鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＴＳ（公）０３ -126	品川区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、北4m、二方路		商業 (100,700)
b	ＫＳＨ（公）０３ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m区道、西6m、角地		商業 (100,554)
c	ＳＳＫ（公）０３ -108	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.7m区道、中間画地		商業 (100,342)
d	ＹＡＳ（公）０３ -104	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	南5.7m区道、中間画地		商業 (100,342)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,742,246	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,886,014	100 [ 122.1]	2,363,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	2,320,000
b	(　 2,356,708) 3,366,726	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,187,167	100 [ 126.0]	2,529,498		2,480,000
c	(　 ) 1,968,440	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,070,799	100 [ 84.3]	2,456,464		2,410,000
d	(　 ) 1,366,840	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,406,478	100 [ 54.1]	2,599,774		2,550,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,440,000 円／㎡]

品川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	138,968,938	37,883,825	101,085,113	65,856,000	35,229,113	（　0.9292） 32,734,892	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	962,790,941 円　　　　（　 2,080,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	379.18	ＲＣ8F1B	3,040.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	581 ％	462 ㎡	18.6 m x 30.9 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下駐車場、１階・２階は店舗、３階～８階は事務所。フロア貸しを想定。

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	90.00

1～ 1	店舗	368.84	8.0	29.64	6,650	197,106	10.0	1,971,060
							0.0	0
2～ 2	店舗	368.84	86.8	320.19	4,830	1,546,518	10.0	15,465,180
							0.0	0
3～ 8	事務所	368.84	77.9	287.36	4,830	1,387,949	10.0	13,879,490
							0.0	0
～

計		3,040.72	68.2	2,073.99		10,071,318		100,713,180
								0

⑨年額支払賃料	10,071,318 円　×　12ヶ月　＝　 120,855,816 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,073.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,399,092 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	143,254,908 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 50.0 ％　＝　　 9,082,745 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	138,012,163 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,713,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 956,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	138,968,938 円　　　　（　 300,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-26	4,437 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	5,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,870 円/㎡　月額支払賃料（　 4,830 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＥＧＣ（公）０３　　　　-31	4,322 ( 4,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,647
c	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-39	4,903 ( 4,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,164

品川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,360,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,621,725 円	147,094,908　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,142,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,520,000 円	1,120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,120,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,120,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,883,825 円　（　　　　　　 82,000 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9292

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,120,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,040.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,856,000 円（　　　　　 142,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	138,968,938 円
②総費用	37,883,825 円
③純収益　①－②	101,085,113 円
④建物等に帰属する純収益	65,856,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,229,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,734,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 962,790,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,080,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-6

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

印

TEL.

鑑定評価額

1,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区南大井６丁目１番７｢南大井６－２８－１２｣				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,581)
	不整形 1:1.5	店舗兼診療所Ｓ9	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	西（駅前広場）区道、背面道	水道、ガス、下水	大森駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

大森駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗とオフィスを中心とする商業地域であるが、駅前にあって店舗の割合が高く、コロナ禍で苦戦が続いている
。しかし、中長期的には特段の開発計画がみられないため、今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区及び周辺区において店舗や事務所が比較的高度に集積する商業地域の存する圏域。中心となる需要
者はファンド、大手不動産会社等の資金力のある投資家で、一般事業法人も含まれる。コロナ禍の財政金融政策による
過剰流動性が不動産投資を後押ししているが、一方で駅前にあって店舗の割合が高く、厳しい収益環境が続いている。
取引は標準地規模の築浅ビルで２０億円程度と把握されるが、リート等の取引を含めればそれ以上の売買もみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性に優れた収益用不動産の売買から求められ、市場の実勢を的確に把握した価格となった。収益価格は
標準地の賃料水準や容積率等を前提とした収益力を測定した価格であり、コロナ禍においても不動産投資が衰えていな
い現状では中心的需要者の投資判断を左右する指標である。ここで両価格の試算過程を再吟味した結果、互いの精度に
遜色がなかった。以上により、両価格を共に重視して関連付け、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,150,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[ 90.2]

[ 98.0]
100

2,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で飲食・宿泊を中心に店舗需要が低
迷。オフィス需要にも不透明感漂う。金融緩
和・財政支出による過剰流動性が不動産市場
を下支えている。

他地域と同様に新型コロナウイルス感染症拡
大で店舗等の苦戦が続く。一方当該地域で大
規模開発計画等はなく、地域要因に特段の変
動はみられない。

個別的要因に変動はない。また、形状、二方
路、容積率により補修正を行っているが、こ
れら個別的要因による市場競争力の程度に変
動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０３ -405	品川区		建付地	（　）	不整形	南東40m都道、南8m、角地		商業地区計画等 (82,420)
b	ＭＳＫ（公）０３ -117	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西35m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	１９公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東55m都道、南西4.9m、角地		商業高度地区最高50m 駐車場整備地区 (100,600)
d	０７（公）３ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	ＥＧＣ（公）０３ -409	品川区		建付地	（　）	不整形	南22m都道、北西12m、北東8m、三方路		準工高度利用地区地区計画等 (60,660)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,548,105	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	2,599,634	100 [ 104.5]	2,487,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	2,440,000
b	(　 ) 3,595,997	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	4,291,223	100 [ 167.2]	2,566,521		2,520,000
c	(　 ) 2,784,653	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,676,511	100 [ 108.9]	2,457,770		2,410,000
d	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,470,312	100 [ 136.8]	2,536,778		2,490,000
e	(　 ) 4,472,016	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	4,400,392	100 [ 172.0]	2,558,367		2,510,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,480,000 円／㎡]

品川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	132,655,322	41,076,999	91,578,323	56,024,000	35,554,323	（　0.9263） 32,933,969	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	968,646,147 円　　　　（　 2,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	379.18	ＲＣ8F1B	3,040.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	581 ％	462 ㎡	18.8 m x 30.9 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、地下１階駐車場（機械式６台）、１～２階店舗、３～８階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	368.84	8.0	29.64	6,800	201,552	10.0	2,015,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	368.84	86.8	320.19	4,800	1,536,912	8.0	12,295,296
							0.0	0
3～ 5	事務所	368.84	77.9	287.36	4,480	1,287,373	6.0	7,724,238
							0.0	0
6～ 8	事務所	368.84	77.9	287.36	4,480	1,287,373	6.0	7,724,238
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	90.00

計		3,040.72	68.2	2,073.99		9,462,702		60,656,244
								0

⑨年額支払賃料	9,462,702 円　×　12ヶ月　＝　 113,552,424 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 2,073.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,598,195 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	136,150,619 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,951,531 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	132,079,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,656,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 576,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	132,655,322 円　　　　（　 287,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-32	3,224 ( 3,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,242	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,502 円/㎡　月額支払賃料（　 4,480 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-33	2,961 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,598
c	ＡＢＲ（公）０３賃貸　　　　-37	3,807 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,856

品川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,820,000 円	940,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	22,244,899 円	139,030,619　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,142,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,990,000 円	940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	940,000 円	940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	940,000 円	940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,076,999 円　（　　　　　　 88,911 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9263

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	940,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 3,040.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,024,000 円（　　　　　 121,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	132,655,322 円
②総費用	41,076,999 円
③純収益　①－②	91,578,323 円
④建物等に帰属する純収益	56,024,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,554,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,933,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 968,646,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,100,000 円／㎡）