別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
目黒 5-16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-16 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 星野 與四峰 印  TEL.
鑑定評価額 2,010,000,000 円  1㎡当たりの価格 3,950,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
3,110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
目黒区下目黒1丁目119番12外
「下目黒1-1-11」
②地積
 (㎡)
508  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最高50m


(100,566)
不整形
1:1.5
店舗兼事務所

S8
店舗兼事務所等が建
ち並ぶ商業地域
北東21.8m都道、北西側道 水道、ガス、下水 目黒

200m
(2)



①範囲 東    35 m、西    65 m、南    20 m、北     0 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

21.8m都道 交通

施設
目黒駅西方

200m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
 来予測
駅前の都市再開発の効果等で商業ビルの需要も底堅く推移していたが、コロナ禍と今までの反動で足踏み、しか
し基調は強く、回復基調へと復帰するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +5.0
形状                -2.0
容積率               -3.0



(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         4,200,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         3,770,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR山手線及びその沿線各駅に連結する私鉄各駅の内、高層商業ビルが建ち並ぶ商業地域。需要者は商業
ビル等の賃貸を業とする不動産業者、不動産投資家である。駅南東部に都市再開発事業が実施され、目黒駅周辺の都市
機能は増進した。その結果、駅周辺の人口が増加し、商業ビルの需要も底堅く推移していた。市場の中心となる価格帯
はばらつきがあり、規模により異なり、判断は困難だが、土地500㎡で400万円/㎡超であると判断する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は高層商業ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。比準価格は、同一需給圏内で収集できた事例のうち
比較的繁華性が高く、できるだけ各条件で類似性の高い事例から試算した。一方、近隣地域は収益性の高い商業地域で
あるため、賃料水準が高く、不動産の投資採算性に基づく収益価格の規範性も高いといえる。以上から、代表標準地の
価格との均衡を踏まえ実証性を有する比準価格を重視しながらも収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 目黒 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
      4,110,000 円/㎡
[ 98.1]
100
100
[102.0]
100
[ 99.9]
[ 99.8]
100
3,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        4,000,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の感染者増加で一部層には深刻、但
し全体経済に対する影響は徐々に緩和。地価
は比較的安定。波乱含みだが、ワクチン目処
で景気回復も。

商業施設として駅ビルのアトレ目黒、駅至近
の目黒セントラルスクエア、近年、タワー住
居としてBrillia Towers 目
黒。

個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.5
環境       +15.0
行政       -10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 目黒 5-16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 21101

-902
品川区

その


  
(           ) 
ほぼ台形 南東40m国道、
中間画地




商業

(100,800)
b 17102

-905
目黒区

更地


  
(           ) 
不整形 南20m都道、
中間画地




商業
高度地区最高50m
(98,567)
c 17101

-901
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南東40m国道、
北東22m、
角地



商業
高度地区最高50m
(100,600)
d R3111

-21
目黒区

底地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東22m都道、
中間画地




2中専
高度3種最高20m
(70,225)
e 27101

-3
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北東28m都道、
南東5.5m、
角地



商業
高度地区最高50m
(100,500)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
2,507,759  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[  85.0]
100
[ 100.0]

2,979,808 
100
[  82.4]

3,616,272 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.9

行政     -3.0

その他     0.0

   [  99.8]
     100

3,610,000 
b (            
2,845,475  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[  77.6]

3,776,855 
100
[  82.8]

4,561,419 

4,550,000 
c (            
3,143,847  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

3,143,847 
100
[  74.0]

4,248,442 

4,240,000 
d (   3,273,736
3,273,736  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

3,254,094 
100
[  60.2]

5,405,472 

5,390,000 
e (            
1,433,599  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,351,679 
100
[  41.8]

3,233,682 

3,230,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.5 環境     -31.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +20.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.2 環境     -17.0
画地     -20.0 行政      -3.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.9 環境     -20.5
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.8 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -34.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.2 環境     -50.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   4,200,000 円/㎡]  



目黒 5-16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

202,122,416 

53,608,074 

148,514,342 

68,640,000 

79,874,342 
( 0.9354
74,714,460 
  4.3 -  0.4 )
3.9%  
⑧収益価格    1,915,755,385 円    (   3,770,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
目黒 5-16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 387.60 RC8F2B 3,241.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
100 %   600 %   566 %   508 ㎡     20.0 m x   26.0 m  前面道路:都道        21.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階及び2階店舗、3階~8階事務所で、各階フロアー分割貸し、地下駐車場7台を想定した。 ⑦有効率   64.6 %
の理由
地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 2 2
駐車場
90.00 

