鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＧＣ（公）０３ -110	港区		建付地	（　）	台形	東3.7m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
b	ＮＫＭ（公）０３ -405	品川区		建付地	（　）	不整形	南東40m都道、南8m、角地		商業地区計画等 (82,420)
c	ＫＳＨ（公）０３ -404	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	西5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,300)
d	ＮＫＭ（公）０３ -407	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南21.6m都道、西6m、北5.4m、北東5.5m、四方路		商業 (85,310)
e	ＹＡＳ（公）０３ -408	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m区道、西10.9m、角地		準工 (80,287)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,614,566	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,625,868	100 [ 78.7]	2,065,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,070,000
b	(　 ) 2,548,105	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	2,599,634	100 [ 100.0]	2,599,634		2,600,000
c	(　 2,801,382) 2,334,195	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,385,547	100 [ 92.9]	2,567,865		2,570,000
d	(　 2,915,689) 2,236,176	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,307,877	100 [ 91.1]	2,533,345		2,530,000
e	(　 ) 1,957,487	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	1,997,931	100 [ 98.8]	2,022,197		2,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,350,000 円／㎡]

品川 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションとしての販売が投資行動として適切なため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,771,396,356	2,747,685,401	11	1,380,000	4,462.90	395,000	6,542.60
⑧開発法による価格	2,023,710,955 円　　　　（　 2,110,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	17.35 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
957 ㎡	㎡		㎡		17.35 ㎡	939.65 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 98.2 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
613.00 ㎡	6,542.60 ㎡	4,693.10 ㎡	1,849.50 ㎡	4,462.90 ㎡	ＲＣ・15F ( 78 戸) 57㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.2 ％）	（ 696.3 ％）	（ 499.5 ％）	（ 196.8 ％）	（ 68.21 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	36.0 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		35.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,380,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,380,000 円／㎡　　×　　 4,462.90 ㎡　　＝　　　　 6,158,802,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,158,802,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 395,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 406,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 406,850 円／㎡　　×　　　 6,542.60 ㎡　　＝　　　　 2,661,856,810 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,158,802,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 677,468,220 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,339,325,030 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	31 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	31 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	554,292,180 円	( 9 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 499,361,825 円
	販売総額(2期)	4,988,629,620 円	( 81 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 3,809,816,441 円
	販売総額(3期)	615,880,200 円	( 10 ％)	×　　0.7505	（ 33 ヶ月）	＝　　 462,218,090 円
収入合計		－	－	－	－	4,771,396,356 円
支出	建築工事費(1期)	532,371,362 円	( 20 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 496,596,006 円
	建築工事費(2期)	532,371,362 円	( 20 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 451,291,204 円
	建築工事費(3期)	1,597,114,086 円	( 60 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,219,716,027 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	338,734,110 円	( 50 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 305,165,560 円
	販売管理費(2期)	338,734,110 円	( 50 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 274,916,604 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,747,685,401 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,771,396,356 円　　－　　　　　　 2,747,685,401 円　　＝　　　　　 2,023,710,955 円 2,110,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -31

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

印

TEL.

鑑定評価額

2,110,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東五反田１丁目９２番４｢東五反田１－２－３９｣				②地積　(㎡)	957 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1.2:1	共同住宅ＳＲＣ13	高層マンション等が建ち並ぶ国道沿いの住宅地域	北西35m国道、三方路	水道、ガス、下水	五反田 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 970 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３５ｍ国道

交通

施設

五反田駅北東方

530m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道１号沿いに主として高層共同住宅が建ち並ぶ地域で、職住近接を志向する動きが依然として強いなか、当該
地域のマンション需要は底堅く、高層共同住宅地域として更に熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
セットバック　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,120,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として山手線内側に位置する高層共同住宅地域である。需要者の中心は大手マンション開発業者の他、
ファンド、不動産投資法人等が想定される。都心の好立地における分譲マンション需要はコロナ禍においても比較的堅
調であり、一方、都心マンション適地の物件供給は限定的であることから、昨今の経済情勢においても地価は安定して
いる。需要の中心となる価格帯は、１０００㎡前後の土地で２０～２５億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション適地に係る事例を多く採用して得られた比準価格は、マンション用地の需給動向を反映した実証的な価格で
あるが、やや古い取引事例も採用している点で精度が劣る。一方、開発法による価格は分譲マンション開発業者の投資
採算性を反映した理論的な価格であるが、建築費や投下資本収益率等の想定事項が多い。両手法とも一長一短を有する
ため、比準価格と開発法による価格を等しく斟酌し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,810,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.0]

