鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１２ -21	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m区道、西2.6m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
b	Ｒ３１１１２ -24	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.9m区道、中間画地		１住居高度2種最高30m (70,196)
c	Ｒ３１１０１ -1	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ３１１０１ -28	目黒区		建付地	（　）	不整形	西5.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	２１１０２ -17	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.2m区道、南7.4m、角地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,126,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.4]	1,145,297	100 [ 100.9]	1,135,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 1,316,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,290,587	100 [ 100.8]	1,280,344		1,280,000
c	(　 ) 1,145,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,101,699	100 [ 99.0]	1,112,827		1,110,000
d	(　 ) 920,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.9]	999,494	100 [ 97.0]	1,030,406		1,030,000
e	(　 ) 1,358,806	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,342,975	100 [ 112.0]	1,199,085		1,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,120,000 円／㎡]

目黒 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,906,780	3,310,942	12,595,838	5,241,900	7,353,938	（　0.9549） 7,022,275	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	171,275,000 円　　　　（　 556,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	308 ㎡	17.6 m x 17.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅専用面積４５㎡程度（１ＬＤＫ）。駐車場：平置４台

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	4,300	365,500	1.0	365,500
							1.0	365,500
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	4,500	405,000	1.0	405,000
							1.0	405,000
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	4,600	414,000	1.0	414,000
							1.0	414,000
～

～

計		300.00	88.3	265.00		1,184,500		1,184,500
								1,184,500

⑨年額支払賃料	1,184,500 円　×　12ヶ月　＝　 14,214,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 477,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,691,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 806,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,324,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,184,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,184,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 571,077 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,906,780 円　　　　（　 51,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０５　　　　-1	4,492 ( 4,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,991	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,694 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０５　　　　-2	5,409 ( 5,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	5,311
c	Ｒ３１２０５　　　　-3	4,099 ( 3,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,497

目黒 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,500 円	86,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,322,742 円	16,131,000　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 647,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 735,200 円	86,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,310,942 円　（　　　　　　 10,750 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,500,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,241,900 円（　　　　　 17,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,906,780 円
②総費用	3,310,942 円
③純収益　①－②	12,595,838 円
④建物等に帰属する純収益	5,241,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,353,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,022,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,275,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 556,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
目黒 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -6

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

印

TEL.

鑑定評価額

345,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区自由が丘２丁目１２３番８｢自由が丘２－１８－２６｣				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域	北5.4m区道	水道、ガス、下水	自由が丘 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 35 ｍ、南 80 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

自由が丘駅北西方

500m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度が高い優良住宅地であり、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 593,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は目黒区及び隣接する渋谷区等の優良住宅地域。②新型コロナウイルス感染症の影響は、富裕層中心の居
住目的の需要が中心であることからほぼ影響はみられない。③目黒区内でも旧来より名声が高く良好な住環境が形成さ
れている高級住宅地であり需要は堅調であるが、近時の土地価格の上昇から価格が上限値に近く、上昇基調は緩やかに
なっている。④取引価格は画地規模によりまちまちであるが、概ね土地総額２～３億円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は自由が丘地区に所在する更地取引の事例を重視して適切に試算された。収益価格は低層の共同住宅を想定し
たが、近隣地域は容積率が低く投資採算性に見合う賃貸用建物の建設や賃料の設定が困難なことなど、賃貸用住宅の投
資採算性は低い。需要者は収益性ではなく、居住の快適性を基準として価格決定する傾向が強く収益価格の信頼性は劣
る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒 -1                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,120,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区の人口及び建築着工戸数は増加傾向に
あるが、新型コロナウイルス感染症の影響か
ら取引件数は減少している。

目黒区内でも住環境や利便性、地域の名声に
優れている地域である。地域要因に格別な変
動要因はない。

対象標準地は地域における標準的な不動産で
あり、その市場競争力は中位である。個別的
要因の変動は特段ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１２ -21	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m区道、西2.6m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
b	２７１０５ -3	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、北西3.6m、南東4.5m、三方路		１低専高度1種最高10m 日影規制 (80,150)
c	０７公０３ -5	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,160)
d	６７公０３ -4	渋谷区		建付地	（　）	長方形	北東4.3m区道、中間画地		２中専高度3種最高30m (70,172)
e	５６公０３ -27	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m区道、中間画地		２中専高度3種最高30m (70,220)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,126,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.4]	1,145,297	100 [ 95.9]	1,194,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 1,089,061	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	1,031,046	100 [ 92.6]	1,113,441		1,110,000
c	(　 ) 1,052,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,012,242	100 [ 96.9]	1,044,625		1,040,000
d	(　 ) 1,090,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,079,303	100 [ 90.8]	1,188,660		1,190,000
e	(　 ) 1,143,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,143,511	100 [ 100.8]	1,134,436		1,130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

目黒 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,203,449	3,173,237	13,030,212	5,187,360	7,842,852	（　0.9549） 7,489,139	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	182,661,927 円　　　　（　 593,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	308 ㎡	17.6 m x 17.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅専用面積４５㎡程度（１ＬＤＫ）。駐車場：平置４台

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	4,510	383,350	1.0	383,350
							1.0	383,350
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	4,610	414,900	1.0	414,900
							1.0	414,900
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	4,710	423,900	1.0	423,900
							1.0	423,900
～

～

計		300.00	88.3	265.00		1,222,150		1,222,150
								1,222,150

⑨年額支払賃料	1,222,150 円　×　12ヶ月　＝　 14,665,800 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 318,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,983,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 821,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,602,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,222,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,222,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 589,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,203,449 円　　　　（　 52,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０１　　　　-4	4,486 ( 4,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,809 円/㎡　月額支払賃料（　 4,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０１　　　　-5	4,221 ( 4,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,221
c	Ｒ３１２０１　　　　-6	3,849 ( 3,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,009

目黒 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	428,000 円	85,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,198,937 円	16,423,800　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 647,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 727,600 円	85,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,600 円	85,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,600 円	85,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,173,237 円　（　　　　　　 10,303 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,600,000 円	設計監理料率　 277,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,187,360 円（　　　　　 16,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,203,449 円
②総費用	3,173,237 円
③純収益　①－②	13,030,212 円
④建物等に帰属する純収益	5,187,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,842,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,489,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,661,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593,000 円／㎡）