鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０３ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m都道、北西4.2m、角地		商業 (100,500)
b	ＳＴＳ（公）０３ -126	品川区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、北4m、二方路		商業 (100,700)
c	ＮＫＭ（公）０３ -401	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m国道、中間画地		商業 (97,740)
d	ＯＳＹ（公）０３ -107	品川区		建付地	（　）	不整形	東12.5m区道、中間画地		準工 (80,300)
e	ＷＴＮ（公）０３ -109	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,537,329	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,631,857	100 [ 57.1]	2,857,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,860,000
b	(　 ) 2,742,246	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,886,014	100 [ 98.0]	2,944,912		2,940,000
c	(　 ) 2,388,873	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.4]	2,962,321	100 [ 101.7]	2,912,803		2,910,000
d	(　 ) 1,809,781	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,026,955	100 [ 68.9]	2,941,880		2,940,000
e	(　 ) 2,350,737	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,376,595	100 [ 77.8]	3,054,749		3,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -42.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -36.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,920,000 円／㎡]

品川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,119,827	15,179,703	34,940,124	22,717,800	12,222,324	（　0.9381） 11,465,762	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	337,228,294 円　　　　（　 2,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	106.50	Ｓ14	1,166.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	138 ㎡	10.0 m x 13.2 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所とし、いずれもフロアー貸しを想定。１３・１４階はメゾネット。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.50	71.0	60.00	5,140	308,400	10.0	3,084,000
							0.0	0
2～12	事務所	87.50	89.1	78.00	3,250	253,500	6.0	1,521,000
							0.0	0
13～13	事務所	87.50	89.1	78.00	3,250	253,500	6.0	1,521,000
							0.0	0
14～14	事務所	32.00	100.0	32.00	2,950	94,400	6.0	566,400
							0.0	0
～

計		1,166.50	88.1	1,028.00		3,444,800		21,902,400
								0

⑨年額支払賃料	3,444,800 円　×　12ヶ月　＝　 41,337,600 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,028.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,201,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,538,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,626,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,911,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,902,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 208,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,119,827 円　　　　（　 363,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＳＹ（公）０３賃貸　　　　-17	2,732 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,970	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,266 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＳＹ（公）０３賃貸　　　　-18	3,192 ( 3,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,470
c	ＯＳＹ（公）０３賃貸　　　　-19	2,686 ( 2,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,316

品川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,134,000 円	378,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,880,803 円	52,538,688　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,195,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,213,000 円	378,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,179,703 円　（　　　　　　 109,998 円／㎡）　　（経費率　　 30.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9381

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	378,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 1,166.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0601	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,717,800 円（　　　　　 164,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,119,827 円
②総費用	15,179,703 円
③純収益　①－②	34,940,124 円
④建物等に帰属する純収益	22,717,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,222,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,465,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337,228,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-12

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

印

TEL.

鑑定評価額

375,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区西五反田２丁目２９番９外｢西五反田２－２９－９｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ11	中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西40m都道	水道、ガス、下水	五反田 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号線（桜田通り）との
交差点付近に位置する山手通
り沿いの商業地域

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

五反田駅南西方

370m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域で、近隣ではゆうぽうと跡地で大型複合商業ビルが建
設予定である。五反田駅周辺の商業集積は高まっており、今後は土地利用の高度化が更に進展すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,880,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,460,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区及び隣接区の幹線道路沿いに位置する普通～準高度商業地域。需要者の中心は投資ファンド、不動
産会社、一般企業等である。コロナ禍において飲食店舗やオフィス需要がやや弱含みであることから、当該地域の地価
も弱含みで推移している。需要の中心となる取引価格帯は規模等により異なるため把握困難であるが、標準地規模を有
した中小の新築・築浅ビルで６～１０億円程度と見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は五反田駅徒歩圏の幹線道路沿い準高度商業地域であり、対象標準地の画地規模、立地等から主な需要者は不
動産投資ファンド等が想定される。これらの需要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、賃料の将来予測や利
回りに不確定要素を多く含むことから、本件では、同種同規模商業地の取引事例を多く採用して求めた比準価格を重視
し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,680,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[101.0]

100
[133.1]

[100.0]
100

2,690,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症によるテレワーク
の拡大等から、オフィス縮小や解約等の動き
も一部にみられ、空室率の上昇により賃料は
弱含んでいる。

山手通りが拡幅整備され高い容積率を利用し
た沿道の高度利用が進む。近隣ではゆうぽう
と跡地の複合ビルが令和５年に竣工予定で影
響が期待される。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＨＥ（公）０３ -117	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、中間画地		商業 (100,480)
b	ＳＴＳ（公）０３ -126	品川区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、北4m、二方路		商業 (100,700)
c	ＳＳＫ（公）０３ -108	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.7m区道、中間画地		商業 (100,342)
d	ＹＯＳ（公）０３ -106	品川区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,506)
e	ＫＳＨ（公）０３ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m区道、西6m、角地		商業 (100,554)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,733,539	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,722,605	100 [ 97.8]	2,783,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,780,000
b	(　 ) 2,742,246	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,886,014	100 [ 106.9]	2,699,732		2,700,000
c	(　 ) 1,968,440	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,070,799	100 [ 65.6]	3,156,706		3,160,000
d	(　 ) 1,956,170	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,948,345	100 [ 71.6]	2,721,152		2,720,000
e	(　 2,356,708) 3,366,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,206,406	100 [ 106.1]	3,022,060		3,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -39.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,880,000 円／㎡]

品川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,701,750	13,385,300	34,316,450	21,996,600	12,319,850	（　0.9381） 11,557,251	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	339,919,147 円　　　　（　 2,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	106.50	Ｓ14	1,166.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	138 ㎡	10.0 m x 13.2 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～１２階はフロア貸し事務所、１３～１４階はメゾネットタイプの事務所を想定。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.50	71.0	60.00	5,100	306,000	10.0	3,060,000
							0.0	0
2～12	事務所	87.50	89.1	78.00	3,350	261,300	6.0	1,567,800
							0.0	0
13～13	事務所	87.50	89.1	78.00	3,350	261,300	6.0	1,567,800
							0.0	0
14～14	事務所	32.00	100.0	32.00	3,350	107,200	6.0	643,200
							0.0	0
～

計		1,166.50	88.1	1,028.00		3,548,800		22,516,800
								0

⑨年額支払賃料	3,548,800 円　×　12ヶ月　＝　 42,585,600 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,028.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,401,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,987,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,499,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,487,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,516,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 213,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,701,750 円　　　　（　 345,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-34	3,593 ( 3,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,367 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-35	3,633 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,460
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-51	3,911 ( 3,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,386

品川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,098,000 円	366,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,248,400 円	49,987,200　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,195,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,111,000 円	366,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,385,300 円　（　　　　　　 96,995 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9381

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	366,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 1,166.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0601	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,996,600 円（　　　　　 159,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,701,750 円
②総費用	13,385,300 円
③純収益　①－②	34,316,450 円
④建物等に帰属する純収益	21,996,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,319,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,557,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,919,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,460,000 円／㎡）