鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１５ -904	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	１７１１２ -38	大田区		建付地	（　）	台形	東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
c	Ｒ３１１１５ -905	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.1m区道、北3.3m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	２１１１２ -30	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m区道、西2.9m、二方路		近商高度地区最低7m (100,400)
e	１７１０８ -32	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北西15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 913,182	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	904,963	100 [ 101.3]	893,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	893,000
b	(　 ) 655,870	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	676,858	100 [ 77.6]	872,240		872,000
c	(　 ) 679,025	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	706,668	100 [ 78.3]	902,513		903,000
d	(　 ) 655,953	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	695,749	100 [ 78.3]	888,568		889,000
e	(　 ) 921,768	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	957,717	100 [ 110.6]	865,929		866,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 890,000 円／㎡]

大田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,570,886	5,329,722	13,241,164	9,481,500	3,759,664	（　0.9321） 3,504,383	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	83,437,690 円　　　　（　 713,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	72.20	ＲＣ9	483.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	480 ％	117 ㎡	8.6 m x 13.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸）し、２階～９階が１Ｋ～１ＬＤＫ、専有面積２５～４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同種の建物の有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	61.20	55.6	34.00	4,950	168,300	6.0	1,009,800
							0.0	0
2～ 4	住宅	58.30	91.4	53.30	3,370	179,621	1.0	179,621
							1.0	179,621
5～ 7	住宅	58.30	91.4	53.30	3,430	182,819	1.0	182,819
							1.0	182,819
8～ 8	住宅	43.70	89.7	39.20	3,470	136,024	1.0	136,024
							1.0	136,024
9～ 9	住宅	28.50	84.2	24.00	3,510	84,240	1.0	84,240
							1.0	84,240

計		483.20	86.3	417.00		1,475,884		2,317,384
								1,307,584

⑨年額支払賃料	1,475,884 円　×　12ヶ月　＝　 17,710,608 円
⑩a共益費（管理費）	230 円／㎡　×　 417.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,150,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,861,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,918,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,317,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,307,584 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 630,419 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,570,886 円　　　　（　 158,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０９　　　　-21	3,706 ( 3,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	3,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,515 円/㎡　月額支払賃料（　 3,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０９　　　　-24	3,705 ( 3,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.1]	100 [106.0]	3,362
c	Ｒ３１２０９　　　　-25	3,679 ( 3,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.1]	100 [100.0]	3,650

大田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	882,000 円	147,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,734,922 円	18,861,528　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,329,722 円　（　　　　　　 45,553 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 483.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,481,500 円（　　　　　 81,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,570,886 円
②総費用	5,329,722 円
③純収益　①－②	13,241,164 円
④建物等に帰属する純収益	9,481,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,759,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,504,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,437,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 713,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大田 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-13

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

印

TEL.

鑑定評価額

96,800,000 円

１㎡当たりの価格

827,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区西蒲田７丁目５１番９｢西蒲田７－５１－１１｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車付置義務 (100,480)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗等が多い、駅前通り沿いの商業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	蒲田 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

蒲田駅西方

430m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗兼事務所ビルなどが建ち並ぶ商業地域である。最寄駅徒歩圏であり、今後は店舗兼共同住宅地と
しての利用が中心となっていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 855,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 717,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は大田区南部を中心とする商業地域である。②需要者の中心は収益物件を購入して賃貸運営を目論む法人
や不動産業者等の機関投資家であるが、マンションデベロッパーやホテル事業者も需要者となり得る。③蒲田駅周辺の
商業地は新型コロナウイルス感染症の影響により飲食店舗の需要が減退したことで需要が弱まっている。④取引規模や
立地条件により取引価格はまちまちであり中心価格帯は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域に所在する商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場の実態を反映している。対象標準地は
最寄駅徒歩圏であり、収益不動産の取引が中心の地域であることから想定賃料・還元利回り等の諸元を十分吟味検討し
収益性を反映した収益価格についても十分説得力を有している。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格
を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    827,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の取引自体が多くなく、そのうえ新型
コロナウイルス感染症の影響により不動産取
引は停滞している。

新型コロナウイルス感染症の影響により駅周
辺の飲食店舗の需要が減少し、路面店では一
部に空きテナントも見受けられるが、底堅く
推移している。

個別的要因の変動は特段ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

大田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７１０８ -32	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北西15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,400)
b	２１１０６ -27	大田区		建付地	（　）	長方形	南7.9m区道、中間画地		近商高度地区3種第２種文教地区 (80,300)
c	２７１１５ -904	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	Ｒ３１１１５ -935	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m区道、中間画地		商業 (100,438)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 921,768	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	957,717	100 [ 112.3]	852,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	853,000
b	(　 ) 714,945	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	782,865	100 [ 83.5]	937,563		938,000
c	(　 ) 913,182	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	904,963	100 [ 103.0]	878,605		879,000
d	(　 ) 1,018,460	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,010,312	100 [ 118.8]	850,431		850,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 855,000 円／㎡]

大田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,100,027	5,082,471	13,017,556	9,288,000	3,729,556	（　0.9453） 3,525,549	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	83,941,643 円　　　　（　 717,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	72.20	ＲＣ9	483.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	480 ％	117 ㎡	8.6 m x 13.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～９階を単身者用の共同住宅（１ＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	61.20	55.6	34.00	4,600	156,400	6.0	938,400
							0.0	0
2～ 4	住宅	58.30	91.4	53.30	3,300	175,890	1.0	175,890
							1.0	175,890
5～ 7	住宅	58.30	91.4	53.30	3,320	176,956	1.0	176,956
							1.0	176,956
8～ 8	住宅	43.70	89.7	39.20	3,350	131,320	1.0	131,320
							1.0	131,320
9～ 9	住宅	28.50	84.2	24.00	3,400	81,600	1.0	81,600
							1.0	81,600

計		483.20	86.3	417.00		1,427,858		2,209,858
								1,271,458

⑨年額支払賃料	1,427,858 円　×　12ヶ月　＝　 17,134,296 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 417.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,251,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似不動産の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,385,296 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 919,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,466,031 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,209,858 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,271,458 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 613,002 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,100,027 円　　　　（　 154,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０１　　　　-37	3,139 ( 3,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,442 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０１　　　　-38	4,232 ( 4,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,847
c	Ｒ３１２０１　　　　-39	3,512 ( 3,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,488

大田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	864,000 円	144,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,537,171 円	18,385,296　×　　　　 13.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,082,471 円　（　　　　　　 43,440 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 289,000 円／㎡　×　 483.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,288,000 円（　　　　　 79,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,100,027 円
②総費用	5,082,471 円
③純収益　①－②	13,017,556 円
④建物等に帰属する純収益	9,288,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,729,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,525,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,941,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717,000 円／㎡）