鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０３ -2	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	５６公０３ -3	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.5m区道、中間画地		商業 (100,240)
c	６７公０３ -2	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2m私道、中間画地		商業 (100,240)
d	６８公０３ -5	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	西2.9m私道、南2.9m、準角地		商業 (100,240)
e	６９公０３ -12	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,583,638	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,605,809	100 [ 96.6]	1,662,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,660,000
b	(　 ) 1,568,767	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,578,180	100 [ 94.0]	1,678,915		1,680,000
c	(　 ) 922,131	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	894,467	100 [ 71.4]	1,252,755		1,250,000
d	(　 ) 1,098,610	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,034,172	100 [ 72.9]	1,418,617		1,420,000
e	(　 ) 910,347	100 [ 100.0]	[ 92.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	839,340	100 [ 60.3]	1,391,940		1,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

渋谷 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,051,021	8,269,557	28,781,464	15,534,400	13,247,064	（　0.9446） 12,513,177	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	329,294,132 円　　　　（　 1,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	152.00	ＲＣ6	847.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	312 ％	239 ㎡	15.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２～６階住宅（４０㎡程度の１ＬＤＫタイプ）を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同類型建物の有効率としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.46	47.0	54.74	5,500	301,070	6.0	1,806,420
							0.0	0
2～ 2	住宅	146.22	88.9	129.93	4,100	532,713	2.0	1,065,426
							1.0	532,713
3～ 3	住宅	146.22	88.9	129.93	4,150	539,210	2.0	1,078,420
							1.0	539,210
4～ 6	住宅	146.22	88.9	129.93	4,200	545,706	2.0	1,091,412
							1.0	545,706
～

計		847.56	83.1	704.39		3,010,111		7,224,502
								2,709,041

⑨年額支払賃料	3,010,111 円　×　12ヶ月　＝　 36,121,332 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 704.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,113,170 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,234,502 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,911,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,322,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,224,502 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,709,041 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 659,611 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,051,021 円　　　　（　 155,025 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０３　　　　-34	4,553 ( 4,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,246 円/㎡　月額支払賃料（　 4,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７公賃０３　　　　-35	4,633 ( 4,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,433
c	１７公賃０３　　　　-36	3,989 ( 3,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	3,779

渋谷 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	798,000 円	266,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,052,857 円	38,234,502　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,269,557 円　（　　　　　　 34,601 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 847.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,534,400 円（　　　　　 64,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,051,021 円
②総費用	8,269,557 円
③純収益　①－②	28,781,464 円
④建物等に帰属する純収益	15,534,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,247,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,513,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,294,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
渋谷 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-18

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

印

TEL.

鑑定評価額

349,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区円山町３１番１外｢円山町１－１２｣				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,312)
	1:1	ホテルＲＣ6F1B	中層のホテル等が集まる既成商業地域	西5.2m区道	水道、ガス、下水	神泉 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層ホテル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５．２ｍ区道

交通

施設

神泉駅　北東方

320m

法令

規制

商業
(100,312)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からのラブホテル街に存し、周辺は飲食店舗、映画館、音楽スタジオ、共同住宅等が混在する商業地域であ
る。渋谷区条例等によってラブホテルの新設は制限され、今後は緩やかに用途転換が進んでいくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷、新宿区内の歓楽街を中心にその周辺を含む商業地域である。主たる需要者はホテル運営会社、ホテ
ル・住宅等の収益物件を取得する各種投資家、不動産開発業者等となる。財政措置や金融緩和の強化など各種政策の効
果による景気の下支えは認められるも、中小規模店舗、ホテルが見られる背後商業地域にあり、地価は下落に転じてい
る。立地、規模、画地条件等により価格水準は異なり、中心となる価格水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、実証的な価格が得られた。他方、収益価格について
は、収益面から不動産の経済価値を求めたもので、収益性・投資採算性を反映している。投資用不動産のほか開発目的
の需要者も認められることから、比準価格と収益価格の信頼性は同程度と判断した。したがって、本件では、比準価格
と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[ 89.0]

[100.0]
100

1,450,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済停滞期からの回復が期待
されるも、感染症の収束は見通せず、先行き
不透明感は強い。今後の政策や感染症の動向
が注視される。

渋谷圏内のラブホテル街として有名であるが
、区内条例による新設制限から、近年は投資
用のマンション建設が増えている。

物理的な個別的要因に変更はなく、代替・競
争関係にある他の不動産と比べ、競争力にお
いて特段の優劣はないと思われる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０３ -2	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	６１公０３ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m区道、中間画地		近商高度地区最高50m (100,240)
c	１４公０３ -11	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (96,358)
d	６８公０３ -5	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	西2.9m私道、南2.9m、準角地		商業 (100,240)
e	１０公０３ -1	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,583,638	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,605,809	100 [ 99.5]	1,613,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,610,000
b	(　 ) 1,132,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,132,944	100 [ 70.3]	1,611,585		1,610,000
c	(　 ) 1,054,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,054,619	100 [ 61.8]	1,706,503		1,710,000
d	(　 ) 1,098,610	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,034,172	100 [ 71.7]	1,442,360		1,440,000
e	(　 ) 883,685	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	874,848	100 [ 62.7]	1,395,292		1,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,530,000 円／㎡]

渋谷 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,318,103	8,019,224	29,298,879	15,651,200	13,647,679	（　0.9446） 12,891,598	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	339,252,579 円　　　　（　 1,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	152.00	ＲＣ6	847.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	312 ％	239 ㎡	15.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅（１ＬＤＫ、４０㎡程度）

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同種の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.46	47.0	54.74	5,400	295,596	6.0	1,773,576
							0.0	0
2～ 2	住宅	146.22	88.9	129.93	4,200	545,706	1.0	545,706
							1.0	545,706
3～ 3	住宅	146.22	88.9	129.93	4,250	552,203	1.0	552,203
							1.0	552,203
4～ 6	住宅	146.22	88.9	129.93	4,300	558,699	1.0	558,699
							1.0	558,699
～

計		847.56	83.1	704.39		3,069,602		4,547,582
								2,774,006

⑨年額支払賃料	3,069,602 円　×　12ヶ月　＝　 36,835,224 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 704.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,690,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,525,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,926,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,599,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,547,582 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,774,006 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 675,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,318,103 円　　　　（　 156,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０３　　　　-34	4,553 ( 4,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,344 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７公賃０３　　　　-35	4,633 ( 4,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,728
c	１７公賃０３　　　　-36	3,989 ( 3,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	4,117

渋谷 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	804,000 円	268,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,775,524 円	38,525,760　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,278,000 円	268,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,019,224 円　（　　　　　　 33,553 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 307,000 円／㎡　×　 847.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,651,200 円（　　　　　 65,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,318,103 円
②総費用	8,019,224 円
③純収益　①－②	29,298,879 円
④建物等に帰属する純収益	15,651,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,647,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,891,598 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,252,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,420,000 円／㎡）