鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１４ -32	目黒区		建付地	（　）	袋地等	西4m区道、東4m、二方路		１中専高度2種最高17m (70,160)
b	２７１１８ -2	目黒区		建付地	（　）	長方形	西7m区道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,280)
c	２７１１８ -5	目黒区		更地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
d	Ｒ３１１０５ -28	目黒区		建付地	（　）	台形	南3.4m区道、東3m、角地		１中専高度2種最高17m 日影規制 (80,160)
e	Ｒ３１１１５ -934	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地６０㎡ (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 700,117	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	742,637	100 [ 85.5]	868,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	869,000
b	(　 ) 1,207,181	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,198,896	100 [ 112.1]	1,069,488		1,070,000
c	(　 ) 851,938	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	851,094	100 [ 88.1]	966,054		966,000
d	(　 ) 961,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	899,787	100 [ 88.3]	1,019,011		1,020,000
e	(　 ) 681,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.6]	825,298	100 [ 94.9]	869,650		870,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

目黒 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,382,985	4,387,120	14,995,865	7,999,200	6,996,665	（　0.9549） 6,681,115	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	162,954,024 円　　　　（　 665,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3F1B	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	14.1 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ワンルームタイプ）、平均専有面積２５㎡程度を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	共同住宅	90.00	28.9	26.00	3,950	102,700	2.0	205,400
							1.0	102,700
1～ 1	共同住宅	140.00	91.4	128.00	4,050	518,400	2.0	1,036,800
							1.0	518,400
2～ 2	共同住宅	140.00	91.4	128.00	4,100	524,800	2.0	1,049,600
							1.0	524,800
3～ 3	共同住宅	120.00	85.8	103.00	4,150	427,450	2.0	854,900
							1.0	427,450
～

計		490.00	78.6	385.00		1,573,350		3,146,700
								1,573,350

⑨年額支払賃料	1,573,350 円　×　12ヶ月　＝　 18,880,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 693,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,573,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 978,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,594,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,146,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,573,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 758,551 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,382,985 円　　　　（　 79,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０１　　　　-12	4,522 ( 4,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,280 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２１３　　　　-3	3,892 ( 3,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	3,980
c	Ｒ３１２１３　　　　-5	4,064 ( 3,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	3,956

目黒 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,957,320 円	19,573,200　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 383,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,387,120 円　（　　　　　　 17,907 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,999,200 円（　　　　　 32,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,382,985 円
②総費用	4,387,120 円
③純収益　①－②	14,995,865 円
④建物等に帰属する純収益	7,999,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,996,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,681,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,954,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
目黒 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -29

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

印

TEL.

鑑定評価額

223,000,000 円

１㎡当たりの価格

910,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区大橋２丁目６２８番１０｢大橋２－７－１０｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m (70,200)
	台形 1:1.2	共同住宅ＲＣ4	戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	西7.6m区道	水道、ガス、下水	池尻大橋 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．６ｍ区道

交通

施設

池尻大橋駅　北東方

600m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ都心への接近性が良好な駅徒歩圏の既成住宅地域である。価格形成要因に特別な
変動はなく、当面は現状を維持すると思料される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 696,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は、目黒区内及びその周辺区の東急田園都市線沿線の徒歩圏内の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。②
都心への交通利便性に優れた地域であり、また賃貸住宅の需要が強い地域であるため、主たる需要者は個人富裕層や不
動産業者等の参入も認められる。③目黒区内の需要は堅調であるが、コロナ禍の影響で取引はやや低迷している。また
需要者の購買力の上限に近づいている。④需要の中心となる土地取引価格は、２億～２億５千万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

目黒区北部を中心に所在する類似地域の取引事例から比準した比準価格は実証的であり、市場実態を反映している。収
益価格は共同住宅を想定し、諸元につき適切な想定をして試算を行った。不動産事業者等による共同住宅用地の需要も
認められるため、居住の快適性のほか、収益性をも重視して価格形成がなされると考察される。したがって、比準価格
を標準として、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 817,000 円／㎡

[100.1]
100

100
[101.0]

100
[ 89.3]

[100.0]
100

907,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区の人口及び建築着工戸数は増加傾向に
あるが、新型コロナウイルス感染症の影響か
ら取引件数は減少している。

都心への交通利便性に優れ、需要が旺盛な一
方で、供給が少ないため稀少性が認められる
。

個別的要因に変化は特段みられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１０１ -2	目黒区		貸家建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	Ｒ３１１１５ -950	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西5m区道、東4m、二方路		１住居高度3種最高20m 最低敷地６０㎡ (70,200)
c	Ｒ３１１１５ -954	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東9m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地６０㎡ (70,200)
d	Ｒ３１１１６ -907	世田谷区		更地	（　）	長方形	南4.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	６７公０３ -4	渋谷区		建付地	（　）	長方形	北東4.3m区道、中間画地		２中専高度3種最高30m (70,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 980,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	980,212	100 [ 95.9]	1,022,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 1,166,811	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,214,977	100 [ 96.0]	1,265,601		1,270,000
c	(　 ) 974,711	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	977,635	100 [ 91.8]	1,064,962		1,060,000
d	(　 ) 983,591	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	936,753	100 [ 93.0]	1,007,261		1,010,000
e	(　 ) 1,090,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,079,303	100 [ 107.7]	1,002,138		1,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

目黒 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,749,540	4,424,080	15,325,460	7,999,200	7,326,260	（　0.9549） 6,995,846	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	170,630,390 円　　　　（　 696,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3F1B	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	14.1 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１Ｒタイプ、平均専有面積２５㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	共同住宅	90.00	28.9	26.00	4,030	104,780	2.0	209,560
							1.0	104,780
1～ 1	共同住宅	140.00	91.4	128.00	4,130	528,640	2.0	1,057,280
							1.0	528,640
2～ 2	共同住宅	140.00	91.4	128.00	4,180	535,040	2.0	1,070,080
							1.0	535,040
3～ 3	共同住宅	120.00	85.8	103.00	4,230	435,690	2.0	871,380
							1.0	435,690
～

計		490.00	78.6	385.00		1,604,150		3,208,300
								1,604,150

⑨年額支払賃料	1,604,150 円　×　12ヶ月　＝　 19,249,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 693,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,942,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 997,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,945,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,208,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,604,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 773,401 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,749,540 円　　　　（　 80,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０１　　　　-10	4,169 ( 3,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,364 円/㎡　月額支払賃料（　 4,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０１　　　　-11	4,142 ( 4,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,313
c	Ｒ３１２０１　　　　-12	4,522 ( 4,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,710

目黒 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,994,280 円	19,942,800　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 383,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,424,080 円　（　　　　　　 18,057 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,999,200 円（　　　　　 32,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,749,540 円
②総費用	4,424,080 円
③純収益　①－②	15,325,460 円
④建物等に帰属する純収益	7,999,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,326,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,995,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,630,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 696,000 円／㎡）