鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０公０３ -4	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m区道、中間画地		２低専 (60,160)
b	５６公０３ -25	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.1m区道、北東5.5m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
c	１７公０３ -3	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
d	５６公０３ -22	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	６０公０３ -17	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,662,762	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,583,583	100 [ 89.1]	1,777,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	1,900,000
b	(　 ) 1,460,756	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	1,369,374	100 [ 83.7]	1,636,050		1,750,000
c	(　 ) 1,586,294	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,511,555	100 [ 84.4]	1,790,942		1,920,000
d	(　 ) 1,614,719	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,571,246	100 [ 84.6]	1,857,265		1,990,000
e	(　 ) 2,087,682	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,179,540	100 [ 116.1]	1,877,295		2,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,940,000 円／㎡]

渋谷 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,946,246	13,510,851	52,435,395	19,848,800	32,586,595	（　0.9578） 31,211,441	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	843,552,459 円　　　　（　 1,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	454.59	ＲＣ3	1,128.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	80 ％	150 ％	150 ％	659 ㎡	36.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ：２～３ＬＤＫ、専有面積約１２０～１７０㎡程度、平置駐車場７台

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

地域の同種建物の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	403.46	63.0	253.99	5,200	1,320,748	2.0	2,641,496
							1.0	1,320,748
2～ 2	住宅	393.54	99.1	390.04	5,300	2,067,212	2.0	4,134,424
							1.0	2,067,212
3～ 3	住宅	331.06	100.0	331.06	5,300	1,754,618	2.0	3,509,236
							1.0	1,754,618
～

～

計		1,128.06	86.4	975.09		5,142,578		10,285,156
								5,142,578

⑨年額支払賃料	5,142,578 円　×　12ヶ月　＝　 61,710,936 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 975.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,925,270 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,636,206 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,399,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,596,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,285,156 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,142,578 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,252,141 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,946,246 円　　　　（　 100,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０３　　　　-26	5,232 ( 5,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,507	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,422 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０３　　　　-27	5,098 ( 5,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,310
c	０２公賃０３　　　　-28	4,242 ( 4,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	5,418

渋谷 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,720,000 円	344,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,255,651 円	67,996,206　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,923,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,924,000 円	344,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	344,000 円	344,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	344,000 円	344,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,510,851 円　（　　　　　　 20,502 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	344,000,000 円	設計監理料率　 296,000 円／㎡　×　 1,128.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,848,800 円（　　　　　 30,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,946,246 円
②総費用	13,510,851 円
③純収益　①－②	52,435,395 円
④建物等に帰属する純収益	19,848,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,586,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,211,441 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 843,552,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
渋谷 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -5

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　菱村　寛

印

TEL.

鑑定評価額

1,210,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区松濤１丁目２６番３７外｢松濤１－１３－７｣				②地積　(㎡)	659 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (80,150)
	2:1	共同住宅兼車庫ＲＣ4	大規模住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域	南東6m区道、北東側道	水道、ガス、下水	渋谷 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

知名度の高い高級住宅地域

街

路

基準方位北６ｍ区道

交通

施設

渋谷駅北西方

960m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

知名度の高い高級住宅地域として熟成しており、これからも現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,930,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,320,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域は環境の優れた住宅地域で、同一需給圏は渋谷区とその周辺区内の類似の住宅地の存する圏域である。典型的
な買手として、自ら居住する目的の富裕者層などが想定される。常時一定の需要の存する地域であるが、コロナ禍によ
り取引は減っている。規模や街路条件などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せな
い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。ただし、自ら居住する目的の買手は、取引意
思決定に際して収益性より代替不動産との価格バランスを重視する傾向がある。そこで、比準価格を重視し、収益価格
を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,170,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[105.0]

100
[ 64.4]

[107.1]
100

1,840,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により取引は減っているが、一定の
需要があり、渋谷区の住宅価格の動きは底堅
い。

長らく環境の優れた住宅地域としての地位を
保持している。格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -37.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６公０３ -1	渋谷区		建付地	（　）	台形	南東6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	６０公０３ -3	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	北西7.2m区道、北東5.4m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
c	６８公０３ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	５６公０３ -27	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m区道、中間画地		２中専高度3種最高30m (70,220)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,540,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 98.8]	1,575,342	100 [ 95.0]	1,658,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	1,780,000
b	(　 ) 1,680,559	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,633,697	100 [ 83.3]	1,961,221		2,100,000
c	(　 ) 1,185,079	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,232,482	100 [ 70.0]	1,760,689		1,890,000
d	(　 ) 1,143,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,143,511	100 [ 64.4]	1,775,638		1,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -37.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,930,000 円／㎡]

渋谷 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,770,693	12,416,704	53,353,989	19,788,300	33,565,689	（　0.9601） 32,226,418	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	870,984,270 円　　　　（　 1,320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	454.50	ＲＣ3	1,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	80 ％	150 ％	150 ％	659 ㎡	36.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸１１０㎡以上の高級賃貸共同住宅

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

階段等の配置を検討して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	403.50	62.9	254.00	5,200	1,320,800	2.0	2,641,600
							1.0	1,320,800
2～	住宅	393.50	99.1	390.00	5,300	2,067,000	2.0	4,134,000
							1.0	2,067,000
3～	住宅	331.00	100.0	331.00	5,400	1,787,400	2.0	3,574,800
							1.0	1,787,400
～

～

計		1,128.00	86.4	975.00		5,175,200		10,350,400
								5,175,200

⑨年額支払賃料	5,175,200 円　×　12ヶ月　＝　 62,102,400 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 975.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,340,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似共同住宅の共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,442,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,390,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,412,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,350,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,175,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,260,084 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,770,693 円　　　　（　 99,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８公賃０３　　　　-2	4,874 ( 4,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,422 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８公賃０３　　　　-3	5,242 ( 5,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,047,000 円	349,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,763,204 円	67,802,400　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,942,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,966,500 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,416,704 円　（　　　　　　 18,842 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9601

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,788,300 円（　　　　　 30,028 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,770,693 円
②総費用	12,416,704 円
③純収益　①－②	53,353,989 円
④建物等に帰属する純収益	19,788,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,565,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,226,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,902 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 870,984,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,320,000 円／㎡）