鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０３ -4	渋谷区		更地	（　）	不整形	南東6m区道、南西4m、北西4m、三方路		商業第二種文教地区 (100,360)
b	０５公０３ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m区道、中間画地		商業 (100,384)
c	１１公０３ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m都道、南東4.8m、角地		商業 (100,600)
d	６０公０３ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	台形	南19.9m区道、東21.8m、角地		商業高度地区最高60m (100,500)
e	６０公０３ -18	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,150,367	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 116.5]	2,641,982	100 [ 99.7]	2,649,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,780,000
b	(　 ) 1,834,728	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,816,381	100 [ 69.1]	2,628,627		2,760,000
c	(　 ) 4,401,919	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,179,686	100 [ 164.5]	2,540,843		2,670,000
d	(　 ) 2,896,478	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,887,959	100 [ 110.0]	2,625,417		2,760,000
e	(　 ) 1,741,472	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,894,722	100 [ 74.1]	2,556,980		2,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +16.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,760,000 円／㎡]

渋谷 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,175,658	18,906,949	47,268,709	22,392,000	24,876,709	（　0.9364） 23,294,550	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	613,014,474 円　　　　（　 2,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	151.01	Ｓ9	1,248.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	432 ％	276 ㎡	19.2 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～９階は事務所でいずれもフロア貸しと想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	138.68	73.2	101.56	6,500	660,140	8.0	5,281,120
							0.0	0
2～ 9	事務所	138.68	81.2	112.66	4,900	552,034	6.0	3,312,204
							0.0	0
～

～

～

計		1,248.12	80.3	1,002.84		5,076,412		31,778,752
								0

⑨年額支払賃料	5,076,412 円　×　12ヶ月　＝　 60,916,944 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,002.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,423,856 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,340,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,467,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,873,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,778,752 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 301,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,175,658 円　　　　（　 239,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４公賃０３　　　　-32	4,606 ( 4,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,925 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４公賃０３　　　　-34	4,309 ( 4,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,946
c	１４公賃０３　　　　-35	3,710 ( 3,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,258

渋谷 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	360,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,430,349 円	69,340,800　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,256,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,060,000 円	360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	360,000 円	360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	360,000 円	360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,906,949 円　（　　　　　　 68,503 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	360,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,248.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,392,000 円（　　　　　 81,130 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,175,658 円
②総費用	18,906,949 円
③純収益　①－②	47,268,709 円
④建物等に帰属する純収益	22,392,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,876,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,294,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,014,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,220,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
渋谷 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-21

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　岡本　健治

印

TEL.

鑑定評価額

718,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,050,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区代々木１丁目５５番２３｢代々木１－５５－４｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,432)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ7	中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西7.2m区道、北西側道	水道、ガス、下水	代々木 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 275 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

代々木駅北西方

180m

法令

規制

商業
(100,432)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及びその近接区における店舗、事務所ビルを中心とする商業地域等である。需要者の中心は、不
動産投資家、不動産事業者等である。代々木駅や新宿駅との接近性に優れ、利便性の高い商業地域であるため、需要は
安定しているが、新型コロナウイルス感染症の蔓延により取引は停滞気味である。なお、画地規模や条件、公法上の規
制等により価格水準が大きく異なり、市場における需要の中心価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

代々木駅や新宿駅との接近性に優れ、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、投資需要が見込め
る地域であるため、収益性についても十分考慮する必要がある。本評価においては、現実に成立した取引事例に裏付け
られた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,180,000 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[166.0]

[105.0]
100

2,570,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により国内景気は失速し、不
動産市況もインバウンドの消失、外出自粛等
により、ホテル、店舗、オフィス等の需要が
減退している。

地域要因に特段の変動要因はない。

個別的要因に顕著な変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６６公０３ -1	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
b	０７公０３ -4	渋谷区		更地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m区道、中間画地		２中専高度3種最高20m 第一種文教地区 (70,180)
c	０５公０３ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m区道、中間画地		商業 (100,384)
d	６０公０３ -18	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,334,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,334,126	100 [ 88.0]	2,652,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,790,000
b	(　 ) 2,419,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	2,326,571	100 [ 84.5]	2,753,338		2,890,000
c	(　 ) 1,834,728	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,816,381	100 [ 69.8]	2,602,265		2,730,000
d	(　 ) 1,741,472	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,933,389	100 [ 73.3]	2,637,638		2,770,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,750,000 円／㎡]

渋谷 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,304,944	18,524,285	47,780,659	22,582,200	25,198,459	（　0.9364） 23,595,837	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	620,943,079 円　　　　（　 2,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	151.01	Ｓ9	1,248.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	432 ％	276 ㎡	19.2 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～９階を事務所（いずれもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.68	73.2	101.56	6,600	670,296	10.0	6,702,960
							0.0	0
2～ 9	事務所	138.68	81.2	112.66	4,900	552,034	6.0	3,312,204
							0.0	0
～

～

～

計		1,248.12	80.3	1,002.84		5,086,568		33,200,592
								0

⑨年額支払賃料	5,086,568 円　×　12ヶ月　＝　 61,038,816 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,002.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,423,856 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費等の水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,462,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,473,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,989,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,200,592 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 315,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,304,944 円　　　　（　 240,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０３　　　　-18	5,833 ( 5,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,861	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,941 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１公賃０３　　　　-20	6,582 ( 5,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,063
c	０９賃０３　　　　-16	5,530 ( 5,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,894

渋谷 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,464,000 円	366,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	8,960,685 円	69,462,672　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,256,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,111,000 円	366,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,524,285 円　（　　　　　　 67,117 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	366,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,248.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,582,200 円（　　　　　 81,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,304,944 円
②総費用	18,524,285 円
③純収益　①－②	47,780,659 円
④建物等に帰属する純収益	22,582,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,198,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,595,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620,943,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,250,000 円／㎡）