鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０３ -105	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22.7m都道、南東4.1m、角地		近商 (100,400)
b	ＦＪＮ（公）０３ -120	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＳＴＳ（公）０３ -129	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m都道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,400)
d	ＡＲＧ（公）０３ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m都道、北西4.2m、角地		商業 (100,500)
e	ＴＣＢ（公）０３ -102	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m区道、中間画地		近商高度地区3種 (78,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 779,992	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	751,973	100 [ 91.2]	824,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	833,000
b	(　 ) 780,419	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	784,321	100 [ 99.0]	792,243		800,000
c	(　 1,124,920) 847,696	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	864,650	100 [ 96.7]	894,157		903,000
d	(　 ) 1,537,329	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,631,857	100 [ 141.9]	1,150,005		1,160,000
e	(　 ) 942,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,171	100 [ 85.8]	1,098,101		1,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

品川 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,736,067	8,413,002	26,323,065	18,454,400	7,868,665	（　0.9351） 7,357,989	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	198,864,568 円　　　　（　 896,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	114.54	ＲＣ13	1,041.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～６階は１戸当たり３０㎡前後の小世帯向け１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.54	50.0	57.28	3,500	200,480	8.0	1,603,840
							0.0	0
2～ 8	住宅	80.96	88.2	71.38	3,200	228,416	1.0	228,416
							1.0	228,416
9～13	住宅	71.96	86.7	62.38	3,280	204,606	1.0	204,606
							1.0	204,606
～

～

計		1,041.06	83.5	868.84		2,822,422		4,225,782
								2,621,942

⑨年額支払賃料	2,822,422 円　×　12ヶ月　＝　 33,869,064 円
⑩a共益費（管理費）	190 円／㎡　×　 868.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,980,955 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の店舗兼共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,850,019 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,792,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,057,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,225,782 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,621,942 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 638,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,736,067 円　　　　（　 156,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-28	3,616 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-29	3,529 ( 3,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,460
c	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-20	3,030 ( 2,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,221

品川 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	316,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,800,102 円	35,850,019　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 346,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,686,000 円	316,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	316,000 円	316,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	316,000 円	316,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,413,002 円　（　　　　　　 37,896 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	316,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 1,041.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,454,400 円（　　　　　 83,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,736,067 円
②総費用	8,413,002 円
③純収益　①－②	26,323,065 円
④建物等に帰属する純収益	18,454,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,868,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,357,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,864,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 896,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
品川 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-21

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

印

TEL.

鑑定評価額

207,000,000 円

１㎡当たりの価格

934,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区中延６丁目７４８番７｢中延６－３－８｣				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域	東25m国道、南側道	水道、ガス、下水	中延 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

中延駅南方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域であり、特段の変動要因がないことから当面は現状のまま
推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 904,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及び隣接区内の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。売買市場の中心となる需要者は、事
業会社や投資家等と想定される。中高層店舗兼共同住宅が標準的使用であるが、店舗需要はやや弱く、コンビニや小規
模飲食店等に業種は限定される傾向にある。また、昨今のコロナ禍の影響を受け地価は弱含み傾向にある。土地の中心
価格帯は、標準的な規模の画地で概ね９０～１１０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における広幅員道路沿いの商業地の取引事例から求められた価格で、市場の実態を反映して
おり信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の中高層店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸
条件を基に求めた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を表した価格である。よって本件では、比準価格と収益価
格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,000,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[101.0]
100

934,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    951,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響により、依然として厳
しい状況にあるが、持ち直しの動きがみられ
る。但し、内外経済を下振れさせるリスクも
存在する。

最寄駅から近い幹線道路沿いの商業地域であ
り、高度利用が可能であることから中高層店
舗兼共同住宅地としての需要は安定している
。

標準地は角地ではあるが、側道が行き止まり
で増価は小さい。よって、代替不動産に対す
る競争力は中位で、個別的要因に特段の変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０３ -112	品川区		建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＹＡＳ（公）０３ -10	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、南西8.6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
c	ＦＪＮ（公）０３ -9	品川区		建付地	（　）	長方形	南東15m区道、北東4m、角地		商業 (100,500)
d	ＷＴＮ（公）０３ -302	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東23.5m都道、中間画地		近商最低限度高さ (100,400)
e	ＳＴＳ（公）０３ -129	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m都道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 947,541	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	947,541	100 [ 96.0]	987,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	997,000
b	(　 ) 976,305	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	942,182	100 [ 95.7]	984,516		994,000
c	(　 ) 1,074,499	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,045,003	100 [ 102.8]	1,016,540		1,030,000
d	(　 ) 846,883	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	840,955	100 [ 83.4]	1,008,339		1,020,000
e	(　 1,124,920) 847,696	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	864,650	100 [ 85.6]	1,010,105		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

品川 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,823,254	8,704,877	26,118,377	18,279,200	7,839,177	（　0.9476） 7,428,404	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	200,767,676 円　　　　（　 904,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	114.54	ＲＣ13	1,041.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～８階は３５㎡／戸程度の１ＬＤＫタイプ、９階～１３階はファミリータイプを想定。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.54	50.0	57.28	3,000	171,840	8.0	1,374,720
							0.0	0
2～ 4	住宅	80.96	88.2	71.38	3,250	231,985	1.0	231,985
							1.0	231,985
5～ 8	住宅	80.96	88.2	71.38	3,270	233,413	1.0	233,413
							1.0	233,413
9～12	住宅	71.96	86.7	62.38	3,290	205,230	1.0	205,230
							1.0	205,230
13～13	住宅	71.96	86.7	62.38	3,320	207,102	1.0	207,102
							1.0	207,102

計		1,041.06	83.5	868.84		2,829,469		4,032,349
								2,657,629

⑨年額支払賃料	2,829,469 円　×　12ヶ月　＝　 33,953,628 円
⑩a共益費（管理費）	190 円／㎡　×　 868.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,980,955 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	店舗を７００円／㎡、住宅を１５０円／㎡と査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,934,583 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,796,729 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,137,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,032,349 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,657,629 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 647,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,823,254 円　　　　（　 156,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-15	3,793 ( 3,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	3,345	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,322 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-17	3,680 ( 3,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [105.0]	3,306
c	ＳＴＳ（公）０３賃貸　　　　-5	3,294 ( 3,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,396

品川 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	939,000 円	313,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,132,477 円	35,934,583　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 346,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,660,500 円	313,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,704,877 円　（　　　　　　 39,211 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	313,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 1,041.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,279,200 円（　　　　　 82,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,823,254 円
②総費用	8,704,877 円
③純収益　①－②	26,118,377 円
④建物等に帰属する純収益	18,279,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,839,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,428,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,767,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 904,000 円／㎡）