鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -91　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１００２ -16	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１中専高度2種最高31m (70,200)
b	０３０１００２ -23	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
c	０３０１００２ -25	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
d	０３０１００２ -8	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e	０３０１００２ -21	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m道路、南3m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	443,477	100 [ 110.3]	402,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	422,000
b	(　 ) 493,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	469,763	100 [ 111.4]	421,690		443,000
c	(　 ) 486,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	463,501	100 [ 111.4]	416,069		437,000
d	(　 ) 430,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	469,239	100 [ 112.4]	417,472		438,000
e	(　 ) 437,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	429,772	100 [ 103.0]	417,254		438,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 438,000 円／㎡]

世田谷 -91　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,766,549	1,498,717	4,267,832	2,700,880	1,566,952	（　0.9763） 1,529,815	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,312,561 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -91　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 地区計画等	40 ％	100 ％	80 ％	216 ㎡	14.8 m x 15.7 m	前面道路：区道　 3.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅専有面積２５～３０㎡程度（１Ｋ・１ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,700	229,500	1.0	229,500
							1.0	229,500
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,750	233,750	1.0	233,750
							1.0	233,750
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		463,250		463,250
								463,250

⑨年額支払賃料	463,250 円　×　12ヶ月　＝　 5,559,000 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 271,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺アパートの共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,830,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,538,804 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	463,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 463,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 223,344 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,766,549 円　　　　（　 26,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-304	2,833 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,869 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-305	2,543 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,962
c	０３　　　　-306	2,872 ( 2,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,761

世田谷 -91　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,000 円	42,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	676,317 円	5,830,320　×　　　　 11.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,400 円	42,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,498,717 円　（　　　　　　 6,939 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,400,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,700,880 円（　　　　　 12,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,766,549 円
②総費用	1,498,717 円
③純収益　①－②	4,267,832 円
④建物等に帰属する純収益	2,700,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,566,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,529,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,312,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
世田谷 -91　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -91

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　天田　雄一郎

印

TEL.

鑑定評価額

91,400,000 円

１㎡当たりの価格

423,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区千歳台５丁目５１７番５｢千歳台５－８－３｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅とアパートが建ち並ぶ郊外の住宅地域	南3.9m区道	水道、ガス、下水	祖師ヶ谷大蔵 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　　北
３．９ｍ区道

交通

施設

祖師ヶ谷大蔵駅　北方

1.7km

法令

規制

１低専
(40,80)
準防
高度1種最高10m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からやや距離のある住環境の標準的な住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず、当面現状のまま
推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 436,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区西部の小田急線、京王線の各駅からやや距離のある住宅地域である。需要者は自用の住宅を求め
る個人、建売業者で、個人は価格水準に値頃感があることから、主に区内外に居住する一次取得者層が中心である。徒
歩圏に生活関連施設は多いものの、交通利便性が劣ることから、需要は弱含みで推移している。規模にもよるが、中心
となる土地価格帯は５千万円から７千万円程度、新築戸建物件で６千万円から７千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸住宅の需要者は交通利便性を重視する傾向にあり、取引の中心は自用の戸建住宅である。アパート等の収益物件も
見られるが、公法上の土地利用規制から、土地価格に見合う賃料収入が得られず、収益価格は低位に求められたものと
判断される。本件では、取引市場の動向を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 589,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[145.7]

[105.0]
100

423,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で
、依然として厳しい状況にあるが、各種政策
の効果や低金利の継続により、持ち直しの動
きが見られる。

新規供給が継続的に行われている外、最寄駅
から距離感があり、地価は弱含みで推移して
いる

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -91　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１００３ -18	世田谷区		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	０３０１００２ -25	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
c	０３０１００２ -16	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１中専高度2種最高31m (70,200)
d	０３０１００２ -21	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m道路、南3m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 554,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	543,418	100 [ 123.1]	441,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	464,000
b	(　 ) 486,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	463,501	100 [ 112.4]	412,367		433,000
c	(　 ) 419,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	443,477	100 [ 109.2]	406,114		426,000
d	(　 ) 437,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	429,772	100 [ 103.0]	417,254		438,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 436,000 円／㎡]

世田谷 -91　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,650,781	1,449,017	4,201,764	2,548,000	1,653,764	（　0.9763） 1,614,570	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	39,379,756 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -91　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 地区計画等	40 ％	100 ％	80 ％	216 ㎡	14.8 m x 15.7 m	前面道路：区道　 3.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	2,700	216,000	1.0	216,000
							1.0	216,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	2,750	220,000	1.0	220,000
							1.0	220,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		436,000		436,000
								436,000

⑨年額支払賃料	436,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,232,000 円
⑩a共益費（管理費）	143 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 274,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,506,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 286,128 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,436,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,142 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 436,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 210,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,650,781 円　　　　（　 26,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-304	2,833 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,869 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-305	2,543 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,826
c	０３　　　　-306	2,872 ( 2,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,872

世田谷 -91　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,000 円	40,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	663,817 円	5,722,560　×　　　　 11.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,449,017 円　（　　　　　　 6,708 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,548,000 円（　　　　　 11,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,650,781 円
②総費用	1,449,017 円
③純収益　①－②	4,201,764 円
④建物等に帰属する純収益	2,548,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,653,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,614,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,379,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）