鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＣＢ（公）０３ -111	品川区		建付地	（　）	不整形	南6.5m区道、中間画地		近商 (90,300)
b	ＮＫＭ（公）０３ -404	品川区		建付地	（　）	不整形	西5.3m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (85,275)
c	ＫＳＨ（公）０３ -105	品川区		建付地	（　）	長方形	南東7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＮＫＭ（公）０３ -403	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、北4.3m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＮＳＫ（公）０３ -13	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 653,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	816,698	100 [ 80.0]	1,020,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 718,403	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	718,403	100 [ 67.6]	1,062,726		1,060,000
c	(　 ) 804,094	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	816,155	100 [ 75.2]	1,085,313		1,090,000
d	(　 ) 795,921	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	750,483	100 [ 71.3]	1,052,571		1,050,000
e	(　 ) 937,444	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	927,111	100 [ 86.2]	1,075,535		1,080,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

品川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,368,036	2,858,042	10,509,994	5,291,090	5,218,904	（　0.9578） 4,998,666	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	135,099,081 円　　　　（　 913,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.09	ＲＣ5	329.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	148 ㎡	8.2 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し１階店舗、２階以上共同住宅（１ＤＫ３０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.42	45.5	26.57	7,000	185,990	10.0	1,859,900
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	69.71	80.5	56.10	4,050	227,205	1.0	227,205
							1.0	227,205
3～ 3	共同住宅	69.71	80.5	56.10	4,100	230,010	1.0	230,010
							1.0	230,010
4～ 4	共同住宅	69.71	80.5	56.10	4,150	232,815	1.0	232,815
							1.0	232,815
5～ 5	共同住宅	62.33	78.2	48.72	4,150	202,188	1.0	202,188
							1.0	202,188

計		329.88	73.8	243.59		1,078,208		2,752,118
								892,218

⑨年額支払賃料	1,078,208 円　×　12ヶ月　＝　 12,938,496 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 243.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 876,924 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗、共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,815,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 690,771 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,124,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,752,118 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 892,218 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 217,242 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,368,036 円　　　　（　 90,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-13	3,325 ( 3,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,191 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-14	3,644 ( 3,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	4,220
c	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-15	3,356 ( 3,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	3,802

品川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,100 円	91,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,381,542 円	13,815,420　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 779,400 円	91,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,858,042 円　（　　　　　　 19,311 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,700,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 329.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,291,090 円（　　　　　 35,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,368,036 円
②総費用	2,858,042 円
③純収益　①－②	10,509,994 円
④建物等に帰属する純収益	5,291,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,218,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,998,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,099,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
品川 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-9

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　阿比留　健次

印

TEL.

鑑定評価額

145,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区平塚２丁目６６０番２｢平塚２－１６－３｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:2	店舗兼銀行Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南6.5m区道	水道、ガス、下水	戸越銀座近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ区道

交通

施設

戸越銀座駅近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商店街として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められないこと
から、今後もその性格を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 924,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区内の近隣商業地又は商住混在地の存する圏域である。主たる需要者層は、賃貸用不動産の開発素
地として購入する不動産会社、個人投資家等である。中小規模の賃貸用不動産に対する需要は見込まれるものの、新型
コロナウイルス感染症等の影響から店舗の賃料は下落傾向にあるため、成約価格もやや弱含みで推移している。土地の
中心的な価格帯（総額）は、１５０㎡程度の画地で１～２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、賃貸用不動産の開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎
として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、最近の賃料や利回り水準等に基づく賃貸事業
としての収益性を反映した理論的な価格であり、高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 5-12                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    990,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による経済活動の
停滞や在宅勤務の拡大等により、空き店舗の
増加及び店舗賃料の下落に対する懸念が高ま
りつつある。

戸越銀座駅至近の商業地域であり、人通りが
多く繁華性に優れることから、相応の需要が
見込まれるが、地価の動きは弱い。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

-1.0 ％

３　試算価格算定内訳

品川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０３ -401	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東12m区道、北東4.3m、角地		近商高度地区3種 (95,284)
b	ＯＳＹ（公）０３ -7	品川区		貸家建付地	（　）	台形	南4.4m区道、中間画地		近商 (100,264)
c	ＹＯＳ（公）０３ -123	品川区		建付地	（　）	長方形	北西7m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,276)
d	ＴＣＢ（公）０３ -5	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,162,113	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,120,769	100 [ 101.0]	1,109,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,106,439	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,110,955	100 [ 96.5]	1,151,249		1,150,000
c	(　 ) 986,530	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	996,298	100 [ 97.5]	1,021,844		1,020,000
d	(　 ) 980,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	980,767	100 [ 102.4]	957,780		958,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

品川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,252,210	2,653,430	10,598,780	5,291,090	5,307,690	（　0.9537） 5,061,944	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	136,809,297 円　　　　（　 924,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.09	ＲＣ5	329.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	148 ㎡	8.2 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は住宅（専有面積２８㎡程度）を想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.42	45.5	26.57	6,500	172,705	10.0	1,727,050
							0.0	0
2～ 4	住宅	69.71	80.5	56.10	4,100	230,010	2.0	460,020
							1.0	230,010
5～ 5	住宅	62.33	78.2	48.72	4,200	204,624	2.0	409,248
							1.0	204,624
～

～

計		329.88	73.8	243.59		1,067,359		3,516,358
								894,654

⑨年額支払賃料	1,067,359 円　×　12ヶ月　＝　 12,808,308 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 243.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 876,924 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,685,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 684,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,000,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,516,358 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 894,654 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 217,835 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,252,210 円　　　　（　 89,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０３賃貸　　　　-22	3,829 ( 3,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,989	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,194 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０３賃貸　　　　-23	4,144 ( 4,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,360
c	ＡＢＲ（公）０３賃貸　　　　-24	4,008 ( 3,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,260

品川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,100 円	91,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,176,930 円	13,685,232　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 779,400 円	91,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,653,430 円　（　　　　　　 17,929 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9537

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,700,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 329.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,291,090 円（　　　　　 35,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,252,210 円
②総費用	2,653,430 円
③純収益　①－②	10,598,780 円
④建物等に帰属する純収益	5,291,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,307,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,061,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,809,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924,000 円／㎡）