鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０３ -107	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,252)
b	ＳＳＫ（公）０３ -123	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m区道、北2.7m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＳＳＫ（公）０３ -112	品川区		建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＴＭＲ（公）０３ -303	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		近商地区計画等地区計画 (100,240)
e	ＯＳＹ（公）０３ -7	品川区		貸家建付地	（　）	台形	南4.4m区道、中間画地		近商 (100,264)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 942,397	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,002,710	100 [ 114.5]	875,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	876,000
b	(　 ) 886,992	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	869,769	100 [ 97.4]	892,987		893,000
c	(　 ) 947,541	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	947,541	100 [ 105.4]	898,995		899,000
d	(　 ) 959,318	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	959,318	100 [ 109.9]	872,901		873,000
e	(　 ) 1,106,439	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,110,955	100 [ 122.2]	909,128		909,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 889,000 円／㎡]

品川 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,879,343	3,851,900	11,027,443	6,964,200	4,063,243	（　0.9559） 3,884,054	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	104,974,432 円　　　　（　 714,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	410.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は各階フロア貸しの店舗、３階以上は各階２戸の共同住宅と想定。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	4,600	386,400	6.0	2,318,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	75.0	90.00	3,750	337,500	6.0	2,025,000
							0.0	0
3～ 3	住宅	85.00	80.0	68.00	3,350	227,800	1.0	227,800
							1.0	227,800
4～ 4	住宅	85.00	80.0	68.00	3,400	231,200	1.0	231,200
							1.0	231,200
～

計		410.00	75.6	310.00		1,182,900		4,802,400
								459,000

⑨年額支払賃料	1,182,900 円　×　12ヶ月　＝　 14,194,800 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,302,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の店舗兼共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,496,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 774,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,721,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,802,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 459,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 111,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,879,343 円　　　　（　 101,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-28	3,616 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-29	3,529 ( 3,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,426
c	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-30	3,395 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,395

品川 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	106,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,937,100 円	15,496,800　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,851,900 円　（　　　　　　 26,203 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9559

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 410.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,964,200 円（　　　　　 47,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,879,343 円
②総費用	3,851,900 円
③純収益　①－②	11,027,443 円
④建物等に帰属する純収益	6,964,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,063,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,884,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,974,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 714,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-27

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　立花　俊輔

印

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東中延２丁目４４５番３外｢東中延２－１０－１９｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,360)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	飲食店、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	西6m区道	水道、ガス、下水	中延 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６ｍ区道

交通

施設

中延駅北西方

170m

法令

規制

近商
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

アーケード街沿いに小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ駅至近の商業地域で、今後もこの環境を維持するものと思わ
れる。駅至近で利便性もよく地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 894,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 721,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内駅徒歩圏の近隣商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は店舗事業者、投資家等であるが
、容積が消化できる中規模画地についてはマンション開発業者も含まれる。飲食・小売店舗が多いアーケード商店街で
新型コロナウイルス感染症拡大による外出自粛や時短営業などの影響から商況に落ち込みがみられ、地価は弱含みで推
移している。１億～３億円前後が需要の中心と見られるが、規模・立地によってばらつきもみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アーケード街沿いに小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。店舗兼共同住宅としての利用が最有効使用と
認められることから、市場の実態を反映し実証的な価格である比準価格及び標準地の収益性に基づく収益価格を関連づ
け、代表標準地との検討を踏まえ、規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,000,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[116.5]

[100.0]
100

841,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    858,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の飲食・物販店舗が多い商業地域は新型
コロナの感染拡大後、商況は落ち込んでおり
、先行きの不透明感から地価は弱含みで推移
している。

駅至近の小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業
地域で、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０３ -403	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、北4.3m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＴＣＢ（公）０３ -111	品川区		建付地	（　）	不整形	南6.5m区道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＮＫＭ（公）０３ -404	品川区		建付地	（　）	不整形	西5.3m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (85,275)
d	ＫＳＨ（公）０３ -105	品川区		建付地	（　）	長方形	南東7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＮＳＫ（公）０３ -13	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 795,921	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	750,483	100 [ 83.9]	894,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	894,000
b	(　 ) 653,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	816,698	100 [ 93.0]	878,170		878,000
c	(　 ) 718,403	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	718,403	100 [ 79.9]	899,128		899,000
d	(　 ) 804,094	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	816,155	100 [ 90.2]	904,828		905,000
e	(　 ) 937,444	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	927,111	100 [ 101.5]	913,410		913,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 894,000 円／㎡]

品川 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,773,323	3,684,098	11,089,225	6,964,200	4,125,025	（　0.9512） 3,923,724	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	106,046,595 円　　　　（　 721,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	410.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、１、２階店舗、３階以上共同住宅（１ＤＫ３５㎡程度）を想定。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	4,600	386,400	6.0	2,318,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	75.0	90.00	3,750	337,500	6.0	2,025,000
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	85.00	80.0	68.00	3,350	227,800	1.0	227,800
							1.0	227,800
4～ 4	共同住宅	85.00	80.0	68.00	3,400	231,200	1.0	231,200
							1.0	231,200
～

計		410.00	75.6	310.00		1,182,900		4,802,400
								459,000

⑨年額支払賃料	1,182,900 円　×　12ヶ月　＝　 14,194,800 円
⑩a共益費（管理費）	320 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,190,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,385,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 769,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,615,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,802,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 459,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 111,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,773,323 円　　　　（　 100,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-27	3,648 ( 3,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-28	3,616 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,546
c	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-29	3,529 ( 3,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	3,393

品川 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	106,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,769,298 円	15,385,200　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,684,098 円　（　　　　　　 25,062 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 410.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,964,200 円（　　　　　 47,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,773,323 円
②総費用	3,684,098 円
③純収益　①－②	11,089,225 円
④建物等に帰属する純収益	6,964,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,125,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,923,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,046,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 721,000 円／㎡）