鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０３ -7	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,176)
b	ＡＢＲ（公）０３ -301	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	ＥＧＣ（公）０３ -6	品川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,159)
d	ＡＲＧ（公）０３ -101	品川区		建付地	（　）	台形	東3m区道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 608,490	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	581,576	100 [ 89.1]	652,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	653,000
b	(　 ) 591,507	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	581,551	100 [ 84.8]	685,791		686,000
c	(　 ) 660,994	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	651,832	100 [ 91.2]	714,728		715,000
d	(　 ) 578,142	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	549,780	100 [ 81.2]	677,069		677,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 683,000 円／㎡]

品川 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,970,415	758,471	3,211,944	1,488,740	1,723,204	（　0.9712） 1,673,576	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	41,839,400 円　　　　（　 510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	ＬＳ2	98.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	168 ％	82 ㎡	6.4 m x 13.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ　平均専有面積２５㎡前後

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	49.00	100.0	49.00	3,300	161,700	1.0	161,700
							1.0	161,700
2～ 2	住宅	49.00	100.0	49.00	3,360	164,640	1.0	164,640
							1.0	164,640
～

～

～

計		98.00	100.0	98.00		326,340		326,340
								326,340

⑨年額支払賃料	326,340 円　×　12ヶ月　＝　 3,916,080 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 176,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,092,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,887,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 79,459 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,970,415 円　　　　（　 48,420 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-55	4,449 ( 4,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	3,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,435 円/㎡　月額支払賃料（　 3,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-56	3,937 ( 3,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,423
c	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-13	3,048 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,421

品川 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,600 円	20,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	396,971 円	4,092,480　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 758,471 円　（　　　　　　 9,250 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0601 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,488,740 円（　　　　　 18,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,970,415 円
②総費用	758,471 円
③純収益　①－②	3,211,944 円
④建物等に帰属する純収益	1,488,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,723,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,673,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,839,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -23

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

印

TEL.

鑑定評価額

52,700,000 円

１㎡当たりの価格

643,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区豊町６丁目２２４番５｢豊町６－２０－１｣				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,168)
	1:2	住宅ＬＳ3	中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4.2m区道	水道、ガス、下水	中延 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 84 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北４．２ｍ
区道

交通

施設

中延駅東方

170m

法令

規制

１住居
(70,168)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国道１号線背後に、主に戸建住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域で、交通利便性及び居住環境が良好であることか
ら根強い住宅需要を有し、今後も低層住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 685,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 483,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域は中延駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域で、同一需給圏は主として区内東急線及び都営浅草線沿線の住宅地域
。需要者の中心は自己使用目的の個人で標準的なサラリーマン世帯が想定される。需要の中心的価格帯は８０㎡前後の
土地で５０００万円～５５００万円程度、新築建売住宅で６５００万円～７０００万円程度。５０㎡程度の小規模画地
の場合には㎡当たり８０万円～９０万円程度の取引も見られる。コロナ禍においても比較的安定した需要を有する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住環境良好な住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人が想定される。これらの
需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し、代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定
を行う傾向にある。本件比準価格は、同一需給圏における代替性の高い取引事例を基に求められた価格で信頼性が高い
ことからこれを重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 685,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

646,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    649,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、こ
れまで上昇基調で推移してきた区内住宅地の
地価は、景気の先行き不透明感からやや下落
傾向にある。

駅に近い住環境良好な住宅地域で、交通利便
性の高さから住宅需要は底堅い。コロナ禍に
あっても取引は比較的堅調で、地価への影響
は軽微である。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０３ -5	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m区道、中間画地		１住居高度3種最低7m (70,172)
b	ＮＫＭ（公）０３ -110	品川区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	ＫＳＨ（公）０３ -4	品川区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		準工高度地区2種地区計画 (70,200)
d	ＳＳＫ（公）０３ -301	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
e	ＳＳＫ（公）０３ -111	品川区		建付地	（　）	不整形	西4.3m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 839,104	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	823,319	100 [ 115.2]	714,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	715,000
b	(　 977,957) 769,160	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	747,292	100 [ 112.7]	663,081		663,000
c	(　 ) 779,347	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	618,490	100 [ 91.1]	678,913		679,000
d	(　 ) 718,355	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	689,345	100 [ 101.9]	676,492		676,000
e	(　 ) 678,525	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	748,743	100 [ 108.9]	687,551		688,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 685,000 円／㎡]

品川 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,941,272	748,086	3,193,186	1,562,440	1,630,746	（　0.9712） 1,583,781	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	39,594,525 円　　　　（　 483,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	ＬＳ2	98.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	168 ％	82 ㎡	6.4 m x 13.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルーム（平均専有面積約２４．５㎡）を計４戸想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	49.00	100.0	49.00	3,350	164,150	1.0	164,150
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	49.00	100.0	49.00	3,400	166,600	1.0	166,600
							0.0	0
～

～

～

計		98.00	100.0	98.00		330,750		330,750
								0

⑨年額支払賃料	330,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,969,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 176,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,145,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,938,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,142 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,941,272 円　　　　（　 48,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-22	3,828 ( 3,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	3,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,403 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-23	3,485 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,383
c	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-17	3,680 ( 3,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,540

品川 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,600 円	21,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	373,086 円	4,145,400　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,200 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 748,086 円　（　　　　　　 9,123 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0601 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,562,440 円（　　　　　 19,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,941,272 円
②総費用	748,086 円
③純収益　①－②	3,193,186 円
④建物等に帰属する純収益	1,562,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,630,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,583,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,314 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,594,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 483,000 円／㎡）