鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取４ -103	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公３取４ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
c	６８公０３ -9	渋谷区		建付地	（　）	不整形	北東36m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,500)
d	６５公０３ -32	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
e	５６公０３ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	24,965,964	100 [ 161.5]	15,458,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,500,000
b	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	20,160,346	100 [ 101.5]	19,862,410		19,900,000
c	(　 ) 28,021,476	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	28,614,523	100 [ 124.1]	23,057,633		23,100,000
d	(　 ) 13,880,375	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	14,024,962	100 [ 88.3]	15,883,309		15,900,000
e	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,653,889	100 [ 94.4]	15,523,188		15,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +42.5
a	正常	％／月 -0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.5
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.5
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,700,000 円／㎡]

渋谷 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,094,496	31,306,300	95,788,196	19,203,200	76,584,996	（　0.9429） 72,211,993	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	2,490,068,724 円　　　　（　 15,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	120.00	ＲＣ8F1B	1,038.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	608 ％	165 ㎡	11.7 m x 13.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離： 65.0 ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗・事務所

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

階段等の配置を検討して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	店舗	133.00	75.2	100.00	11,000	1,100,000	15.0	16,500,000
							0.0	0
1～	店舗	120.00	66.7	80.00	30,000	2,400,000	20.0	48,000,000
							0.0	0
2～	店舗	120.00	85.0	102.00	16,000	1,632,000	15.0	24,480,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	120.00	85.0	102.00	9,000	918,000	12.0	11,016,000
							0.0	0
7～ 8	事務所	92.50	82.7	76.50	9,000	688,500	12.0	8,262,000
							0.0	0

計		1,038.00	81.2	843.00		10,181,000		149,568,000
								0

⑨年額支払賃料	10,181,000 円　×　12ヶ月　＝　 122,172,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 843.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,116,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	132,288,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,614,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	125,673,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	149,568,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,420,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,094,496 円　　　　（　 770,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８公賃０３　　　　-13	7,131 ( 6,970)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	10,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,090 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１８公賃０３　　　　-14	7,114 ( 6,964)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	8,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,059,000 円	353,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,228,800 円	132,288,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,312,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,500 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,306,300 円　（　　　　　　 189,735 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,038.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0544	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,203,200 円（　　　　　 116,383 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,094,496 円
②総費用	31,306,300 円
③純収益　①－②	95,788,196 円
④建物等に帰属する純収益	19,203,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,584,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,211,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,490,068,724 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
渋谷 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-28

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　遠藤　真司

印

TEL.

鑑定評価額

2,660,000,000 円

１㎡当たりの価格

16,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	13,520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区宇田川町８６番７｢宇田川町２５－５｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,608)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西10m区道	水道、ガス、下水	渋谷 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「渋谷センター街」通り沿い
の繁華性の高い商業地

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

渋谷駅北西方

240m

法令

規制

商業
(100,608)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都内有数の繁華街「渋谷センター街」に位置し、渋谷駅周辺の再開発事業の進展に伴い、さらなる建物リニュー
アル・建替えが進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及び周辺区ターミナル駅周辺の高度・準高度商業地の圏域である。需要者は、資本力のある大手
企業・機関投資家が想定される。渋谷駅周辺は全方位で大型再開発事業が進行中であり、それに伴い周辺繁華街も顧客
増加が期待される。新型コロナ禍による景気後退もあるが、海外投機マネーの受け皿として底堅い需要も認められる。
需要の中心となる価格帯（総額）は規模によるため把握しがたいが、纏まった物件は総額１００億以上となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、鑑定地の所在する渋谷駅・新宿駅周辺地区の高度商業地の４事例から求めたもので、高度商業地における
市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の中高層店舗事務所ビルとしての収益性を的確に
示す理論的価格であり、高度商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格
及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500,000 円／㎡

[ 95.8]
100

100
[100.0]

100
[ 98.4]

[100.0]
100

16,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウィルス感染症の影響によ
り、依然として厳しい状況にあるが、持ち直
しの動きも期待される。

周辺テナントの入替わりが随時見られる繁華
街だが、これに新型コロナ禍による店舗閉鎖
・更新が加わり、地価水準への影響がやや見
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +9.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０３ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
b	６４公０３ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m都道、南西4m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (81,373)
c	６０公０３ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
d	５４公０３ -12	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,573)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,653,889	100 [ 86.5]	16,940,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,900,000
b	(　 ) 9,732,475	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.3]	12,080,173	100 [ 69.8]	17,306,838		17,300,000
c	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,653,937	100 [ 76.4]	16,562,745		16,600,000
d	(　 ) 16,969,697	100 [ 100.0]	[ 91.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,561,212	100 [ 81.7]	19,046,771		19,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,000,000 円／㎡]

渋谷 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,040,090	31,310,380	95,729,710	19,203,200	76,526,510	（　0.9429） 72,156,846	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	2,488,167,103 円　　　　（　 15,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	133.00	Ｓ8F1B	1,038.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	608 ％	165 ㎡	11.7 m x 13.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～２階店舗、３階以上は事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

同種建物としては標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	133.00	75.2	100.00	10,350	1,035,000	15.0	15,525,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	120.00	66.7	80.00	30,600	2,448,000	20.0	48,960,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	85.0	102.00	16,200	1,652,400	15.0	24,786,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	120.00	85.0	102.00	9,000	918,000	10.0	9,180,000
							0.0	0
7～ 8	事務所	92.50	82.7	76.50	9,000	688,500	10.0	6,885,000
							0.0	0

計		1,038.00	81.2	843.00		10,184,400		139,761,000
								0

⑨年額支払賃料	10,184,400 円　×　12ヶ月　＝　 122,212,800 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 843.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,116,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	132,328,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,616,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	125,712,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	139,761,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,327,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,040,090 円　　　　（　 769,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０３　　　　-26	8,288 ( 7,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	9,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,075 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７公賃０３　　　　-24	7,448 ( 7,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 86.4]	100 [100.0]	8,887
c	１０公賃０３　　　　-15	5,986 ( 5,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	8,803

渋谷 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,059,000 円	353,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,232,880 円	132,328,800　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,312,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,500 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,310,380 円　（　　　　　　 189,760 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,038.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0544	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,203,200 円（　　　　　 116,383 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,040,090 円
②総費用	31,310,380 円
③純収益　①－②	95,729,710 円
④建物等に帰属する純収益	19,203,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,526,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,156,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,314 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,488,167,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100,000 円／㎡）