鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１００６ -7	世田谷区		更地	（　）	ほぼ台形	西8.3m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m 地区計画等 (74,214)
b	０３０１００９ -17	世田谷区		その他	（　）	不整形	北27m国道、東4m、二方路		近商高度地区2種 (100,300)
c	０３０１００２ -4	世田谷区		建付地	（　）	不整形	南西25m都道、南東6.2m、北西4m、三方路		２住居高度2種最高45m 風致地区 (65,154)
d	０３０１０１０ -10	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m都道、西8m、角地		２住居高度2種最高45m 地区計画等 (40,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 771,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	643,120	100 [ 96.7]	665,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	685,000
b	(　 649,288) 745,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	752,678	100 [ 109.2]	689,266		710,000
c	(　 ) 631,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	745,245	100 [ 109.1]	683,084		704,000
d	(　 ) 784,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	747,310	100 [ 109.3]	683,724		704,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 704,000 円／㎡]

世田谷 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,375,639	13,922,254	34,453,385	23,005,600	11,447,785	（　0.9362） 10,717,416	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	261,400,390 円　　　　（　 619,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.98	ＲＣ8	1,236.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度3種最高45m 地区計画等	80 ％	300 ％	300 ％	422 ㎡	12.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸用の鉄筋コンクリート造８階建（店舗はスケルトン貸し、住宅は２ＤＫ・平均専有面積５０㎡）

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.98	94.3	256.44	3,500	897,540	6.0	5,385,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	195.36	97.1	189.62	3,000	568,860	1.0	568,860
							1.0	568,860
3～ 3	住宅	195.36	97.1	189.62	3,030	574,549	1.0	574,549
							1.0	574,549
4～ 4	住宅	150.74	96.2	145.00	3,060	443,700	1.0	443,700
							1.0	443,700
5～ 8	住宅	105.74	94.6	100.00	3,135	313,500	1.0	313,500
							1.0	313,500

計		1,236.40	95.5	1,180.68		3,738,649		8,226,349
								2,841,109

⑨年額支払賃料	3,738,649 円　×　12ヶ月　＝　 44,863,788 円
⑩a共益費（管理費）	320 円／㎡　×　 1,180.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,533,811 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,397,599 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,469,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,927,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,226,349 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,841,109 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,369,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,375,639 円　　　　（　 114,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-407	3,239 ( 3,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-209	3,075 ( 2,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,075
c	０３　　　　-408	2,986 ( 2,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,078

世田谷 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,316,000 円	386,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,113,254 円	49,397,599　×　　　　 14.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,281,000 円	386,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,922,254 円　（　　　　　　 32,991 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	386,000,000 円	設計監理料率　 303,000 円／㎡　×　 1,236.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,005,600 円（　　　　　 54,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,375,639 円
②総費用	13,922,254 円
③純収益　①－②	34,453,385 円
④建物等に帰属する純収益	23,005,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,447,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,717,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,400,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 619,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
世田谷 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-27

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　谷岡　勝治

印

TEL.

鑑定評価額

283,000,000 円

１㎡当たりの価格

670,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜丘５丁目３１１５番１｢桜丘５－３２－６｣				②地積　(㎡)	422 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 防火（その他）高度3種最高45m 地区計画等 (80,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗付マンション等が多い路線商業地域	西25m都道、北側道	水道、ガス、下水	千歳船橋 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 55 ｍ、南 45 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 425 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

千歳船橋駅　南西方

750m

法令

規制

準住居
(70,300)
防火
高度3種最高45m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

環状八号通り沿いに、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地として成熟しており、当面現状を維持し
て推移するものと予測する。新型コロナの経済への影響が懸念され今後の地価動向は不透明。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 705,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 609,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は、同一需給圏内の個人
・法人の事業者、投資家、マンションデベロパー等。稼働中・遵法性・築浅の投資物件やマンション素地となる土地の
取引は堅調であるが慎重になってきている。土地の相場は坪当たり２２０万円から２４０万円前後で推移。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、近隣地域・類似地域等において幹線道路沿い等の信頼性のある取引事例を収集し採用したもので、比準価
格は市場性を反映した実証的な価格である。対象地周辺は賃貸マンションも多く居住用の賃貸需要もあるが店舗等の賃
貸需要はやや弱い地域。また実需の取引も多い地域である。したがって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 765,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[113.9]

[103.0]
100

672,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区人口は微減傾向。景気は持ち直し傾向。輸
出は増加の動き。設備投資は減少傾向。住宅
投資は緩やかに減少。個人消費は全体として
は持ち直し傾向。

行政的規制・その他についても特に変化がな
く、繁華性の上昇する要因は特に見あたらな
い。地価は超低金利から下支えされ横ばい傾
向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１０１６ -6	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	０３０１９１４ -5	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東25m都道、北6m、角地		準住居高度3種最高45m 地区計画等 (80,300)
c	０３０１０１０ -10	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m都道、西8m、角地		２住居高度2種最高45m 地区計画等 (40,200)
d	０３０１００２ -4	世田谷区		建付地	（　）	不整形	南西25m都道、南東6.2m、北西4m、三方路		２住居高度2種最高45m 風致地区 (65,154)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 912,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	912,882	100 [ 134.0]	681,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	702,000
b	(　 ) 793,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	755,843	100 [ 109.2]	692,164		713,000
c	(　 ) 784,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	747,310	100 [ 109.3]	683,724		704,000
d	(　 ) 631,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	745,245	100 [ 109.1]	683,084		704,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

世田谷 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,669,939	12,813,388	34,856,551	23,601,600	11,254,951	（　0.9362） 10,536,885	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	256,997,195 円　　　　（　 609,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.98	ＲＣ8	1,236.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度3種最高45m 地区計画等	80 ％	300 ％	300 ％	422 ㎡	12.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸２階～住宅　２ＤＫ・２ＬＤＫ　　（平均専有面積４５㎡～５０㎡程度）

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.98	94.3	256.44	3,600	923,184	6.0	5,539,104
							0.0	0
2～ 3	住宅	195.36	97.1	189.62	3,000	568,860	1.0	568,860
							1.0	568,860
4～ 4	住宅	150.74	96.2	145.00	3,050	442,250	1.0	442,250
							1.0	442,250
5～ 7	住宅	105.74	94.6	100.00	3,100	310,000	1.0	310,000
							1.0	310,000
8～ 8	住宅	105.74	94.6	100.00	3,150	315,000	1.0	315,000
							1.0	315,000

計		1,236.40	95.5	1,180.68		3,748,154		8,364,074
								2,824,970

⑨年額支払賃料	3,748,154 円　×　12ヶ月　＝　 44,977,848 円
⑩a共益費（管理費）	260 円／㎡　×　 1,180.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,683,722 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の建物の管理費を参考
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,661,570 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,433,079 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,228,491 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,364,074 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,824,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,361,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,669,939 円　　　　（　 112,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-1502	3,047 ( 2,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,082	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-209	3,075 ( 2,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,203
c	０３　　　　-1106	3,231 ( 3,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,978

世田谷 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,376,000 円	396,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,839,388 円	48,661,570　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,813,388 円　（　　　　　　 30,363 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 311,000 円／㎡　×　 1,236.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,601,600 円（　　　　　 55,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,669,939 円
②総費用	12,813,388 円
③純収益　①－②	34,856,551 円
④建物等に帰属する純収益	23,601,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,254,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,536,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,997,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 609,000 円／㎡）