100
[175.1]

[100.0]
100

2,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、こ
れまで上昇基調で推移してきた区内共同住宅
地の地価は、様子見により高止まりの状況に
ある。

五反田駅に近い国道１号沿いの共同住宅地域
で交通利便性の高さから分譲、賃貸ともに共
同住宅地の需要は旺盛であるが、感染症の拡
大で取引が停滞。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見
られない。

行政　　　　　　 -1.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＨＥ（公）０３ -123	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m区道、北4.8m、角地		１中専高度地区3種24m (70,254)
b	ＹＯＳ（公）０３ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.3m区道、中間画地		準工高度地区3種 (63,261)
c	ＯＳＹ（公）０３ -404	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (60,180)
d	ＫＳＨ（公）０３ -404	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	西5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,300)
e	ＥＧＣ（公）０３ -102	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北9.7m区道、西4m、角地		近商高度地区35m 第三種中高層階住 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,604,109	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,725,466	100 [ 111.2]	2,450,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 -2.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,450,000
b	(　 ) 1,531,375	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,528,312	100 [ 71.2]	2,146,506		2,150,000
c	(　 2,011,573) 1,590,301	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,638,010	100 [ 72.3]	2,265,574		2,270,000
d	(　 2,801,382) 2,334,195	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,385,547	100 [ 84.3]	2,829,830		2,830,000
e	(　 ) 2,445,397	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,378,920	100 [ 104.3]	2,280,844		2,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,290,000 円／㎡]

品川 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）地のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）の敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,699,795,194	2,666,302,718	11	1,350,000	4,462.90	388,000	6,542.60
⑧開発法による価格	2,033,492,476 円　　　　（　 2,120,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	17.35 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
957 ㎡	㎡		㎡		17.35 ㎡	939.65 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 98.2 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
613.00 ㎡	6,542.60 ㎡	4,693.10 ㎡	1,849.50 ㎡	4,462.90 ㎡	ＲＣ・15F ( 78 戸) 57㎡・２ＬＤＫ中心
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.2 ％）	（ 696.3 ％）	（ 499.5 ％）	（ 196.8 ％）	（ 68.21 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	36.0 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		35.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,350,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する同品等物件の取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,350,000 円／㎡　　×　　 4,462.90 ㎡　　＝　　　　 6,024,915,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,024,915,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 388,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 399,640 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 399,640 円／㎡　　×　　　 6,542.60 ㎡　　＝　　　　 2,614,684,664 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,024,915,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 602,491,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,217,176,164 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	想定されるディベロッパーの借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	24 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	301,245,750 円	( 5 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 271,392,296 円
	販売総額(2期)	301,245,750 円	( 5 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 250,967,834 円
	販売総額(3期)	5,422,423,500 円	( 90 ％)	×　　0.7704	（ 30 ヶ月）	＝　　 4,177,435,064 円
収入合計		－	－	－	－	4,699,795,194 円
支出	建築工事費(1期)	522,936,933 円	( 20 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 487,795,571 円
	建築工事費(2期)	522,936,933 円	( 20 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 443,293,638 円
	建築工事費(3期)	1,568,810,798 円	( 60 ％)	×　　0.7704	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,208,611,839 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	240,996,600 円	( 40 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 220,921,583 円
	販売管理費(2期)	240,996,600 円	( 40 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 207,883,667 円
	販売管理費(3期)	120,498,300 円	( 20 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 97,796,420 円
支出合計		－	－	－	－	2,666,302,718 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,699,795,194 円　　－　　　　　　 2,666,302,718 円　　＝　　　　　 2,033,492,476 円 2,120,000 円／㎡