鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０３ -13	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＮＳＫ（公）０３ -125	品川区		底地	（　）	ほぼ整形	北西6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
c	ＳＴＳ（公）０３ -129	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m都道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,400)
d	ＴＭＲ（公）０３ -304	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m区道、南2.6m、二方路		１住居高度地区2種 (70,160)
e	ＹＡＳ（公）０３ -10	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、南西8.6m、角地		商業地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 937,444	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	927,111	100 [ 82.1]	1,129,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 336,652) 1,122,173	100 [ 130.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	876,158	100 [ 80.4]	1,089,749		1,090,000
c	(　 1,124,920) 847,696	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	864,650	100 [ 82.6]	1,046,792		1,050,000
d	(　 ) 658,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.7]	858,403	100 [ 75.9]	1,130,966		1,130,000
e	(　 ) 976,305	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	942,182	100 [ 102.8]	916,519		917,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	限定価格	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

品川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,448,117	13,857,893	44,590,224	32,061,600	12,528,624	（　0.9268） 11,611,529	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	313,825,108 円　　　　（　 904,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	153.68	ＲＣ14	1,648.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	14.3 m x 26.8 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗及び２Ｆ～１４Ｆは各階２戸でそれぞれ５０㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.68	36.7	56.40	3,750	211,500	5.0	1,057,500
							1.0	211,500
2～ 3	住宅	115.02	87.4	100.48	3,430	344,646	1.0	344,646
							1.0	344,646
4～ 8	住宅	115.02	87.4	100.48	3,460	347,661	1.0	347,661
							1.0	347,661
9～13	住宅	115.02	87.4	100.48	3,490	350,675	1.0	350,675
							1.0	350,675
14～14	住宅	115.02	87.4	100.48	3,520	353,690	1.0	353,690
							1.0	353,690

計		1,648.94	82.6	1,362.64		4,746,162		5,592,162
								4,746,162

⑨年額支払賃料	4,746,162 円　×　12ヶ月　＝　 56,953,944 円
⑩a共益費（管理費）	165 円／㎡　×　 1,362.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,698,027 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,651,971 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,012,599 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,239,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,592,162 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,746,162 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,155,619 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,448,117 円　　　　（　 168,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯＳ（公）０３賃貸　　　　-25	3,183 ( 3,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	3,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,506 円/㎡　月額支払賃料（　 3,430 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＯＳ（公）０３賃貸　　　　-26	3,155 ( 3,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,389
c	ＹＯＳ（公）０３賃貸　　　　-27	3,146 ( 3,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	3,526

品川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,647,000 円	549,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,904,693 円	60,251,971　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 541,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,666,500 円	549,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	549,000 円	549,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	549,000 円	549,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,857,893 円　（　　　　　　 39,936 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9268

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	549,000,000 円	設計監理料率　 323,000 円／㎡　×　 1,648.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,061,600 円（　　　　　 92,397 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,448,117 円
②総費用	13,857,893 円
③純収益　①－②	44,590,224 円
④建物等に帰属する純収益	32,061,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,528,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,611,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313,825,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 904,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-2

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　立花　俊輔

印

TEL.

鑑定評価額

340,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区大井３丁目４１３８番２外｢大井３－５－６｣				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m (100,400)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗兼共同住宅が多く見られる商業地域	東20m都道	水道、ガス、下水	大井町 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

大井町駅南西方

500m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

池上通り沿いに低層階店舗、上層を共同住宅としたマンション利用が多くみられる商業地域で今後もこの環境を
維持するものと思われる。マンション需要を背景に地価は比較的堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 869,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大井・品川地区のほか区内類似の幹線道路沿いの商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は不
動産業者、一般事業法人、個人投資家等である。マンション適地を中心に底堅い需要がみとめられ、需給は比較的堅調
に推移していたが、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により実体経済の悪化懸念から取引はやや停滞している。１
億～５億円前後が市場の中心となる価格帯と見られるが、規模・立地によってはばらつきもみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

池上通り沿いに低層階を店舗とした中高層の店舗兼共同住宅が多くみられる商業地域である。店舗兼共同住宅としての
利用が最有効使用と認められることから市場の実態を反映した比準価格、標準地の収益性に基づく収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,000,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[100.0]
100

981,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響から取
引は停滞気味で、実体経済の悪化や先行きの
不透明感から地価は弱含みで推移している。

幹線道路沿いに低層階店舗付きのマンション
利用が多くみられる商業地域。土地の供給が
少なく地域要因の変動は小さい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０３ -112	品川区		建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＡＲＧ（公）０３ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m都道、北西4.2m、角地		商業 (100,500)
c	ＦＪＮ（公）０３ -9	品川区		建付地	（　）	長方形	南東15m区道、北東4m、角地		商業 (100,500)
d	ＴＭＲ（公）０３ -305	品川区		更地	（　）	不整形	南西18m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	ＭＳＫ（公）０３ -105	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22.7m都道、南東4.1m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 947,541	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	969,334	100 [ 92.0]	1,053,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 1,537,329	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,631,857	100 [ 146.9]	1,110,862		1,110,000
c	(　 ) 1,074,499	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,045,003	100 [ 103.9]	1,005,778		1,010,000
d	(　 ) 1,206,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,231,486	100 [ 97.7]	1,260,477		1,260,000
e	(　 ) 779,992	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	751,973	100 [ 74.7]	1,006,657		1,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

品川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,276,084	14,006,823	44,269,261	32,236,800	12,032,461	（　0.9268） 11,151,685	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	301,396,892 円　　　　（　 869,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	153.68	ＲＣ14	1,648.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	14.3 m x 26.8 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、１階店舗、駐車場、２階以上共同住宅（１ＤＫ５０㎡程度）を想定。駐車場は平置き２台。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

高層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.68	36.7	56.40	4,000	225,600	6.0	1,353,600
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	115.02	87.4	100.48	3,420	343,642	1.0	343,642
							1.0	343,642
5～ 7	共同住宅	115.02	87.4	100.48	3,420	343,642	1.0	343,642
							1.0	343,642
8～10	共同住宅	115.02	87.4	100.48	3,450	346,656	1.0	346,656
							1.0	346,656
11～14	共同住宅	115.02	87.4	100.48	3,480	349,670	1.0	349,670
							1.0	349,670

計		1,648.94	82.6	1,362.64		4,726,100		5,854,100
								4,500,500

⑨年額支払賃料	4,726,100 円　×　12ヶ月　＝　 56,713,200 円
⑩a共益費（管理費）	165 円／㎡　×　 1,362.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,698,027 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗、共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,411,227 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,006,561 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,124,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,854,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,614 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,500,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,095,804 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,276,084 円　　　　（　 167,943 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-10	2,942 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,496 円/㎡　月額支払賃料（　 3,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＣＢ（公）０３賃貸　　　　-11	3,854 ( 3,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,933
c	ＦＪＮ（公）０３賃貸　　　　-17	3,475 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,511

品川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,656,000 円	552,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,013,123 円	60,131,227　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 541,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,692,000 円	552,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	552,000 円	552,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	552,000 円	552,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,006,823 円　（　　　　　　 40,365 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9268

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	552,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,648.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,236,800 円（　　　　　 92,901 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,276,084 円
②総費用	14,006,823 円
③純収益　①－②	44,269,261 円
④建物等に帰属する純収益	32,236,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,032,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,151,685 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 301,396,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 869,000 円／㎡）