鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＯＳ（公）０３ -106	品川区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,506)
b	ＡＲＧ（公）０３ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m都道、北西4.2m、角地		商業 (100,500)
c	ＴＣＢ（公）０３ -108	品川区		貸家建付地	（　）	台形	西（駅前広場）区道、東8m、二方路		商業 (100,600)
d	ＫＳＨ（公）０３ -405	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東30m都道、北西4m、二方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,956,170	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,948,345	100 [ 90.7]	2,148,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,210,000
b	(　 ) 1,537,329	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,631,857	100 [ 74.4]	2,193,356		2,260,000
c	(　 ) 3,253,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,158,660	100 [ 128.9]	2,450,473		2,520,000
d	(　 3,803,403) 3,356,295	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	3,281,349	100 [ 112.5]	2,916,755		3,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,230,000 円／㎡]

品川 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,635,186	22,175,727	49,459,459	30,876,300	18,583,159	（　0.9361） 17,395,695	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	483,213,750 円　　　　（　 1,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.84	Ｓ9	1,490.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	248 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	169.60	77.0	130.55	5,750	750,663	10.0	7,506,630
							0.0	0
2～ 9	事務所	165.12	79.7	131.55	4,380	576,189	6.0	3,457,134
							0.0	0
～

～

～

計		1,490.56	79.4	1,182.95		5,360,175		35,163,702
								0

⑨年額支払賃料	5,360,175 円　×　12ヶ月　＝　 64,322,100 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 1,182.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,731,722 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗、事務所の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,053,822 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,752,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,301,131 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,163,702 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 334,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,635,186 円　　　　（　 288,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-36	3,304 ( 3,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,395 円/㎡　月額支払賃料（　 4,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-28	4,450 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,681
c	ＯＳＹ（公）０３賃貸　　　　-18	3,192 ( 3,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,733

品川 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,521,000 円	507,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	12,308,827 円	75,053,822　×　　　　 16.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,022,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,309,500 円	507,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,175,727 円　（　　　　　　 89,418 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9361

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	507,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,490.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,876,300 円（　　　　　 124,501 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,635,186 円
②総費用	22,175,727 円
③純収益　①－②	49,459,459 円
④建物等に帰属する純収益	30,876,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,583,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,395,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 483,213,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-18

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

印

TEL.

鑑定評価額

526,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区西五反田２丁目９番１｢西五反田２－９－５｣				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西12m区道、南東側道	水道、ガス、下水	五反田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

五反田駅西口から連続する用
途に多様性がみられる古くか
らの商業地域

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

五反田駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

現状では中小の古い中層建物も多くみられるが、高い容積率を活用した高層建物に建て替えられる傾向にある。
しかし、地域内で特段の大規模開発計画等がないことから、土地利用の高度化が穏やかに進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,960,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区及び隣接区において容積率が高く高度利用が可能な普通～準高度商業地域。中心となる需要者は投
資目的のファンド、不動産会社、開発目的のデベロッパーである。コロナ禍の財政金融政策による過剰流動性が不動産
投資、開発意欲を後押ししているが、一方で店舗売上の減少やオフィス需要の不透明感から警戒感が強く、需要者は慎
重姿勢に転じている。取引は標準地規模の築浅ビルで１０億円台と把握されるが、周辺にはそれ以上の売買も目立つ。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は投資と実需の両面の取引動機が反映され、取引市場の実勢が的確に把握された実証的な価格である。収益価
格は高い容積率を活用した標準地の収益力に相応した価格で、投資が衰えていない現状では中心的需要者の意思決定を
左右する価格である。ここで各価格の試算過程を再吟味した結果、互いの信頼性に遜色はなかった。以上により、両価
格の規範性は同等に高いものと判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,150,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[103.6]

[103.0]
100

2,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で飲食・宿泊を中心に店舗需要が低
迷。オフィス需要にも不透明感漂う。金融緩
和・財政支出による過剰流動性が不動産市場
を下支えている。

五反田駅周辺には飲食店、ホテルが集まる歓
楽街があるが、近隣地域は特定業種に特化し
ておらず、コロナ禍でも地域要因に特段の変
動はみられない。

個別的要因に変動はない。標準地は角地であ
ることから商業ビルにとって視認性、宣伝効
果、集客力等に優れるため、中間画地に比べ
て競争力で勝る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＪＮ（公）０３ -9	品川区		建付地	（　）	長方形	南東15m区道、北東4m、角地		商業 (100,500)
b	ＡＲＧ（公）０３ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m都道、北西4.2m、角地		商業 (100,500)
c	ＹＯＳ（公）０３ -106	品川区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,506)
d	ＯＳＹ（公）０３ -130	港区		建付地	（　）	不整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,074,499	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,045,003	100 [ 50.4]	2,073,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,140,000
b	(　 ) 1,537,329	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,631,857	100 [ 74.4]	2,193,356		2,260,000
c	(　 ) 1,956,170	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,948,345	100 [ 88.2]	2,209,008		2,280,000
d	(　 ) 2,420,222	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,802,362	100 [ 121.2]	2,312,180		2,380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,280,000 円／㎡]

品川 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,876,333	22,292,456	49,583,877	30,876,300	18,707,577	（　0.9361） 17,512,163	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	486,448,972 円　　　　（　 1,960,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.84	Ｓ9	1,490.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	248 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用、変遷と需給動向、今後の方向性を考慮し、１階はフロア貸しの店舗、２～９階はフロア貸しの事務所を想定

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	169.60	77.0	130.55	5,750	750,663	10.0	7,506,630
							0.0	0
2～ 9	事務所	165.12	79.7	131.55	4,400	578,820	6.0	3,472,920
							0.0	0
～

～

～

計		1,490.56	79.4	1,182.95		5,381,223		35,289,990
								0

⑨年額支払賃料	5,381,223 円　×　12ヶ月　＝　 64,574,676 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 1,182.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,731,722 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,306,398 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,765,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,541,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,289,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 335,255 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,876,333 円　　　　（　 289,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-35	3,633 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-50	4,350 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,928
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-51	3,911 ( 3,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,346

品川 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,521,000 円	507,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	12,425,556 円	75,306,398　×　　　　 16.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,022,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,309,500 円	507,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,292,456 円　（　　　　　　 89,889 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9361

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	507,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,490.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,876,300 円（　　　　　 124,501 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,876,333 円
②総費用	22,292,456 円
③純収益　①－②	49,583,877 円
④建物等に帰属する純収益	30,876,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,707,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,512,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486,448,972 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,960,000 円／㎡）