鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１０５ -27	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m区道、東3.6m、角地		１中専高度2種最高17m 日影規制 (80,180)
b	Ｒ３１１１８ -31	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	Ｒ３１１１１ -23	目黒区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	２７１０５ -3	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、北西3.6m、南東4.5m、三方路		１低専高度1種最高10m 日影規制 (80,150)
e	２１１０２ -11	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西3.2m私道、北西2.8m、準角地		１中専高度2種最高17m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 819,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	773,045	100 [ 78.0]	991,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	991,000
b	(　 ) 671,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	645,249	100 [ 67.8]	951,695		952,000
c	(　 ) 1,222,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,175,250	100 [ 99.0]	1,187,121		1,190,000
d	(　 ) 1,089,061	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	1,031,046	100 [ 110.3]	934,765		935,000
e	(　 ) 543,168	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	561,110	100 [ 63.6]	882,248		882,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 968,000 円／㎡]

目黒 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,164,158	3,622,112	12,542,046	5,769,120	6,772,926	（　0.9549） 6,467,467	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	157,743,098 円　　　　（　 478,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＲＣ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	330 ㎡	12.2 m x 27.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ平均専有面積５０㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.00	90.0	148.50	4,320	641,520	1.0	641,520
							1.0	641,520
2～ 2	住宅	165.00	90.0	148.50	4,450	660,825	1.0	660,825
							1.0	660,825
～

～

～

計		330.00	90.0	297.00		1,302,345		1,302,345
								1,302,345

⑨年額支払賃料	1,302,345 円　×　12ヶ月　＝　 15,628,140 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 712,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,340,940 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 817,047 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,523,893 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,302,345 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,302,345 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 627,893 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,164,158 円　　　　（　 48,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２１４　　　　-5	4,380 ( 4,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,642 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０２　　　　-2	4,251 ( 4,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,430
c	Ｒ３１２０２　　　　-3	4,443 ( 4,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,777

目黒 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,000 円	95,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,601,412 円	16,340,940　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,200 円	95,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,622,112 円　（　　　　　　 10,976 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,769,120 円（　　　　　 17,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,164,158 円
②総費用	3,622,112 円
③純収益　①－②	12,542,046 円
④建物等に帰属する純収益	5,769,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,772,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,467,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,743,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 478,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
目黒 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -3

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

印

TEL.

鑑定評価額

316,000,000 円

１㎡当たりの価格

958,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区中目黒３丁目５３５番２８｢中目黒３－１４－７｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:2	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南東5.5m区道	水道、ガス、下水	中目黒 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ区道

交通

施設

中目黒駅　南方

700m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な低層住宅地域であり、地域要因の変動は特段認められず、今後も居住環境の良好な住宅地域として推移す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 995,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 455,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は、目黒区、隣接区の東急東横線沿線で価格上位の住宅地域。②需要者は都心中心部への通勤者が中心に
なるが、富裕層を中心とした買替取得層が併存する。③居住環境も良好なことから、コロナ禍の影響はほどんどみられ
なく、底堅い需要が認められ、需要はやや強含みで推移している。④需要の中心となる価格帯は３４０万円／坪前後で
あり、土地の規模により総額が異なるが、概ね２～３億円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、最寄駅の中目黒駅への接近性は普通程度ではあるものの、居住環境が良好な住宅地域に所在している。
アパート等の収益物件もみられるが、取引の中心となっているのは快適性等を重視する自用目的であり、取引市場の動
向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,120,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.3]

[100.0]
100

955,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    949,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区の人口及び建築着工戸数は増加傾向に
あるが、新型コロナウイルス感染症の影響か
ら取引件数は減少している。

居住環境及び利便性が概ね良好な優良住宅地
域である。稀少性が認められることから、地
価は上昇傾向で底堅く推移している。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１１ -23	目黒区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	２７１０５ -3	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、北西3.6m、南東4.5m、三方路		１低専高度1種最高10m 日影規制 (80,150)
c	Ｒ３１１１２ -21	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m区道、西2.6m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
d	２７１１４ -10	大田区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西5.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,80)
e	Ｒ３１１１４ -906	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,222,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,175,250	100 [ 99.0]	1,187,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 1,089,061	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	1,031,046	100 [ 108.2]	952,908		953,000
c	(　 ) 1,126,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.4]	1,145,297	100 [ 113.3]	1,010,853		1,010,000
d	(　 ) 971,348	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	970,386	100 [ 99.0]	980,188		980,000
e	(　 ) 998,429	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	977,873	100 [ 101.0]	968,191		968,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 995,000 円／㎡]

目黒 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,363,318	3,945,439	12,417,879	5,975,160	6,442,719	（　0.9549） 6,152,152	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	150,052,488 円　　　　（　 455,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＲＣ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	330 ㎡	12.2 m x 27.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は共同住宅、１ＬＤＫタイプ、１戸当たり約４０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

近隣地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	165.00	90.0	148.50	4,230	628,155	1.0	628,155
							1.0	628,155
2～	共同住宅	165.00	90.0	148.50	4,330	643,005	1.0	643,005
							1.0	643,005
～

～

～

計		330.00	90.0	297.00		1,271,160		1,271,160
								1,271,160

⑨年額支払賃料	1,271,160 円　×　12ヶ月　＝　 15,253,920 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 712,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,966,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 828,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,738,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,271,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,271,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 612,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,363,318 円　　　　（　 49,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３１２０１　　　　-1	4,054 ( 3,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,517 円/㎡　月額支払賃料（　 4,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３１２０１　　　　-2	4,083 ( 3,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,344
c	Ｒ３１２０１　　　　-3	5,736 ( 5,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	6,102

目黒 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	493,000 円	98,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,872,039 円	16,566,720　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 838,100 円	98,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,600 円	98,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,600 円	98,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,945,439 円　（　　　　　　 11,956 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,600,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,975,160 円（　　　　　 18,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,363,318 円
②総費用	3,945,439 円
③純収益　①－②	12,417,879 円
④建物等に帰属する純収益	5,975,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,442,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,152,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,052,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455,000 円／㎡）