鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１０１５ -17	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.1m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地８０㎡ (60,150)
b	０３０１００９ -18	世田谷区		建付地	（　）	長方形	東5.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,200)
c	０３０１００９ -19	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
d	０３０１０１５ -22	世田谷区		更地	（　）	台形	西5.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地８０㎡ (74,173)
e	０３０１００９ -10	世田谷区		建付地	（　）	長方形	北4.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 789,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	751,670	100 [ 96.8]	776,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	792,000
b	(　 ) 728,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	713,798	100 [ 100.9]	707,431		722,000
c	(　 ) 846,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	740,348	100 [ 100.0]	740,348		755,000
d	(　 ) 710,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	696,078	100 [ 95.9]	725,837		740,000
e	(　 ) 907,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	907,496	100 [ 118.5]	765,819		781,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 758,000 円／㎡]

世田谷 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,333,394	889,660	4,443,734	2,133,950	2,309,784	（　0.9763） 2,255,042	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	55,001,024 円　　　　（　 407,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	150 ％	150 ％	135 ㎡	13.0 m x 10.4 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ワンルームタイプ、平均専有面積約３３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	65.00	100.0	65.00	3,400	221,000	1.0	221,000
							1.0	221,000
2～	住宅	65.00	100.0	65.00	3,500	227,500	1.0	227,500
							1.0	227,500
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		448,500		448,500
								448,500

⑨年額支払賃料	448,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,382,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,382,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 269,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,112,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	448,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 448,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 216,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,333,394 円　　　　（　 39,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-1504	3,821 ( 3,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-1511	3,776 ( 3,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,776
c	０３　　　　-1505	3,648 ( 3,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,648

世田谷 -53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,000 円	33,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	161,460 円	5,382,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,700 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 889,660 円　（　　　　　　 6,590 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,133,950 円（　　　　　 15,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,333,394 円
②総費用	889,660 円
③純収益　①－②	4,443,734 円
④建物等に帰属する純収益	2,133,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,309,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,255,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,001,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
世田谷 -53　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -53

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　進藤　俊二

印

TEL.

鑑定評価額

98,400,000 円

１㎡当たりの価格

729,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区代沢１丁目８０番９｢代沢１－１６－１０｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) 準防（その他）高度1種最高10m (60,150)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅にアパートも見られる高台の住宅地域	東3.8m区道	水道、ガス、下水	池ノ上 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　３
．８ｍ区道

交通

施設

池ノ上駅　南東方

560m

法令

規制

１低専
(60,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層一般住宅を主とした閑静な住宅地域として熟成している。地域に特段の変動要因等もなく、こ
こしばらくは、現状の低層住宅地域として推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 751,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 407,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区及び隣接区等にあって、京王井の頭線、小田急小田原線等の各駅を最寄とする低層住宅地域。
需要者は自己所有を目的とした比較的高所得者層が多く、区外からの転入者等も見られる。駅徒歩圏にある環境良好な
住宅地域として熟成しており、コロナ禍で不透明感があるものの、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、
４０坪程度の土地で１億円前後、土地の細分化による新築の戸建住宅で８千万～１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地取引は、居住環境を重視した自己利用目的が主となる。周辺に賃貸用の共同住宅等も存するが、行政的条件等から
土地の経済価値に見合った賃料収入を得難く、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で
発生した規範性の高い事例から試算され、信頼性が高い。よって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 754,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[104.0]

[102.0]
100

725,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    729,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症等の影響により景
気は厳しい状況にあり、不動産取引件数も減
少したが、区内の土地需要への影響は限定的
である。

都心部への接近条件の良好な住宅地域として
熟成しており、堅調な需要動向に支えられ、
地価は概ね横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１００９ -19	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
b	０３０１０１５ -22	世田谷区		更地	（　）	台形	西5.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地８０㎡ (74,173)
c	０３０１００１ -6	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,160)
d	０３０１００１ -9	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北4.2m道路、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 846,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	740,348	100 [ 100.0]	740,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	755,000
b	(　 ) 710,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	696,078	100 [ 95.9]	725,837		740,000
c	(　 ) 681,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	648,926	100 [ 90.9]	713,890		728,000
d	(　 ) 746,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	746,879	100 [ 97.7]	764,462		780,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 751,000 円／㎡]

世田谷 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,279,287	851,422	4,427,865	2,121,210	2,306,655	（　0.9763） 2,251,987	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	54,926,512 円　　　　（　 407,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	150 ％	150 ％	135 ㎡	13.0 m x 10.4 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ（専有面積約３２㎡程度）想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	3,400	221,000	1.0	221,000
							1.0	221,000
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	3,430	222,950	1.0	222,950
							1.0	222,950
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		443,950		443,950
								443,950

⑨年額支払賃料	443,950 円　×　12ヶ月　＝　 5,327,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,327,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 266,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,061,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	443,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 443,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 214,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,279,287 円　　　　（　 39,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-1504	3,821 ( 3,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,599 円/㎡　月額支払賃料（　 3,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-913	3,344 ( 3,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	3,193
c	０３　　　　-1505	3,648 ( 3,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,472

世田谷 -53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,822 円	5,327,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 851,422 円　（　　　　　　 6,307 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 249,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,210 円（　　　　　 15,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,279,287 円
②総費用	851,422 円
③純収益　①－②	4,427,865 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,306,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,251,987 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,926,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407,000 円／㎡）