鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１８ -2	目黒区		建付地	（　）	長方形	西7m区道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,280)
b	２７１１８ -5	目黒区		更地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
c	２７１１８ -31	目黒区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,160)
d	Ｒ３１１１８ -12	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	２１１１４ -29	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,207,181	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,198,896	100 [ 101.0]	1,187,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 851,938	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	851,094	100 [ 72.5]	1,173,923		1,170,000
c	(　 ) 804,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	893,471	100 [ 75.1]	1,189,708		1,190,000
d	(　 ) 815,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	807,640	100 [ 79.0]	1,022,329		1,020,000
e	(　 ) 852,792	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	837,212	100 [ 76.6]	1,092,966		1,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,130,000 円／㎡]

目黒 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,570,098	4,228,629	13,341,469	7,756,800	5,584,669	（　0.9332） 5,211,613	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	127,112,512 円　　　　（　 683,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.24	ＲＣ4	414.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	288 ％	186 ㎡	9.4 m x 20.7 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ、平均専有面積３５㎡程度を想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

同種の建物の有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	103.89	32.4	33.64	4,300	144,652	1.0	144,652
							1.0	144,652
2～ 2	住宅	103.39	92.3	95.39	4,400	419,716	1.0	419,716
							1.0	419,716
3～ 3	住宅	103.39	92.3	95.39	4,440	423,532	1.0	423,532
							1.0	423,532
4～ 4	住宅	103.39	92.3	95.39	4,490	428,301	1.0	428,301
							1.0	428,301
～

計		414.06	77.2	319.81		1,416,201		1,416,201
								1,416,201

⑨年額支払賃料	1,416,201 円　×　12ヶ月　＝　 16,994,412 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 319.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 767,544 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,761,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 888,098 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,873,858 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,416,201 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,416,201 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 682,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,570,098 円　　　　（　 94,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０６　　　　-10	4,916 ( 4,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	4,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,590 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０６　　　　-11	5,101 ( 4,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	4,951
c	Ｒ３１２０６　　　　-12	3,922 ( 3,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,922

目黒 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,900,529 円	17,761,956　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,088,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,228,629 円　（　　　　　　 22,735 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 414.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,756,800 円（　　　　　 41,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,570,098 円
②総費用	4,228,629 円
③純収益　①－②	13,341,469 円
④建物等に帰属する純収益	7,756,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,584,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,211,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,112,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 683,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
目黒 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -27

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　井口　昭

印

TEL.

鑑定評価額

201,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区青葉台３丁目３１４番３｢青葉台３－１３－１４｣				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度3種最高20m (70,288)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域	北西7.2m区道	水道、ガス、下水	池尻大橋 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

池尻大橋駅　北東方

760m

法令

規制

１住居
(70,288)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 802,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は目黒区を中心として、東急東横線等の各駅から徒歩圏で、中低層の共同住宅等も多い住宅地域である。需
要者は、自己利用目的のほか、収益物件を求める資産家、投資家等であるが、規模がまとまるとデベロッパー等の参入
も見られる。都心へのアクセス等、利便性が良好であるとともに、人気の高い中目黒、代官山エリアにも近く、底堅い
需要が見られる。中心価格帯は土地で１億円から４億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は、最
有効使用の共同住宅を新築し、賃貸することを想定して試算したが、やや低位に求められた。自用目的のほか、賃貸に
よる収益を目的とした取引も見られることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 817,000 円／㎡

[100.1]
100

100
[101.0]

100
[ 75.1]

[100.0]
100

1,080,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で不動産取引に慎重さが見
られるが、政府の金融、財政政策もあって、
地価は概ね横ばいから弱含みで推移している
。

目黒川に近く共同住宅、店舗等が混在する住
宅地域として、地域要因に大きな変動は見ら
れない。地価は概ね横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１８ -20	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西3.7m区道、中間画地		商業高度地区50m (100,240)
b	Ｒ３１１１８ -12	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	Ｒ３１１１８ -31	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
d	Ｒ３１１０５ -31	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m 日影規制 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,017,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.3]	906,485	100 [ 77.2]	1,174,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 815,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	807,640	100 [ 75.5]	1,069,722		1,070,000
c	(　 ) 671,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	645,249	100 [ 60.0]	1,075,415		1,080,000
d	(　 ) 804,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	774,021	100 [ 72.0]	1,075,029		1,080,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

目黒 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,309,208	4,055,453	13,253,755	6,847,800	6,405,955	（　0.9549） 6,117,046	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	149,196,244 円　　　　（　 802,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.24	ＲＣ4	414.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	288 ％	186 ㎡	9.4 m x 20.7 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３０㎡程度の１Ｋを想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

同規模建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	103.89	32.4	33.64	4,300	144,652	1.0	144,652
							1.0	144,652
2～ 2	住宅	103.39	92.3	95.39	4,350	414,947	1.0	414,947
							1.0	414,947
3～ 3	住宅	103.39	92.3	95.39	4,350	414,947	1.0	414,947
							1.0	414,947
4～ 4	住宅	103.39	92.3	95.39	4,400	419,716	1.0	419,716
							1.0	419,716
～

計		414.06	77.2	319.81		1,394,262		1,394,262
								1,394,262

⑨年額支払賃料	1,394,262 円　×　12ヶ月　＝　 16,731,144 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 319.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 767,544 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産に係る共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,498,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 874,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,623,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,394,262 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,394,262 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 672,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,309,208 円　　　　（　 93,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０２　　　　-3	4,443 ( 4,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,579	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,538 円/㎡　月額支払賃料（　 4,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０１　　　　-10	4,169 ( 3,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	4,129
c	Ｒ３１２０４　　　　-16	4,758 ( 4,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	4,574

目黒 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,959,853 円	17,498,688　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,500 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,055,453 円　（　　　　　　 21,804 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 414.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,847,800 円（　　　　　 36,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,309,208 円
②総費用	4,055,453 円
③純収益　①－②	13,253,755 円
④建物等に帰属する純収益	6,847,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,405,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,117,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,196,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 802,000 円／㎡）