鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１００８ -11	世田谷区		更地	（　）	不整形	北西6.3m都道、東5.4m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
b	０３０１００８ -23	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.6m都道、北西3.9m、角地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
c	０３０１００８ -21	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m都道、中間画地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (40,121)
d	０３０１９０８ -5	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.6m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e	０３０１９１２ -10	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	南西5.8m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,091	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	339,841	100 [ 126.1]	269,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 321,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	309,109	100 [ 114.3]	270,437		284,000
c	(　 ) 305,419	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	302,395	100 [ 113.6]	266,193		280,000
d	(　 ) 280,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	277,377	100 [ 103.3]	268,516		282,000
e	(　 ) 237,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	273,995	100 [ 102.9]	266,273		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

世田谷 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,270,064	412,123	1,857,941	1,191,190	666,751	（　0.9763） 650,949	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	15,876,805 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	41.00	ＬＳ2	82.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防風致地区地区計画等	40 ％	100 ％	80 ％	110 ㎡	7.9 m x 14.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２ＤＫ平均専有面積：４１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	41.00	100.0	41.00	2,308	94,628	1.0	94,628
							1.0	94,628
2～ 2	住宅	41.00	100.0	41.00	2,348	96,268	1.0	96,268
							1.0	96,268
～

～

～

計		82.00	100.0	82.00		190,896		190,896
								190,896

⑨年額支払賃料	190,896 円　×　12ヶ月　＝　 2,290,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 82.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,290,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,176,214 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	190,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,036 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,270,064 円　　　　（　 20,637 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-805	2,054 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,366 円/㎡　月額支払賃料（　 2,348 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-803	2,120 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,349
c	０３　　　　-806	2,708 ( 2,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [110.0]	2,399

世田谷 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,500 円	18,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,723 円	2,290,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,900 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 412,123 円　（　　　　　　 3,747 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 82.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,191,190 円（　　　　　 10,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,270,064 円
②総費用	412,123 円
③純収益　①－②	1,857,941 円
④建物等に帰属する純収益	1,191,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	666,751 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	650,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,918 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,876,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
世田谷 -41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -41

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

印

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区喜多見１丁目４０１７番１０｢喜多見１－２６－３｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）風致地区地区計画等 (40,80)
	1:2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅のほか空地等も見られる住宅地域	南4m区道	水道、ガス、下水	喜多見 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北４ｍ区
道

交通

施設

喜多見駅　南東方

2.2km

法令

規制

１低専
(40,80)
準防
風致地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

住環境は閑静で良好な一般住宅等が多く見られる低層住宅地であり現状を維持する。新型コロナウイルス感染症
の影響下においても不動産に対する底堅い需要はあるものの地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 279,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線「喜多見」駅、東急田園都市線「二子玉川駅」の両駅を最寄り駅とする一般住宅地域が存
する圏域である。需要者層は、都心通勤者、若年者層、転入者等が中心である。通勤通学は路線バス利用が中心であり
交通利便性はやや劣るが住環境は良好である。土地需給は新型コロナウイルス感染症の影響の中にあっても比較的安定
しているが地価はやや弱含みである。土地価格の中心は総額４千万円程度、新築建売住宅で総額６千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該土地は良好な低層戸建地域にあり生活の居住快適性・交通利便性が重要視される。一方、賃貸アパートなどの収益
物件については収益性が重要視される。賃貸共同住宅においては容積率などの限界から土地の経済価値に見合う賃料収
入が得られないことにより低く算定された。したがって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、
代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 307,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[105.0]

100
[110.3]

[105.0]
100

273,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナにより景気は弱含み傾向が続いて
いるが、低金利の維持、財政出動などへの期
待などにより不動産需要には底堅さがみられ
る。

良好な低層戸建住宅地域を維持する。土地価
格については新型コロナの影響によりやや弱
含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１９０８ -4	世田谷区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
b	０３０１００８ -22	世田谷区		建付地	（　）	不整形	東3.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
c	０３０１００８ -7	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
d	０３０１００８ -24	世田谷区		建付地	（　）	不整形	東3.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 261,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	256,200	100 [ 96.9]	264,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 251,822	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	308,605	100 [ 116.0]	266,039		279,000
c	(　 ) 313,843	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	310,736	100 [ 116.3]	267,185		281,000
d	(　 ) 248,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	324,186	100 [ 120.9]	268,144		282,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 279,000 円／㎡]

世田谷 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,253,487	408,521	1,844,966	1,178,450	666,516	（　0.9763） 650,720	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	15,871,220 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	41.00	ＬＳ2	82.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防風致地区地区計画等	40 ％	100 ％	80 ％	110 ㎡	7.9 m x 14.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２ＤＫタイプ　平均専有面積：４１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	41.00	100.0	41.00	2,286	93,726	1.0	93,726
							1.0	93,726
2～ 2	住宅	41.00	100.0	41.00	2,336	95,776	1.0	95,776
							1.0	95,776
～

～

～

計		82.00	100.0	82.00		189,502		189,502
								189,502

⑨年額支払賃料	189,502 円　×　12ヶ月　＝　 2,274,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 82.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,274,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,160,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	189,502 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 189,502 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,364 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,253,487 円　　　　（　 20,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-808	2,022 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,437 円/㎡　月額支払賃料（　 2,336 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-607	2,367 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.0]	100 [ 99.0]	2,511
c	０３　　　　-806	2,708 ( 2,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,636

世田谷 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,500 円	18,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,221 円	2,274,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,200 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 408,521 円　（　　　　　　 3,714 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 219,000 円／㎡　×　 82.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,178,450 円（　　　　　 10,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,253,487 円
②総費用	408,521 円
③純収益　①－②	1,844,966 円
④建物等に帰属する純収益	1,178,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	666,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	650,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,871,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）