 

 

 

 
   
   
地下
 1 1
駐車場
176.90 

 

 

 

 
   
   

 1 1
店舗
353.30 

38.2 

135.00 

12,993 

1,754,055 
10.0  17,540,550 
0.0  0 

 2 2
店舗
295.90 

80.3 

237.50 

7,643 

1,815,213 
8.0  14,521,704 
0.0  0 

 3 8
事務所
387.60 

74.1 

287.20 

6,879 

1,975,649 
8.0  15,805,192 
0.0  0 


3,241.70 

64.6 

2,095.70 


15,423,162 
126,893,406 
0 
⑨年額支払賃料     15,423,162 円 × 12ヶ月 =      185,077,944 円 
⑩a共益費(管理費)             900 円/㎡ ×    2,095.70 ㎡ × 12ヶ月 =       22,633,560 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  45,000 円/台 ×    7 台 × 12ヶ月 +            =        3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
      207,711,504 円  ×     5.0 %                          
+          3,780,000 円  ×     5.0 % =      10,574,575 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 200,916,929 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)       126,893,406 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =        1,205,487 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                  202,122,416 円    (        397,879 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R31218
    -9
6,698  
  6,654
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 95.0]
100
[110.0]

7,122 
対象基準階の
 月額実質賃料
      7,694 円/㎡

 月額支払賃料
(     7,643 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R31204
    -28
6,846  
  6,428
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 80.0]
100
[110.0]

8,365 
c R31214
    -15
5,381  
  5,211
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[ 70.0]
100
[110.0]

7,596 
目黒 5-16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 6,600,000 円        1,100,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 23,052,574 円           211,491,504 ×      10.9 %
③公租公課  土地            12,405,500 円     査定額
 建物             9,350,000 円        1,100,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     1,100,000 円        1,100,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,100,000 円        1,100,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                 53,608,074 円 (             105,528 円/㎡)  (経費率    26.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9354    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 1,100,000,000 円                          設計監理料率
  330,000 円/㎡ ×    3,241.70 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0624        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0458 ×  40 % + 0.0572 ×  30 % + 0.0896 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
68,640,000 円  
(            135,118 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 202,122,416 円      
②総費用 53,608,074 円      
③純収益 ①-② 148,514,342 円      
④建物等に帰属する純収益 68,640,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 79,874,342 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
74,714,460 円      

  (                        147,076 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                           1,915,755,385 円


(                     3,770,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
目黒 5-16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-16 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 市川 正美 印  TEL.
鑑定評価額 2,010,000,000 円  1㎡当たりの価格 3,950,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
3,110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
目黒区下目黒1丁目119番12外
「下目黒1-1-11」
②地積
 (㎡)
508  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最高50m


(100,566)
不整形
1:1.5
店舗兼事務所

S8
店舗兼事務所等が建
ち並ぶ商業地域
北東21.8m都道、北西側道 水道、ガス、下水 目黒

200m
(2)



①範囲 東    35 m、西    65 m、南    20 m、北     0 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

21.8m都道 交通

施設
目黒駅西方

200m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
 来予測
格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +5.0
形状                -2.0
容積率               -3.0



(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         4,150,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         3,610,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び周辺区の高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は、目黒駅
に近いことから賃貸目的で不動産を取得する不動産会社、投資家等。近年の経済情勢及び周辺の開発動向・立地の稀少
性から価格は上昇傾向にあったが、新型コロナウイルス感染症の影響を受け商業地の価格は弱含みである。市場の中心
となる価格帯の平米単価は300~500万円/㎡程度、総額は規模により左右されるものと思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、類似の不動産の取引の実態をもとに求めた価格で、収益価格は標準地が生み出す収益を基に求めた価格で
ある。標準地は目黒駅近く高層店舗兼事務所地域に存する。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。従って、需要者
は、収益性・投資採算性と共に市場の取引価格を検討して意思決定を行なう法人等と思料する。以上から比準価格・収
益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 目黒 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
      4,110,000 円/㎡
[ 98.1]
100
100
[102.0]
100
[ 99.9]
[ 99.8]
100
3,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        4,000,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症、豪雨等の災害が
国内外の経済に与える影響、さらには金融資
本市場の変動に留意する必要がある。


