鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０公０３ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
b	６５公０３ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
c	６４公０３ -27	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、南6m、東3.3m、三方路		商業地区計画等 (100,600)
d	１４公０３ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
e	ＡＢＲ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南西33m都道、北東12.3m、北西4m、南東4m、四方路		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,653,937	100 [ 100.0]	12,653,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	12,900,000
b	(　 ) 9,081,413	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,530,803	100 [ 100.0]	9,530,803		9,720,000
c	(　 ) 8,539,450	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	8,611,955	100 [ 78.7]	10,942,764		11,200,000
d	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,421,447	100 [ 135.2]	7,708,171		7,860,000
e	(　 ) 12,619,332	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	12,322,115	100 [ 106.4]	11,580,935		11,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,600,000 円／㎡]

渋谷 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	727,131,128	213,170,710	513,960,418	196,268,000	317,692,418	（　0.9344） 296,851,795	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	10,236,268,793 円　　　　（　 9,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	942.00	Ｓ9F2B	9,589.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	1,099 ㎡	34.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階はフロアー貸し店舗、２階以上はフロアー貸し事務所、地下２階は駐車場を想定。

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 9	事務所	942.00	78.3	738.00	8,500	6,273,000	6.0	37,638,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	849.60	26.5	225.00	12,500	2,812,500	15.0	42,187,500
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	758.00	56.7	429.60	8,500	3,651,600	12.0	43,819,200
							0.0	0
地下 2～ 2	駐車場その他	446.00

～

計		9,589.60	68.4	6,558.60		56,648,100		387,110,700
								0

⑨年額支払賃料	56,648,100 円　×　12ヶ月　＝　 679,777,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 6,558.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 70,832,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の事務所の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	750,610,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,920,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 38,076,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	723,453,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,110,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,677,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	727,131,128 円　　　　（　 661,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０３　　　　-16	8,773 ( 8,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	8,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,543 円/㎡　月額支払賃料（　 8,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１公賃０３　　　　-17	6,338 ( 6,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	6,982
c	０１公賃０３　　　　-18	5,833 ( 5,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	6,363

渋谷 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,650,000 円	3,530,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,998,910 円	761,530,080　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,456,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 30,005,000 円	3,530,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,530,000 円	3,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,530,000 円	3,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 213,170,710 円　（　　　　　　 193,968 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9344

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,530,000,000 円	設計監理料率　 357,000 円／㎡　×　 9,589.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	196,268,000 円（　　　　　 178,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	727,131,128 円
②総費用	213,170,710 円
③純収益　①－②	513,960,418 円
④建物等に帰属する純収益	196,268,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,692,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	296,851,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,236,268,793 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,310,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
渋谷 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-17

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　倉本　穣一

印

TEL.

鑑定評価額

10,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	7,750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区代々木２丁目１１番１３外｢代々木２－１１－１５｣				②地積　(㎡)	1,099 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:1	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ9F2B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西40m国道、背面道	水道、ガス、下水	新宿 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

新宿駅南西方

400m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

甲州街道沿いに中高層の店舗兼事務所、事務所が建ち並ぶ路線沿いの商業地域であり、当分の間、現状のまま推
移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,470,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及びその隣接区内に存する路線・準幹線道路沿いで、最寄駅への接近性に優れる高層の事務所街
である。主な需要者は、上場企業及び不動産投資法人等である。駅への接近性に優れる大規模地の需要は高いが、事務
所の賃貸需要は、新型コロナウイルス感染症の影響により、やや低調に推移している。中心となる土地価格は、坪当た
り３，２００万円前後である。建物を含む中心価額帯は、取引規模が一律でないため明示できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、高層事務所ビルが建ち並ぶ甲州街道沿いの商業地域であり、高度利用が可能であるため収益性の高い地域
である。商業地域における取引は収益性を重視する傾向にあるが、当該地域では自用目的の需要もあるため、収益性の
検討に加え、不動産市場の実勢を考慮することも重要である。よって市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収
益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500,000 円／㎡

[ 96.4]
100

100
[100.0]

100
[166.8]

[102.0]
100

9,730,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
、令和２年の渋谷区内の不動産取引は、昨年
に比べ、件数・面積ともに減少基調で推移し
た。

近隣地域及びその周辺では、事務所の空室が
散見される。

特段の要因変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +93.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４公０３ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
b	６０公０３ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
c	６５公０３ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
d	６４公０３ -27	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、南6m、東3.3m、三方路		商業地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,421,447	100 [ 126.3]	8,251,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	8,420,000
b	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,653,937	100 [ 100.0]	12,653,937		12,900,000
c	(　 ) 9,081,413	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,530,803	100 [ 100.0]	9,530,803		9,720,000
d	(　 ) 8,539,450	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	8,611,955	100 [ 90.6]	9,505,469		9,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,000,000 円／㎡]

渋谷 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	741,167,436	216,650,864	524,516,572	201,115,000	323,401,572	（　0.9333） 301,830,687	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	10,407,954,724 円　　　　（　 9,470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	942.00	Ｓ9F2B	9,589.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	1,099 ㎡	34.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・１階はフロアー貸し店舗、２階～９階はフロアー貸し事務所、地下２階は機械式駐車場

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

構造・規模・用途等から標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	390.00

地下 1～ 1	店舗	758.00	56.7	429.60	8,000	3,436,800	10.0	34,368,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	849.60	26.5	225.00	14,000	3,150,000	12.0	37,800,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	942.00	78.3	738.00	8,500	6,273,000	10.0	62,730,000
							0.0	0
塔屋～		56.00

計		9,589.60	68.4	6,558.60		56,770,800		574,008,000
								0

⑨年額支払賃料	56,770,800 円　×　12ヶ月　＝　 681,249,600 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 6,558.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 78,703,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 14,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	759,952,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 14,040,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 38,278,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	735,714,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	574,008,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,453,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	741,167,436 円　　　　（　 674,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０３　　　　-18	5,833 ( 5,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,777	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,571 円/㎡　月額支払賃料（　 8,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０３　　　　-11	6,545 ( 6,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	8,640
c	１９公賃０３　　　　-18	6,195 ( 6,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	9,494

渋谷 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,250,000 円	3,650,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,619,064 円	773,992,800　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,456,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,025,000 円	3,650,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,650,000 円	3,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,650,000 円	3,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 216,650,864 円　（　　　　　　 197,135 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9333

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,650,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 9,589.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0551	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	201,115,000 円（　　　　　 182,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	741,167,436 円
②総費用	216,650,864 円
③純収益　①－②	524,516,572 円
④建物等に帰属する純収益	201,115,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,401,572 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	301,830,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,407,954,724 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,470,000 円／㎡）