鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１０１８ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m区道、北西6m、角地		準工高度2種最高31m (80,200)
b	０３０１９１５ -8	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m区道、南東8m、北西4m、三方路		１中専高度2種最高19m (80,200)
c	０３０１００３ -10	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m区道、北東3.7m、角地		１中専地区計画等 (80,300)
d	０３０１００９ -4	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	東7.2m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,200)
e	０３０１９１５ -6	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北11m区道、西6m、角地		２中専高度2種最高19m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 810,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	786,924	100 [ 83.6]	941,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	941,000
b	(　 ) 795,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	757,458	100 [ 81.8]	925,988		926,000
c	(　 ) 1,219,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,196,330	100 [ 129.9]	920,962		921,000
d	(　 ) 1,222,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,222,119	100 [ 136.4]	895,982		896,000
e	(　 ) 1,080,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,028,798	100 [ 109.3]	941,261		941,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 928,000 円／㎡]

世田谷 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの敷地が最有効使用と判定されるため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションの敷地が最有効使用と判定されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,754,074,664	1,579,997,947	12	1,000,000	3,514.50	373,000	4,048.00
⑧開発法による価格	1,174,076,717 円　　　　（　 922,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,273 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,273.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
455.41 ㎡	4,048.00 ㎡	3,609.00 ㎡	439.00 ㎡	3,514.50 ㎡	ＲＣ・11F ( 50 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 318.0 ％）	（ 283.5 ％）	（ 34.5 ％）	（ 86.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度2種最高45m 高度地区最低7m	79 ％	300 ％	284 ％	間口奥行	45.0 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,000,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,000,000 円／㎡　　×　　 3,514.50 ㎡　　＝　　　　 3,514,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,514,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 373,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 384,190 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 384,190 円／㎡　　×　　　 4,048.00 ㎡　　＝　　　　 1,555,201,120 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,514,500,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 386,595,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,941,796,120 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	281,160,000 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 234,965,412 円
	販売総額(2期)	2,530,440,000 円	( 72 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,979,563,212 円
	販売総額(3期)	702,900,000 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 539,546,040 円
収入合計		－	－	－	－	2,754,074,664 円
支出	建築工事費(1期)	155,520,112 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 144,198,248 円
	建築工事費(2期)	155,520,112 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 132,456,479 円
	建築工事費(3期)	1,244,160,896 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 973,307,069 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	231,957,000 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 209,062,844 円
	販売管理費(2期)	154,638,000 円	( 40 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 120,973,307 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,579,997,947 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,754,074,664 円　　－　　　　　　 1,579,997,947 円　　＝　　　　　 1,174,076,717 円 922,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
世田谷 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -7

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　島　修治

印

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

925,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区等々力６丁目４４番１｢等々力６－１３－１２｣				②地積　(㎡)	1,273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 防火（その他）高度2種最高45m 高度地区最低7m (79,284)
	不整形 1.5:1	共同住宅ＲＣ10	マンションが建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域	北25m都道、南東側道	水道、ガス、下水	尾山台 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

１０階建程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

尾山台駅北方

730m

法令

規制

１住居
(70,300)
防火
高度2種最高45m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中高層のマンションが建ち並ぶ地域である。利用形態に変化を生じさせる要因は特に確認できな
いため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

１０階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 916,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区を中心とした城南地区の私鉄沿線に広がる住宅地域と判断した。分譲マンションのエンドユーザ
ーは良好な住環境と都心アクセスの利便性を共に重視する需要者である。建築費が嵩む中、主な需要者である開発業者
の投資採算性に見合うマンション開発用地は希少であり、エンドユーザーの場所的選考性も相俟って、素地の仕入価格
並びに分譲単価は継続的に安定している。なお、分譲価格は、７０㎡で６，０００～８，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主な需要者であるマンション開発業者は、マンション立地の市場性及び投資採算性を重視し開発用地を取得する。比準
価格は同一需給圏内における相対的な市場性を反映した価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定した
場合の投資採算性を示しているものであり、いずれの試算価格も信頼性を有するものと判断した。本件では代表標準地
との検討も踏まえ、両試算価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 864,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 91.1]

[100.0]
100

921,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済一般は新型コロナの影響により不透明感
が感じられる。区内の不動産需要も小幅なが
ら影響を受け、弱含みの地域も散見されてい
る。

都心へのアクセス及び良好な住環境を備える
立地である。開発素地の仕入価格および分譲
単価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３０１０１５ -2	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9.7m区道、南西4m、角地		１住居高度2種最高19m 最低敷地７０㎡ (80,200)
b	０３０１０１４ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、中間画地		準住居高度3種最高45m 地区計画等 (65,225)
c	０３０１００１ -10	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南5m区道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
d	０３０１０１７ -12	世田谷区		建付地	（　）	長方形	北12m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 658,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	639,718	100 [ 63.6]	1,005,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 663,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	775,716	100 [ 84.9]	913,682		914,000
c	(　 ) 605,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	587,420	100 [ 63.1]	930,935		931,000
d	(　 ) 756,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	756,201	100 [ 79.9]	946,434		946,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

世田谷 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションの敷地であると判断するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションの敷地であると判断するため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,749,013,784	1,583,192,402	12	1,000,000	3,514.50	365,000	4,048.00
⑧開発法による価格	1,165,821,382 円　　　　（　 916,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,273 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,273.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
455.41 ㎡	4,048.00 ㎡	3,609.00 ㎡	439.00 ㎡	3,514.50 ㎡	ＲＣ・11F ( 50 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 318.0 ％）	（ 283.5 ％）	（ 34.5 ％）	（ 86.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度2種最高45m 高度地区最低7m	79 ％	300 ％	284 ％	間口奥行	45.0 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,000,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,000,000 円／㎡　　×　　 3,514.50 ㎡　　＝　　　　 3,514,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,514,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 365,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 375,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 375,950 円／㎡　　×　　　 4,048.00 ㎡　　＝　　　　 1,521,845,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,514,500,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 421,740,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,943,585,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	281,160,000 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 234,965,412 円
	販売総額(2期)	2,530,440,000 円	( 72 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,979,563,212 円
	販売総額(3期)	702,900,000 円	( 20 ％)	×　　0.7604	（ 29 ヶ月）	＝　　 534,485,160 円
収入合計		－	－	－	－	2,749,013,784 円
支出	建築工事費(1期)	152,184,560 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 141,105,524 円
	建築工事費(2期)	152,184,560 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 129,615,590 円
	建築工事費(3期)	1,217,476,480 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 952,431,850 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	253,044,000 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 228,068,557 円
	販売管理費(2期)	168,696,000 円	( 40 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 131,970,881 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,583,192,402 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,749,013,784 円　　－　　　　　　 1,583,192,402 円　　＝　　　　　 1,165,821,382 円 916,000 円／㎡