域である。近接する渋谷駅周辺の再開発事業等の整備、
完成に伴い、流動性・回遊性の向上が見込まれ、今後の地域の発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,550,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷駅周辺を中心とする都心区の高度・準高度商業地域である。需要者は不動産投資ファンド、機関投
資家、上場企業等が中心となる。再開発事業の進捗により渋谷駅周辺の整備が加速するも、感染症抑制による営業自粛
の要請やリモートワークの推奨などコロナ禍における新たな生活様式も相俟って、活況であった賃貸市場にも変化が認
められる。立地、規模、画地条件等により価格水準は大きく異なり、中心となる価格水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、実証的な価格が得られた。収益価格は収益面から
不動産の経済価値を求めたもので、市場における投資採算性を反映している。渋谷駅周辺の高度商業地域に存しており
、主たる市場参加者は収益性に着目するも、代替競争不動産との比較も併せて検討する。本件では、比準価格と収益価
格の信頼性は同程度と判断し、これらを関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500,000 円／㎡

[ 95.8]
100

100
[100.0]

100
[196.8]

[103.0]
100

8,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済停滞期からの回復が期待
されるも、感染症の収束は見通せず、先行き
不透明感は強い。今後の政策や感染症の動向
が注視される。

渋谷駅南東側に近接し、再開発事業等の影響
を受ける地域にある。希少性は高く、投資用
不動産、開発用地としての需要は堅調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６５公０３ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
b	６４公０３ -23	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、南西7m、二方路		商業特別用途地区特定街区 (100,350)
c	ＡＢＲ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南西33m都道、北東12.3m、北西4m、南東4m、四方路		商業 (100,800)
d	１４公０３ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	台形	南32m都道、北32m、東12m、三方路		商業高度利用地区特別用途地区 (50,913)
e	１８（公）３ -24	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,672)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,081,413	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,530,803	100 [ 115.6]	8,244,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	8,490,000
b	(　 ) 5,289,875	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 72.4]	7,952,502	100 [ 102.0]	7,796,571		8,030,000
c	(　 ) 12,619,332	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	12,322,115	100 [ 130.5]	9,442,234		9,730,000
d	(　 ) 6,880,433	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.5]	5,265,258	100 [ 60.8]	8,659,964		8,920,000
e	(　 ) 5,160,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	4,882,280	100 [ 61.5]	7,938,667		8,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 -29.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.7	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,710,000 円／㎡]

渋谷 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	333,832,786	90,915,529	242,917,257	92,988,000	149,929,257	（　0.9258） 138,804,506	（ 3.6 - 0.5 ） 3.1％
	⑧収益価格	4,477,564,710 円　　　　（　 7,550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.06	ＳＲＣ9F1B	4,606.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	593 ㎡	15.5 m x 38.3 m	前面道路：都道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～９階：事務所、地下１階：駐車場（機械式１２台）

⑦有効率　 68.7 ％
の理由

高層店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	489.06	31.4	153.64	12,000	1,843,680	15.0	27,655,200
							0.0	0
2～ 9	事務所	489.06	77.0	376.43	7,900	2,973,797	12.0	35,685,564
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	180.00

塔屋～	塔屋	25.00

～

計		4,606.54	68.7	3,165.08		25,634,056		313,139,712
								0

⑨年額支払賃料	25,634,056 円　×　12ヶ月　＝　 307,608,672 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,165.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 34,182,864 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	341,791,536 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 17,413,577 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	330,857,959 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	313,139,712 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,974,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	333,832,786 円　　　　（　 562,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５公賃０３　　　　-18	6,792 ( 6,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	8,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,979 円/㎡　月額支払賃料（　 7,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５公賃０３　　　　-19	7,158 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,953
c	０５公賃０３　　　　-20	7,438 ( 7,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,242

渋谷 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,860,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,364,929 円	348,271,536　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,680,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,770,000 円	1,620,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 90,915,529 円　（　　　　　　 153,315 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9258

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,620,000,000 円	設計監理料率　 341,000 円／㎡　×　 4,606.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0847 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	92,988,000 円（　　　　　 156,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	333,832,786 円
②総費用	90,915,529 円
③純収益　①－②	242,917,257 円
④建物等に帰属する純収益	92,988,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,929,257 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	138,804,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,072 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,477,564,710 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,550,000 円／㎡）