鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＨＥ（公）０３ -121	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22.5m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＴＭＲ（公）０３ -305	品川区		更地	（　）	不整形	南西18m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＹＡＳ（公）０３ -3	品川区		更地	（　）	不整形	西22m都道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＯＳＹ（公）０３ -14	品川区		更地	（　）	長方形	南4.1m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	ＡＲＧ（公）０３ -104	品川区		建付地	（　）	長方形	南3.7m私道、西3.4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,299,294	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,369,456	100 [ 96.7]	1,416,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,370,000
b	(　 ) 1,206,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,231,486	100 [ 90.9]	1,354,770		1,310,000
c	(　 ) 782,158	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	910,984	100 [ 70.7]	1,288,521		1,250,000
d	(　 ) 1,167,413	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,109,598	100 [ 69.5]	1,596,544		1,550,000
e	(　 ) 1,086,282	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.6]	1,040,146	100 [ 71.4]	1,456,787		1,410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,370,000 円／㎡]

品川 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,611,482	20,304,846	66,306,636	42,408,000	23,898,636	（　0.9371） 22,395,412	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	639,868,914 円　　　　（　 1,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	259.20	ＳＲＣ11	2,407.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	533 ㎡	16.2 m x 25.2 m	前面道路：区道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１１階建て共同住宅（１ＬＤＫタイプ約５０㎡）を想定

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	197.77	25.4	50.25	3,100	155,775	1.0	155,775
							1.0	155,775
2～ 4	住宅	220.97	90.6	200.25	3,300	660,825	1.0	660,825
							1.0	660,825
5～ 7	住宅	220.97	90.6	200.25	3,350	670,838	1.0	670,838
							1.0	670,838
8～10	住宅	220.97	90.6	200.25	3,400	680,850	1.0	680,850
							1.0	680,850
11～11	住宅	220.97	90.6	200.25	3,450	690,863	1.0	690,863
							1.0	690,863

計		2,407.47	85.3	2,052.75		6,884,177		6,884,177
								6,884,177

⑨年額支払賃料	6,884,177 円　×　12ヶ月　＝　 82,610,124 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,052.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,926,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	87,536,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,466,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	84,869,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,884,177 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,884,177 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,676,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,611,482 円　　　　（　 162,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０３賃貸　　　　-18	3,372 ( 3,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＳＫ（公）０３賃貸　　　　-19	2,965 ( 2,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,239
c	ＮＳＫ（公）０３賃貸　　　　-21	3,512 ( 3,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.5]	100 [100.0]	3,761

品川 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,232,000 円	744,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,112,346 円	89,336,724　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,148,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,324,000 円	744,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,304,846 円　（　　　　　　 38,095 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	744,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,407.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,408,000 円（　　　　　 79,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,611,482 円
②総費用	20,304,846 円
③純収益　①－②	66,306,636 円
④建物等に帰属する純収益	42,408,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,898,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,395,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 639,868,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -21

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

印

TEL.

鑑定評価額

698,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区北品川１丁目１２３番４外｢北品川１－８－１４｣				②地積　(㎡)	533 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他） (70,400)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ11	中高層の事務所、マンションが混在する住宅地域	南東11.6m区道	水道、ガス、下水	北品川 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い

街

路

１１．６ｍ区道

交通

施設

北品川駅北東方

380m

法令

規制

準工
(70,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅や事務所が見られる住宅地域であるが、今後は事務所等が減少し、共同住宅の割合が増加していくもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,240,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区または港区の共同住宅に事務所等が混在する住宅地域である。事業用地または共同住宅用地として
利用が可能なため、需要者の中心は事業会社、不動産開発業者等の法人である。コロナ禍により不動産取引は停滞した
が、賃貸住宅の稼働は比較的良好で、都心部の土地需要は底堅い状況が続いている。街路条件や基準容積率等の地域要
因や敷地規模により幅が見られるが、単価で１．２～１．５百万円／㎡、総額１億円以上の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は共同住宅に事務所が混在する住宅地域にあり、容積率の活用を前提とした取引が中心と考えられ、収益価
格が説得力を有する。一方比準価格については、指定容積率が類似する取引事例を採用して試算されており、市場の特
性が反映されている実証的な価格となっている。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討
及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 835,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[107.0]

100
[ 57.8]

[ 97.0]
100

1,310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

株高や低金利が続いており、都心部の土地は
実需・投資需要共に安定的に推移している。
区内の人口は９月以降減少に転じた。

対象地域に影響を与える開発事業は見られな
い。賃貸住宅の稼働は今のところ安定的であ
る。

画地条件がやや劣るのみで、代替・競争関係
にある他の不動産と比較し、競争力はほぼ同
等である。個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０３ -3	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m区道、北東5.4m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
b	ＳＳＫ（公）０３ -127	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	北東7.3m区道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＴＭＲ（公）０３ -305	品川区		更地	（　）	不整形	南西18m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＮＫＭ（公）０３ -202	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m区道、中間画地		商業 (99,490)
e	ＭＳＫ（公）０３ -101	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,224,300	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	1,138,565	100 [ 77.6]	1,467,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,420,000
b	(　 ) 1,205,601	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,251,414	100 [ 92.2]	1,357,282		1,320,000
c	(　 ) 1,206,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,231,486	100 [ 90.9]	1,354,770		1,310,000
d	(　 ) 1,559,438	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,573,615	100 [ 103.9]	1,514,548		1,470,000
e	(　 ) 1,235,968	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,258,215	100 [ 88.3]	1,424,932		1,380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,370,000 円／㎡]

品川 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	87,428,205	20,390,632	67,037,573	42,408,000	24,629,573	（　0.9371） 23,080,373	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	659,439,229 円　　　　（　 1,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	259.20	ＳＲＣ11	2,407.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	533 ㎡	16.2 m x 25.2 m	前面道路：区道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階エントランス・共同住宅・駐車場、２～１１階共同住宅（１ＬＤＫ、５０㎡程度）

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	197.77	25.4	50.25	3,100	155,775	1.0	155,775
							1.0	155,775
2～ 4	住宅	220.97	90.6	200.25	3,300	660,825	1.0	660,825
							1.0	660,825
5～ 7	住宅	220.97	90.6	200.25	3,400	680,850	1.0	680,850
							1.0	680,850
8～10	住宅	220.97	90.6	200.25	3,450	690,863	1.0	690,863
							1.0	690,863
11～11	住宅	220.97	90.6	200.25	3,500	700,875	1.0	700,875
							1.0	700,875

計		2,407.47	85.3	2,052.75		6,954,264		6,954,264
								6,954,264

⑨年額支払賃料	6,954,264 円　×　12ヶ月　＝　 83,451,168 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,052.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,926,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,377,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,508,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	85,668,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,954,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,954,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,693,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	87,428,205 円　　　　（　 164,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-21	3,314 ( 3,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-22	3,158 ( 3,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,288
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-23	3,372 ( 3,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,407

品川 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,232,000 円	744,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,198,132 円	90,177,768　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,148,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,324,000 円	744,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,390,632 円　（　　　　　　 38,256 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	744,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,407.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,408,000 円（　　　　　 79,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	87,428,205 円
②総費用	20,390,632 円
③純収益　①－②	67,037,573 円
④建物等に帰属する純収益	42,408,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,629,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,080,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 659,439,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,240,000 円／㎡）