鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１５ -23	大田区		貸家建付地	（　）	台形	南西30m都道、南4m、角地		準工高度3種最低7m 地区計画等 (80,300)
b	１７１１２ -29	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	２１１１３ -10	大田区		更地	（　）	台形	南東25m国道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,288)
d	２７１１５ -12	大田区		更地	（　）	不整形	北東30m都道、南8.4m、二方路		準住居高度3種最高7m 地区計画等 (70,300)
e	２７１１１ -32	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m都道、中間画地		近商高度地区3種 (89,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 561,979	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	576,330	100 [ 95.0]	606,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	607,000
b	(　 ) 683,563	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	732,188	100 [ 106.7]	686,212		686,000
c	(　 ) 583,781	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	602,462	100 [ 98.0]	614,757		615,000
d	(　 ) 417,428	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 75.8]	557,856	100 [ 93.1]	599,201		599,000
e	(　 ) 687,380	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	681,194	100 [ 107.8]	631,905		632,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 628,000 円／㎡]

大田 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,487,660	7,050,113	19,437,547	14,835,000	4,602,547	（　0.9321） 4,290,034	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	102,143,667 円　　　　（　 415,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	164.70	ＲＣ7	719.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度3種最低7m 地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	246 ㎡	14.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の一部は店舗（フロアー貸し）、１階～７階は平均専有面積約４２㎡の住宅を想定。

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.74	73.1	61.91	3,400	210,494	6.0	1,262,964
							0.0	0
1～ 1	住宅	49.34	73.2	36.10	3,150	113,715	1.0	113,715
							1.0	113,715
2～ 2	住宅	132.53	95.8	126.95	3,200	406,240	1.0	406,240
							1.0	406,240
3～ 5	住宅	90.51	93.8	84.93	3,250	276,023	1.0	276,023
							1.0	276,023
6～ 7	住宅	90.51	93.8	84.93	3,250	276,023	1.0	276,023
							1.0	276,023

計		719.16	90.3	649.61		2,110,564		3,163,034
								1,900,070

⑨年額支払賃料	2,110,564 円　×　12ヶ月　＝　 25,326,768 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 649.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,559,064 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,885,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,344,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,541,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,163,034 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,900,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 916,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,487,660 円　　　　（　 107,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２１６　　　　-10	3,719 ( 3,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,476	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２１６　　　　-11	3,122 ( 2,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,061
c	Ｒ３１２１６　　　　-12	2,879 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,967

大田 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	230,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,011,213 円	26,885,832　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 243,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,955,000 円	230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,050,113 円　（　　　　　　 28,659 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	230,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 719.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,835,000 円（　　　　　 60,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,487,660 円
②総費用	7,050,113 円
③純収益　①－②	19,437,547 円
④建物等に帰属する純収益	14,835,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,602,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,290,034 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,143,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 415,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大田 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-28

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　浅井　康徳

印

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区多摩川１丁目２２３番１｢多摩川１－２－１４｣				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (70,300)
	台形 1:1.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	南西32m都道	水道、ガス、下水	矢口渡 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．０ｍ都道

交通

施設

矢口渡駅東方

320m

法令

規制

準住居
(70,300)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変
動は特段認められず今後も同様と思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 382,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いに形成される商業地域である。周辺の商業繁華性は高くないもの
の、高容積率を活かしたマンション開発が可能なことから、マンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資
家等の需要者から相応の需要が認められる。近隣での取引は画地条件等個別性が強く中心価格帯は見出せないが、区内
の幹線道路沿いの商業地については土地単価５０万～１２０万円／㎡程度の水準で取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域であり、主たる需要者は不動産の収益性、投資採算性を
重視して取引意思を決定するマンションデベロッパー、投資家等が想定される。比準価格は当該需要者が重視する要因
が反映された取引事例に基づく実証的な価格であり、賃貸想定により求めた収益価格においては収益性が反映されてい
る。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 825,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[140.8]

[100.0]
100

577,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    586,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区の人口は増加傾向も、新型コロナウイ
ルス感染症の影響で取引件数は減少、取引利
回りも下げ止まっており、取引価格は下落傾
向に転じにある。

「環八通り」沿いに形成される路線商業地域
であり、地域要因に大きな変動はないが、先
行き不透明感から地価は下落傾向に転じてい
る。

台形の中間画地であり、市場における競争力
に影響を及ぼす個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１１ -30	大田区		建付地	（　）	不整形	北東30m都道、南西5.4m、角地		準工高度3種最低7m (80,300)
b	２７１１５ -23	大田区		貸家建付地	（　）	台形	南西30m都道、南4m、角地		準工高度3種最低7m 地区計画等 (80,300)
c	２７１１５ -12	大田区		更地	（　）	不整形	北東30m都道、南8.4m、二方路		準住居高度3種最高7m 地区計画等 (70,300)
d	１７１１４ -28	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m都道、中間画地		準住居高度3種最低7m 地区計画等 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 423,880	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.5]	571,517	100 [ 90.9]	628,732	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	629,000
b	(　 ) 561,979	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	576,904	100 [ 90.0]	641,004		641,000
c	(　 ) 417,428	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.8]	558,406	100 [ 88.2]	633,113		633,000
d	(　 ) 567,435	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	589,565	100 [ 97.0]	607,799		608,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	その他	％／月 -0.08	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

大田 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,403,015	6,847,201	18,555,814	14,319,000	4,236,814	（　0.9321） 3,949,134	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	94,027,000 円　　　　（　 382,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	164.70	ＲＣ7	719.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度3種最低7m 地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	246 ㎡	14.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の一部は店舗、１階以上は１ＬＤＫタイプ平均専有面積４２㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.74	73.1	61.91	3,430	212,351	6.0	1,274,106
							0.0	0
1～ 1	住宅	49.34	73.2	36.10	2,960	106,856	1.0	106,856
							1.0	106,856
2～ 2	住宅	132.53	95.8	126.95	3,050	387,198	1.0	387,198
							1.0	387,198
3～ 5	住宅	90.51	93.8	84.93	3,080	261,584	1.0	261,584
							1.0	261,584
6～ 7	住宅	90.51	93.8	84.93	3,110	264,132	1.0	264,132
							1.0	264,132

計		719.16	90.3	649.61		2,019,421		3,081,176
								1,807,070

⑨年額支払賃料	2,019,421 円　×　12ヶ月　＝　 24,233,052 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 649.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,559,064 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,792,116 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,289,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,502,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,081,176 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,807,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 871,234 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,403,015 円　　　　（　 103,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２１２　　　　-25	2,702 ( 2,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,182 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２１２　　　　-27	3,439 ( 3,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,696
c	Ｒ３１２１６　　　　-22	2,850 ( 2,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,126

大田 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,332,000 円	222,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,940,301 円	25,792,116　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 243,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,887,000 円	222,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,847,201 円　（　　　　　　 27,834 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	222,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 719.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,319,000 円（　　　　　 58,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,403,015 円
②総費用	6,847,201 円
③純収益　①－②	18,555,814 円
④建物等に帰属する純収益	14,319,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,236,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,949,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,027,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 382,000 円／㎡）