鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１４ -2	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m区道、南東10m、角地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	２１１１８ -20	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	２７１１２ -26	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.2m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	Ｒ３１１１５ -963	目黒区		建付地	（　）	台形	北7m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	Ｒ３１１１５ -965	目黒区		建付地	（　）	台形	南西15m都道、中間画地		近商高度3種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 841,857	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	833,839	100 [ 98.5]	846,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	847,000
b	(　 ) 859,780	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	872,549	100 [ 100.9]	864,766		865,000
c	(　 ) 943,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	934,273	100 [ 96.7]	966,156		966,000
d	(　 ) 838,771	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	851,353	100 [ 95.8]	888,677		889,000
e	(　 ) 1,011,561	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,046,966	100 [ 107.9]	970,311		970,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 915,000 円／㎡]

目黒 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,336,800	2,905,472	7,431,328	4,976,400	2,454,928	（　0.9549） 2,344,211	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	57,175,878 円　　　　（　 697,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	62.08	ＲＣ4	234.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m 地区計画等	90 ％	300 ％	258 ％	82 ㎡	7.3 m x 11.7 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～４Ｆ居宅（２８㎡程度の１Ｋタイプ）を想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.53	63.4	36.45	5,360	195,372	6.0	1,172,232
							0.0	0
2～ 2	居宅	59.01	96.3	56.82	3,700	210,234	1.0	210,234
							1.0	210,234
3～ 3	居宅	59.01	96.3	56.82	3,770	214,211	1.0	214,211
							1.0	214,211
4～ 4	居宅	59.01	96.3	56.82	3,790	215,348	1.0	215,348
							1.0	215,348
～

計		234.56	88.2	206.91		835,165		1,812,025
								639,793

⑨年額支払賃料	835,165 円　×　12ヶ月　＝　 10,021,980 円
⑩a共益費（管理費）	251 円／㎡　×　 206.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 623,213 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同程度の建物から推定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,645,193 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 532,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,112,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,812,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 639,793 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 206,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,336,800 円　　　　（　 126,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２１３　　　　-9	3,796 ( 3,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	100 [103.0]	4,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,808 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２１３　　　　-10	3,693 ( 3,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	4,026
c	Ｒ３１２１３　　　　-13	3,450 ( 3,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	3,527

目黒 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,000 円	78,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,500,972 円	10,645,193　×　　　　 14.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,000 円	78,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,905,472 円　（　　　　　　 35,433 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,000,000 円	設計監理料率　 323,000 円／㎡　×　 234.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,976,400 円（　　　　　 60,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,336,800 円
②総費用	2,905,472 円
③純収益　①－②	7,431,328 円
④建物等に帰属する純収益	4,976,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,454,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,344,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,588 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,175,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 697,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
目黒 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-13

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　星野　與四峰

印

TEL.

鑑定評価額

69,100,000 円

１㎡当たりの価格

843,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区原町１丁目１２５６番１８｢原町１－１１－２｣				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m 地区計画等 (90,258)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東4.3m区道	水道、ガス、下水	西小山 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.3 ｍ、奥行　約　　 11.7 ｍ、規模　　 82 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

４．３ｍ区道

交通

施設

西小山

120m

法令

規制

近商
(90,258)
準防
高度3種最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

Ｒ３年西小山駅に北西方に西小山街づくり整備事業が開始される予定。防災のための街づくりを目的とするが、
今後建替のための権利変換手続き等が本格化する予定。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 910,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 712,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏として隣駅の品川区武蔵小山のアーケード商店街のパルムが意識されるが、パルムほどの規模はない。需要
者は地縁のある事業者、不動産業者が中心。近隣商業地としての熟成度は高く、商店街内の需要は高いと思料。一方、
コロナ禍の影響が懸念される。イベント変更、営業時間短縮、デリバリー等小規模店舗の個々の対応は厳しい。土地需
要者は地縁事業者、不動産業者、個人等が想定される。市場の土地取引水準は坪３００万円超を目安と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は　西小山にこま通り商店街に所在する駅近の近隣商業地であり、飲食・小売等の低層の商業ビルが建ち並
んでいる。商店街は日常生活に密着し、業種の構成もバランスがとれ人通りもあり活気があるが、店舗廃業等の移り変
わりも見られる。店舗利用は自己利用の外、賃貸での利用も見られるため、収益性が重視される。そのため、取引市場
における比準価格の外、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 955,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[112.2]

[100.0]
100

843,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    852,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の感染者増加で一部層には深刻、但
し全体経済に対する影響は徐々に緩和。地価
は比較的安定。波乱含みだが、ワクチン目処
で景気回復も。

駅北西部に原町一丁目７番８番地区に防災街
区整備事業の都市計画が決定され、開始され
る。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.6
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +2.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１４ -2	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m区道、南東10m、角地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	Ｒ３１１１５ -928	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m区道、中間画地		１住居高度2種最高17m 最低敷地６０㎡ (70,200)
c	２１１１４ -35	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m区道、北3.5m、角地		１中専高度2種最高17m (85,225)
d	Ｒ３１１１８ -29	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2.5m私道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 841,857	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	833,839	100 [ 88.7]	940,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	940,000
b	(　 ) 645,985	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	652,445	100 [ 78.1]	835,397		835,000
c	(　 ) 767,869	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	738,617	100 [ 76.2]	969,314		969,000
d	(　 ) 584,498	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	567,307	100 [ 63.3]	896,220		896,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.8	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.8	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 910,000 円／㎡]

目黒 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,843,478	2,559,249	7,284,229	4,778,620	2,505,609	（　0.9549） 2,392,606	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	58,356,244 円　　　　（　 712,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	62.08	ＲＣ4	234.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m 地区計画等	90 ％	300 ％	258 ％	82 ㎡	7.3 m x 11.7 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗でフロアー貸し、２階～４階住居で平均専有面積２８㎡前後の１Ｋタイプを想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

地域の同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.63	63.2	36.45	5,067	184,692	6.0	1,108,152
							0.0	0
2～ 2	居宅	59.01	96.3	56.82	3,753	213,245	1.0	213,245
							1.0	213,245
3～ 3	居宅	59.01	96.3	56.82	3,753	213,245	1.0	213,245
							1.0	213,245
4～ 4	居宅	59.01	96.3	56.82	3,378	191,938	1.0	191,938
							1.0	191,938
～

計		234.66	88.2	206.91		803,120		1,726,580
								618,428

⑨年額支払賃料	803,120 円　×　12ヶ月　＝　 9,637,440 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 206.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 496,584 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,134,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 506,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,627,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,726,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 618,428 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 199,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,843,478 円　　　　（　 120,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０６　　　　-4	4,003 ( 3,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,772 円/㎡　月額支払賃料（　 3,753 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０９　　　　-2	3,677 ( 3,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	3,468
c	Ｒ３１２０６　　　　-8	3,672 ( 3,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	3,400

目黒 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	449,400 円	74,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,205,949 円	10,134,024　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,600 円	74,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,559,249 円　（　　　　　　 31,210 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,900,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 234.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,778,620 円（　　　　　 58,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,843,478 円
②総費用	2,559,249 円
③純収益　①－②	7,284,229 円
④建物等に帰属する純収益	4,778,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,505,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,392,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,356,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 712,000 円／㎡）