別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 品川 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   品川 5-5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行 印  TEL.

鑑定評価額 99,800,000 円  １㎡当たりの価格 679,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 550,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 品川区二葉４丁目４０１番４ ｢二葉４－１４－１２｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度3種最低7m 地区計画等 (100,300) 1:2 工場、事務所兼住宅 ＲＣ4 中小規模の店舗、事 業所等が建ち並ぶ地 域 南8m区道 水道、ガス、下水 西大井 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商況の振るわない近隣商業地 域であるが、計画道路の進捗 により変化が予想される地域 街 路 ８ｍ区道 交通 施設 西大井駅西方 500m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度3種最低7m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の東側では都市計画道路（補助２９号）が事業中であり、将来的には自動車利用客も取り込み、集客力 の向上が期待されるものの、現状では商況が振るわないため、今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    729,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は品川区において主に近隣住民に財・サービスを提供する店舗等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は個人 事業者、中小事業法人の他、収益目的の個人投資家、不動産業者等。コロナ禍で飲食店等の収益力が落ち込んでいるが 、比較的高い容積率を活用した上層階の共同住宅が安定的に稼働しており、地価下落は限定的。品川区の近隣商業地域 では６０～１００万円／㎡の土地売買が多く、標準地規模の土地で１億円、土地建物総額で２億円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域での代替不動産の売買から得られ、区内近隣商業地域の序列を的確に示した価格となった。収益価 格は標準地に投資を行う者にとって意思決定の拠り所となる価格で、商業地にあっては地価形成への影響力が大きい。 本件では自用目的の取引も多くみられることに加え、背後の住宅地との価格差の縮小、コロナ禍による収益見通しの不 透明感を斟酌し、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　品川 5-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,000,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [144.8] [100.0] 100 677,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    691,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で飲食・宿泊を中心に店舗需要が低 迷。オフィス需要にも不透明感漂う。金融緩 和・財政支出による過剰流動性が不動産市場 を下支えている。 店舗の収益力が低下しているが、稼働の安定 した共同住宅の割合が高いことから他地域と の競争力に変化がなく、地域要因に特段の変 動はみられない。 個別的要因に変動はない。近隣地域において 標準的な規模・画地等の条件であり、代替競 争関係にある他の不動産と比較して競争力は 平均的といえる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％