目黒駅近くの繁華性の高い商業地であるが、
新型コロナウイルス感染症の影響もあり地価
は弱含みである。


市場競争力は角地で優るが基準容積率が劣る
ことや不整形なことから全体としては普通。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +11.0
行政       -10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 目黒 5-16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R3111

-909
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北東21.8m都
道、
南東5.1m、
角地


商業
高度地区最高50m
(100,600)
b 21101

-903
渋谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西30m都道、
南西4.1m、
南東8.2m、
三方路


商業
高度地区最高60m
(100,700)
c 27118

-6
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東30m都道、
北西7m、
二方路



商業
高度地区最高50m
(100,500)
d 17101

-901
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南東40m国道、
北東22m、
角地



商業
高度地区最高50m
(100,600)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,080,875  
100
[ 150.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 143.0]

4,793,703 
100
[ 100.0]

4,793,703 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.9

行政     -3.0

その他     0.0

   [  99.8]
     100

4,780,000 
b (            
6,306,022  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

6,047,775 
100
[ 133.3]

4,536,965 

4,530,000 
c (            
1,936,054  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.4]

2,020,405 
100
[  57.3]

3,526,012 

3,520,000 
d (            
3,143,847  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

3,143,847 
100
[  74.4]

4,225,601 

4,220,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

%/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +43.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.04 
街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -9.0 環境     -30.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境     -20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   4,150,000 円/㎡]  



目黒 5-16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

198,203,701 

53,161,429 

145,042,272 

68,640,000 

76,402,272 
( 0.9354
71,466,685 
  4.3 -  0.4 )
3.9%  
⑧収益価格    1,832,479,103 円    (   3,610,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
目黒 5-16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 387.60 RC8F2B 3,241.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
100 %   600 %   566 %   508 ㎡     19.5 m x   26.0 m  前面道路:都道        21.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階及び2階店舗、3階~6階事務所で、各階フロアー分割貸し、地下駐車場7台を想定した。 ⑦有効率   64.6 %
の理由
地域における標準的な有効率を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 2 2
駐車場
90.00 

 

 

 

 
   
   
地下
 1 1
駐車場
176.90 

 

 

 

 
   
   

 1 1
店舗
353.30 

38.2 

135.00 

13,000 

1,755,000 
10.0  17,550,000 
0.0  0 

 2 2
店舗
295.90 

80.3 

237.50 

7,500 

1,781,250 
8.0  14,250,000 
0.0  0 

 3 8
事務所
387.60 

74.1 

287.20 

6,700 

1,924,240 
8.0  15,393,920 
0.0  0 


3,241.70 

64.6 

2,095.70 


15,081,690 
124,163,520 
0 
⑨年額支払賃料     15,081,690 円 × 12ヶ月 =      180,980,280 円 
⑩a共益費(管理費)             900 円/㎡ ×    2,095.70 ㎡ × 12ヶ月 =       22,633,560 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  45,000 円/台 ×    7 台 × 12ヶ月 +            =        3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
      203,613,840 円  ×     5.0 %                          
+          3,780,000 円  ×     5.0 % =      10,369,692 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 197,024,148 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)       124,163,520 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =        1,179,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                  198,203,701 円    (        390,165 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R31205
    -14
6,121  
  4,587
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

6,587 
対象基準階の
 月額実質賃料
      6,745 円/㎡

 月額支払賃料
(     6,700 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b R31218
    -9
6,698  
  6,654
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

7,834 
c R31205
    -16
5,011  
  4,773
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[ 73.0]
100
[100.0]

7,303 
目黒 5-16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 6,600,000 円        1,100,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 22,605,929 円           207,393,840 ×      10.9 %
③公租公課  土地            12,405,500 円     査定額
 建物             9,350,000 円        1,100,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     1,100,000 円        1,100,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,100,000 円        1,100,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                 53,161,429 円 (             104,648 円/㎡)  (経費率    26.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9354    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 1,100,000,000 円                          設計監理料率
  330,000 円/㎡ ×    3,241.70 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0624        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0458 ×  40 % + 0.0572 ×  30 % + 0.0896 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
68,640,000 円  
(            135,118 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 198,203,701 円      
②総費用 53,161,429 円      
③純収益 ①-② 145,042,272 円      
④建物等に帰属する純収益 68,640,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 76,402,272 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
71,466,685 円      

  (                        140,682 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                           1,832,479,103 円


(                     3,610,000 円/㎡)