鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０３ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
b	５４公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南42m都道、北0.8m、二方路		商業駐車付置義務 (100,900)
c	１４公０３ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
d	ＴＫ１－公３取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
e	６４公０３ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m都道、南西4m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (81,373)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,653,889	100 [ 60.0]	24,423,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	24,900,000
b	(　 ) 12,057,222	100 [ 100.0]	[ 89.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	10,708,246	100 [ 50.2]	21,331,167		21,800,000
c	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,421,447	100 [ 50.1]	20,801,291		21,200,000
d	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	25,515,803	100 [ 118.7]	21,496,043		21,900,000
e	(　 ) 9,732,475	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.3]	12,080,173	100 [ 54.6]	22,124,859		22,600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -57.0
b	正常	％／月 -0.86	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -59.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400,000 円／㎡]

渋谷 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,585,399,268	380,815,000	1,204,584,268	277,500,000	927,084,268	（　0.9164） 849,580,023	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	30,342,143,679 円　　　　（　 20,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,099.76	Ｓ12F3B	14,291.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	1,513 ㎡	31.0 m x 61.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上１２階は店舗、地下２・３階駐車場６０台

⑦有効率　 52.8 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 3	駐車場	1,051.80

地下 1～ 1	店舗	983.80	60.7	597.14	16,000	9,554,240	15.0	143,313,600
							1.0	9,554,240
1～ 1	店舗	1,020.00	15.8	161.16	35,000	5,640,600	18.0	101,530,800
							1.0	5,640,600
2～ 2	店舗	1,020.00	73.5	749.96	23,000	17,249,080	15.0	258,736,200
							1.0	17,249,080
3～12	店舗	916.44	65.8	603.10	15,500	9,348,050	10.0	93,480,500
							1.0	9,348,050

計		14,291.80	52.8	7,539.26		125,924,420		1,438,385,600
								125,924,420

⑨年額支払賃料	125,924,420 円　×　12ヶ月　＝　 1,511,093,040 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 7,539.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 81,424,008 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 60 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,592,517,048 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 81,425,852 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,547,091,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,438,385,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,664,663 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 125,924,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 24,643,409 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,585,399,268 円　　　　（　 1,047,851 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０３　　　　-16	15,949 ( 15,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	17,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 15,895 円/㎡　月額支払賃料（　 15,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０公賃０３　　　　-17	14,505 ( 13,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	15,423
c	０９賃０３　　　　-21	14,243 ( 13,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [130.0]	17,391

渋谷 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,000,000 円	5,000,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	143,309,500 円	1,628,517,048　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,005,500 円
	建物　　　　　　　　　 42,500,000 円	5,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,000,000 円	5,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,000,000 円	5,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 380,815,000 円　（　　　　　　 251,695 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9164

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,000,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 14,291.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	277,500,000 円（　　　　　 183,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,585,399,268 円
②総費用	380,815,000 円
③純収益　①－②	1,204,584,268 円
④建物等に帰属する純収益	277,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,084,268 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	849,580,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 561,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,342,143,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
渋谷 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-14

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　岡　竜也

印

TEL.

鑑定評価額

33,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

21,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	19,120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区道玄坂２丁目３６番１０｢道玄坂２－６－１７｣				②地積　(㎡)	1,513 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	不整形 1:2	店舗、事務所兼映画館ＳＲＣ16F2B	中高層の店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域	北西22m区道、三方路	水道、ガス、下水	渋谷 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性の進展が予測される商
業地域

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

渋谷駅西方

230m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

繁華な高度商業地域で店舗事務所ビルが集積する地域。既存ビルの建て替えや渋谷駅周辺の再開発等に伴い今後
も繁華性の進展が予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内の幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域及びその背後地等の商業地域。需要者の中心は法人投資
家等である。新型コロナウィルス感染症の影響により取引件数は減少傾向にあり、地価は微減傾向で推移している。店
舗事務所の賃貸市場は空室率が上昇傾向にある。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心
となる価格帯は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を
実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同
等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定
する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500,000 円／㎡

[ 95.8]
100

100
[100.0]

100
[ 74.0]

[102.0]
100

21,800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より先行き不透明である。不動産市場は特に
商業系の用途が厳しい状況にある。

店舗兼事務所ビルが多く存する商業地域であ
る。新型コロナウィルス感染症の影響により
地価は微減傾向にある。

代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４公０３ -1	新宿区		底地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	０１公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	６５公０３ -32	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
d	６０公０３ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 6,177,522) 61,775,220	100 [ 160.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	39,817,361	100 [ 145.6]	27,347,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,900,000
b	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,734,420	100 [ 67.0]	21,991,672		22,400,000
c	(　 ) 13,880,375	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	14,024,962	100 [ 61.7]	22,730,895		23,200,000
d	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,653,937	100 [ 55.6]	22,758,879		23,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
a	限定価格	％／月 -0.40	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	その他	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,000,000 円／㎡]

渋谷 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,649,801,286	398,625,826	1,251,175,460	286,604,000	964,571,460	（　0.9164） 883,933,286	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	31,569,045,929 円　　　　（　 20,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,099.76	Ｓ12F3B	14,291.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	1,513 ㎡	31.0 m x 61.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階及び地下３階は駐車場（機械式６０台）、地下１階～地上１２階は店舗。

⑦有効率　 52.8 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 3	駐車場	1,051.80

地下 1～ 1	店舗	983.80	60.7	597.14	16,000	9,554,240	15.0	143,313,600
							1.0	9,554,240
1～ 1	店舗	1,020.00	15.8	161.16	35,000	5,640,600	18.0	101,530,800
							1.0	5,640,600
2～ 2	店舗	1,020.00	73.5	749.96	22,000	16,499,120	15.0	247,486,800
							1.0	16,499,120
3～12	店舗	916.44	65.8	603.10	16,500	9,951,150	10.0	99,511,500
							1.0	9,951,150

計		14,291.80	52.8	7,539.26		131,205,460		1,487,446,200
								131,205,460

⑨年額支払賃料	131,205,460 円　×　12ヶ月　＝　 1,574,465,520 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 7,539.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 81,424,008 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同程度の建物から推定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 60 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 43,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,655,889,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 43,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 84,954,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,614,135,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,487,446,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,130,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 131,205,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 21,501,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 34,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,649,801,286 円　　　　（　 1,090,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０３　　　　-16	15,949 ( 15,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	18,058	対象基準階の　月額実質賃料　　 16,875 円/㎡　月額支払賃料（　 16,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０公賃０３　　　　-28	10,394 ( 10,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	14,639
c	１０公賃０３　　　　-17	14,505 ( 13,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	19,174

渋谷 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,690,000 円	5,230,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	158,015,326 円	1,699,089,528　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,005,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 44,455,000 円	5,230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,230,000 円	5,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,230,000 円	5,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 398,625,826 円　（　　　　　　 263,467 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9164

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,230,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 14,291.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0499 × 30 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	286,604,000 円（　　　　　 189,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,649,801,286 円
②総費用	398,625,826 円
③純収益　①－②	1,251,175,460 円
④建物等に帰属する純収益	286,604,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,571,460 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	883,933,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 584,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,569,045,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900,000 円／㎡）