鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１８ -23	目黒区		建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ３１１１７ -17	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、中間画地		近商高度2種最高17m (90,200)
c	Ｒ３１１０７ -5	目黒区		建付地	（　）	台形	北西7.3m区道、南東2.5m、二方路		近商高度3種最高20m (90,300)
d	２７１１７ -21	目黒区		建付地	（　）	不整形	南東15m都道、北0m、二方路		近商高度2種最高20m (70,200)
e	Ｒ３１１１５ -917	目黒区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東2.5m私道、中間画地		近商高度3種最高20m 最低敷地５５㎡ (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 992,851	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	983,915	100 [ 79.5]	1,237,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	1,250,000
b	(　 ) 1,362,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,362,159	100 [ 110.4]	1,233,840		1,240,000
c	(　 ) 736,573	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	747,859	100 [ 79.2]	944,266		953,000
d	(　 ) 630,087	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.9]	896,905	100 [ 100.7]	890,670		899,000
e	(　 ) 784,902	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	780,977	100 [ 82.3]	948,939		957,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -30.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 936,000 円／㎡]

目黒 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,106,404	4,132,430	11,973,974	6,890,400	5,083,574	（　0.9549） 4,854,305	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	118,397,683 円　　　　（　 817,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.41	ＲＣ3	361.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	145 ㎡	8.0 m x 18.3 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は１Ｋ～１ＤＫ程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.41	75.0	95.56	4,971	475,029	6.0	2,850,174
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.70	90.0	108.63	3,824	415,401	1.0	415,401
							1.0	415,401
3～ 3	住宅	113.70	90.0	102.33	3,900	399,087	1.0	399,087
							1.0	399,087
～

～

計		361.81	84.7	306.52		1,289,517		3,664,662
								814,488

⑨年額支払賃料	1,289,517 円　×　12ヶ月　＝　 15,474,204 円
⑩a共益費（管理費）	280 円／㎡　×　 306.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,029,907 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,504,111 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 825,206 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,678,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,664,662 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 814,488 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 392,685 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,106,404 円　　　　（　 111,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０７　　　　-1	5,549 ( 5,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	4,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,989 円/㎡　月額支払賃料（　 3,824 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０７　　　　-2	4,516 ( 4,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	3,584
c	Ｒ３１２０７　　　　-3	4,122 ( 3,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,944

目黒 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	108,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,129,030 円	16,504,111　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,132,430 円　（　　　　　　 28,500 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 361.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,890,400 円（　　　　　 47,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,106,404 円
②総費用	4,132,430 円
③純収益　①－②	11,973,974 円
④建物等に帰属する純収益	6,890,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,083,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,854,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,397,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 817,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
目黒 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-3

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　吉野　宜秀

印

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

877,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区中目黒３丁目４８４番５｢中目黒３－２３－１６｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度2種最高20m (100,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層店舗、共同住宅等が見られる近隣商業地域	北西15m都道、南西側道	水道、ガス、下水	中目黒 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

中目黒駅南方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

都道沿いに共同住宅、店舗付共同住宅等が混在する地域であり、共同住宅が増加しつつある。将来的には、共同
住宅としての利用を中心とした地域に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 905,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 774,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は目黒区内に所在する最寄駅徒歩圏の商住混在地域で、中低層共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域
である。需要者の中心は、規模が小さいものは自己所有目的、規模が大きいものは不動産業者、事業者及び投資家層で
ある。コロナ禍においても、交通利便性等を背景に共同住宅の開発用地に対する需要は底堅いが、取引の停滞が見られ
る。需要者の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で１．３億円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は中低層の店舗兼共同住宅が標準的使用であり、自己使用物件も見られるが賃貸用物件の需要が強い。比準価格
は地域的特性が類似した取引事例との比較から市場性を反映する価格が試算された。収益価格は想定要素を含むものの
収益性や投資採算性を具現する価格として重視すべき価格である。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 955,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[108.8]

[100.9]
100

877,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    878,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大により景気は
急速に悪化しており、ここ数カ月不動産取引
は停滞している。

主要道路沿いの商住混在地域であり、需要は
底堅いが、景気悪化の影響で地価は僅かに下
落している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１８ -31	目黒区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,160)
b	２７１０７ -1	目黒区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東2.5m私道、中間画地		近商高度3種最高20m 最低敷地５５㎡ (90,240)
c	Ｒ３１１１８ -28	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m区道、北東3.6m、角地		１住居高度2種最高17m (80,160)
d	２１１０５ -23	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m都道、中間画地		近商高度3種最高20m 日影規制 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 804,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	893,471	100 [ 78.7]	1,135,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 784,902	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	780,977	100 [ 90.0]	867,752		876,000
c	(　 ) 836,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	837,014	100 [ 85.1]	983,565		992,000
d	(　 ) 830,495	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	847,105	100 [ 100.9]	839,549		847,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 905,000 円／㎡]

目黒 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,272,169	3,815,761	11,456,408	6,635,200	4,821,208	（　0.9549） 4,603,772	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	112,287,122 円　　　　（　 774,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.41	ＲＣ3	361.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	145 ㎡	8.0 m x 18.3 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は、１階店舗はフロア貸し、２階以上は１Ｋ程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.41	75.0	95.56	4,750	453,910	6.0	2,723,460
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.70	90.0	108.63	3,601	391,177	1.0	391,177
							1.0	391,177
3～ 3	住宅	113.70	90.0	102.33	3,650	373,505	1.0	373,505
							1.0	373,505
～

～

計		361.81	84.7	306.52		1,218,592		3,488,142
								764,682

⑨年額支払賃料	1,218,592 円　×　12ヶ月　＝　 14,623,104 円
⑩a共益費（管理費）	280 円／㎡　×　 306.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,029,907 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺同種建物の共益費（管理費）より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,653,011 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 782,651 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,870,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,488,142 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 764,682 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 368,672 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,272,169 円　　　　（　 105,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２１９　　　　-4	3,653 ( 3,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,756 円/㎡　月額支払賃料（　 3,601 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２１９　　　　-5	3,197 ( 3,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	3,074
c	Ｒ３１２１９　　　　-6	4,743 ( 4,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	4,470

目黒 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	104,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,878,361 円	15,653,011　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,815,761 円　（　　　　　　 26,316 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 361.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,635,200 円（　　　　　 45,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,272,169 円
②総費用	3,815,761 円
③純収益　①－②	11,456,408 円
④建物等に帰属する純収益	6,635,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,821,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,603,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,287,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 774,000 円／㎡）