鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＨＥ（公）０３ -121	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22.5m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＷＴＮ（公）０３ -401	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東12m区道、北東4.3m、角地		近商高度地区3種 (95,284)
c	ＡＢＲ（公）０３ -117	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m区道、東2.8m、角地		近商 (100,400)
d	ＮＫＭ（公）０３ -101	品川区		建付地	（　）	不整形	北東8.2m区道、北西4.3m、二方路		準工特別用途地区 (70,300)
e	ＮＫＭ（公）０３ -1	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東18m区道、西3.8m、二方路		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,299,294	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,369,456	100 [ 89.8]	1,525,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,570,000
b	(　 ) 1,162,113	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,120,769	100 [ 76.2]	1,470,825		1,510,000
c	(　 ) 726,785	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	739,536	100 [ 52.0]	1,422,185		1,460,000
d	(　 ) 764,436	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	778,491	100 [ 52.2]	1,491,362		1,540,000
e	(　 ) 2,080,950	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,996,096	100 [ 103.5]	1,928,595		1,990,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,530,000 円／㎡]

品川 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	204,013,088	48,139,694	155,873,394	107,400,000	48,473,394	（　0.9351） 45,327,471	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,225,066,784 円　　　　（　 1,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	515.34	ＲＣ14F1B	6,211.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	1,031 ㎡	50.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上共同住宅（１ＤＫ５０㎡程度）を想定。駐車場は地下、機械式２２台。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

高層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	515.34	48.9	252.20	4,000	1,008,800	6.0	6,052,800
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	399.06	92.1	367.52	3,100	1,139,312	1.0	1,139,312
							1.0	1,139,312
4～ 8	共同住宅	399.06	92.1	367.52	3,150	1,157,688	1.0	1,157,688
							1.0	1,157,688
9～14	共同住宅	399.06	92.1	367.52	3,170	1,165,038	1.0	1,165,038
							1.0	1,165,038
地下 1～ 1	駐車場	508.00

計		6,211.12	81.0	5,029.96		16,066,092		21,110,092
								15,057,292

⑨年額支払賃料	16,066,092 円　×　12ヶ月　＝　 192,793,104 円
⑩a共益費（管理費）	187 円／㎡　×　 5,029.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,287,230 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	204,080,334 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,534,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	200,146,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,110,092 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 200,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,057,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,666,225 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	204,013,088 円　　　　（　 197,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-21	3,874 ( 3,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	3,726	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-22	3,590 ( 3,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,022
c	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-41	3,653 ( 3,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,728

品川 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,370,000 円	1,790,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	21,489,394 円	210,680,334　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,485,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,215,000 円	1,790,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,790,000 円	1,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,790,000 円	1,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,139,694 円　（　　　　　　 46,692 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,790,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 6,211.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	107,400,000 円（　　　　　 104,171 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	204,013,088 円
②総費用	48,139,694 円
③純収益　①－②	155,873,394 円
④建物等に帰属する純収益	107,400,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	48,473,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	45,327,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,225,066,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-25

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　重彦

印

TEL.

鑑定評価額

1,510,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,050,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東品川２丁目３番１４外｢東品川２－２－２８｣				②地積　(㎡)	1,031 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 2.5:1	事務所ＳＲＣ8	高層マンションのほか事務所も所在する商業地域	南30m都道、三方路	水道、ガス、下水	天王洲アイル 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地域

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

天王洲アイル駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

残存する倉庫、事業所等は今後高層の店舗、事務所、共同住宅等へ建て替えが進行してゆくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地域

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内及び隣接区内における普通・近隣商業地域一円である。大規模な事業所跡地が多く、主な需要者は
マンション開発業者、不動産投資法人等が想定される。新型コロナウイルス感染症流行は実物経済には大きな影響を及
ぼしているものの、従前以上に緩和された金融と取引見合わせによる売り物減少により価格への影響は限定的。中心価
格帯は、１０～２０億円前後、立地によっては更に高額取引も見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は天王洲アイル駅に近い幹線沿い商業地域であり、画地規模、立地等から主な需要者はマンション開発業者、
投資法人等となる。需要者は通常、投資採算性に基づき価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回りに不確
定要素を多く含む。本件では、臨海部の発展著しい当地域における投資・開発用物件の旺盛な取引実勢を反映した比準
価格を中心とし、収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,000,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[ 69.2]

[103.0]
100

1,460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は専ら経済的弱者
の生活を大きく脅かしているが、高額所得層
や投資目的の不動産の価格に及ぼす影響は限
定的である。

繁華性に劣るが駅に近接し、周囲は従来の工
場跡地等を開発した大型事務所や住宅が増加
しており、新型コロナウイルス感染症流行の
影響は軽微。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＣＢ（公）０３ -102	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m区道、中間画地		近商高度地区3種 (78,300)
b	ＴＣＢ（公）０３ -5	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	ＡＲＧ（公）０３ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m都道、北西4.2m、角地		商業 (100,500)
d	ＦＪＮ（公）０３ -9	品川区		建付地	（　）	長方形	南東15m区道、北東4m、角地		商業 (100,500)
e	ＹＯＳ（公）０３ -106	品川区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,506)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 942,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,171	100 [ 56.0]	1,682,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,730,000
b	(　 ) 980,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	980,767	100 [ 68.7]	1,427,608		1,470,000
c	(　 ) 1,537,329	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,631,857	100 [ 92.1]	1,771,832		1,820,000
d	(　 ) 1,074,499	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,045,003	100 [ 77.7]	1,344,920		1,390,000
e	(　 ) 1,956,170	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,948,345	100 [ 139.2]	1,399,673		1,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,570,000 円／㎡]

品川 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	207,594,641	49,459,956	158,134,685	111,600,000	46,534,685	（　0.9351） 43,514,584	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,176,069,838 円　　　　（　 1,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	515.34	ＲＣ14F1B	6,211.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	1,031 ㎡	50.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の標準的使用状況より１階店舗、上階は共同住宅を想定。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同類形の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	515.34	48.9	252.20	4,000	1,008,800	6.0	6,052,800
							0.0	0
2～ 8	共同住宅	399.06	92.1	367.52	3,200	1,176,064	1.0	1,176,064
							1.0	1,176,064
9～14	共同住宅	399.06	92.1	367.52	3,250	1,194,440	1.0	1,194,440
							1.0	1,194,440
地下 1～		508.00

～

計		6,211.12	81.0	5,029.96		16,407,888		21,451,888
								15,399,088

⑨年額支払賃料	16,407,888 円　×　12ヶ月　＝　 196,894,656 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 5,029.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,864,714 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,759,370 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,717,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	203,641,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,451,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,793 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,399,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,749,447 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	207,594,641 円　　　　（　 201,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-21	3,874 ( 3,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,836	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-22	3,590 ( 3,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,554
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-27	2,367 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,553

品川 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,580,000 円	1,860,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	21,864,656 円	214,359,370　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,485,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,810,000 円	1,860,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,860,000 円	1,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,860,000 円	1,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,459,956 円　（　　　　　　 47,973 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,860,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 6,211.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	111,600,000 円（　　　　　 108,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	207,594,641 円
②総費用	49,459,956 円
③純収益　①－②	158,134,685 円
④建物等に帰属する純収益	111,600,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	46,534,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	43,514,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,176,069,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,140,000 円／㎡）