鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１０９ -6	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.1m区道、中間画地		商業高度地区最高30m (100,366)
b	１７１０２ -905	目黒区		更地	（　）	不整形	南20m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (98,567)
c	２１１０５ -20	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
d	ＥＧＣ（公）０３ -409	品川区		建付地	（　）	不整形	南22m都道、北西12m、北東8m、三方路		準工高度利用地区地区計画等 (60,660)
e	２１１０１ -903	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西30m都道、南西4.1m、南東8.2m、三方路		商業高度地区最高60m (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,298,727	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	3,526,830	100 [ 65.2]	5,409,248	街路　　 -1.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	5,670,000
b	(　 ) 2,845,475	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	3,776,855	100 [ 67.9]	5,562,378		5,830,000
c	(　 ) 4,778,527	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	5,150,358	100 [ 88.2]	5,839,408		6,130,000
d	(　 ) 4,472,016	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	4,610,787	100 [ 84.8]	5,437,249		5,700,000
e	(　 ) 6,306,022	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,047,775	100 [ 110.0]	5,497,977		5,770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,750,000 円／㎡]

目黒 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	233,514,392	64,737,548	168,776,844	70,512,000	98,264,844	（　0.9354） 91,916,935	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	2,356,844,487 円　　　　（　 4,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	360.97	Ｓ7F1B	2,887.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	511 ㎡	12.0 m x 37.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階までは店舗、３階以上は店舗・事務所を想定。

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.97	61.7	222.79	22,500	5,012,775	15.0	75,191,625
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.97	77.4	279.37	9,500	2,654,015	12.0	31,848,180
							0.0	0
3～ 7	店舗・事務所	360.97	77.4	279.37	6,200	1,732,094	12.0	20,785,128
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	360.97	77.4	279.37	6,600	1,843,842	12.0	22,126,104
							0.0	0
～

計		2,887.76	75.4	2,178.38		18,171,102		233,091,549
								0

⑨年額支払賃料	18,171,102 円　×　12ヶ月　＝　 218,053,224 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,178.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 23,526,504 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	241,579,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 16.7 ％　＝　　 12,439,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	231,300,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,091,549 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,214,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	233,514,392 円　　　　（　 456,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２１６　　　　-16	10,649 ( 9,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	8,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,262 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ３１２１６　　　　-17	6,556 ( 6,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [120.0]	6,462
c	Ｒ３１２１６　　　　-18	6,843 ( 6,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.0]	100 [130.0]	6,238

目黒 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,780,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	28,517,548 円	243,739,728　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,415,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,605,000 円	1,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	2,160,000 円	敷地外駐車場使用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,737,548 円　（　　　　　　 126,688 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 380,000 円／㎡　×　 2,887.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,512,000 円（　　　　　 137,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	233,514,392 円
②総費用	64,737,548 円
③純収益　①－②	168,776,844 円
④建物等に帰属する純収益	70,512,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	98,264,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	91,916,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,356,844,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,610,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
目黒 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-12

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

印

TEL.

鑑定評価額

2,710,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	4,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区自由が丘１丁目６１番４外｢自由が丘１－２９－９｣				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高40m 地区計画等 (100,600)
	台形 1:3	銀行ＳＲＣ4F1B	大手銀行や飲食店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	南（駅前広場）区道、三方路	水道、ガス、下水	自由が丘駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

駅前広場（区道）

交通

施設

自由が丘駅西方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高40m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

自由が丘駅至近の名声の高い商業地として熟成しており、当面は現状を維持して推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,630,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は目黒区及び隣接区等の都内主要駅を中心に広域的に形成されている。②主たる需要者は賃貸用収益不動
産を求めるＲＥＩＴ、私募ファンド、不動産会社等の機関投資家が主体である。③コロナウイルス感染症の影響により
先行きは不透明であるが、好立地の空き物件が少なく、中長期的視点では潜在的需要は底堅い。④購入者の取得後の物
件運営に関する目論見やテナントの状況、規模等により取引総額には開差が大きく、中心となる価格帯は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域に所在する商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場実態を反映している。一方、対象標準
地は最寄駅至近であり、収益不動産の取引が中心であることから、想定賃料・還元利回り等の諸元を十分検討した収益
価格についても十分説得力を有している。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,110,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[102.0]

100
[ 78.3]

[104.9]
100

5,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍以後の取引に大きな変化は見られな
いが、今後の経済情勢が不透明なため、今後
の動向を注視する必要がある。

自由が丘駅至近の商業地域であり、好立地の
空き物件が少なく、中長期的視点では路面店
を中心に潜在的需要は底堅い。

背面でセットバックを擁する三方路地である
。個別的要因の変動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０３ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m都道、南東4.8m、角地		商業 (100,600)
b	１４公０３ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	台形	南32m都道、北32m、東12m、三方路		商業高度利用地区特別用途地区 (50,913)
c	０７（公）３ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１８（公）３ -24	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,672)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,401,919	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,179,686	100 [ 73.7]	5,671,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	5,950,000
b	(　 ) 6,880,433	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.5]	5,265,258	100 [ 96.6]	5,450,578		5,720,000
c	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,470,312	100 [ 65.0]	5,338,942		5,600,000
d	(　 ) 5,160,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	4,882,280	100 [ 86.9]	5,618,274		5,890,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +31.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.7	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,800,000 円／㎡]

目黒 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	239,584,535	69,762,170	169,822,365	71,136,000	98,686,365	（　0.9354） 92,311,226	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	2,366,954,513 円　　　　（　 4,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	360.97	Ｓ7F1B	2,887.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	511 ㎡	12.0 m x 37.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階までは店舗、３階以上は店舗・事務所

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.97	61.7	222.79	22,650	5,046,194	15.0	75,692,910
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.97	77.4	279.37	10,250	2,863,543	12.0	34,362,516
							0.0	0
3～ 7	店舗・事務所	360.97	77.4	279.37	6,150	1,718,126	8.0	13,745,008
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	360.97	77.4	279.37	7,950	2,220,992	12.0	26,651,904
							0.0	0
～

計		2,887.76	75.4	2,178.38		18,721,359		205,432,370
								0

⑨年額支払賃料	18,721,359 円　×　12ヶ月　＝　 224,656,308 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,178.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 23,526,504 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似不動産の共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	31,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,232,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	248,182,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,232,000 円　　×　　 16.7 ％　＝　　 12,781,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	237,632,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	205,432,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,951,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	239,584,535 円　　　　（　 468,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０４　　　　-25	6,895 ( 6,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 88.0]	100 [160.0]	5,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,191 円/㎡　月額支払賃料（　 6,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ３１２０１　　　　-14	11,112 ( 9,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [160.0]	7,086
c	Ｒ３１２０１　　　　-15	6,421 ( 6,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,897

目黒 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,840,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	33,305,170 円	250,414,812　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,415,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,690,000 円	1,140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	2,232,000 円	敷地外駐車場使用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 69,762,170 円　（　　　　　　 136,521 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 382,000 円／㎡　×　 2,887.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,136,000 円（　　　　　 139,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	239,584,535 円
②総費用	69,762,170 円
③純収益　①－②	169,822,365 円
④建物等に帰属する純収益	71,136,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	98,686,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,311,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,366,954,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,630,000 円／㎡）