鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０３ -4	品川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4m私道、北西2m、角地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＳＳＫ（公）０３ -109	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	ＹＯＳ（公）０３ -407	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＹＡＳ（公）０３ -14	品川区		建付地	（　）	長方形	北西3.9m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＹＯＳ（公）０３ -109	品川区		建付地	（　）	長方形	北西3.5m私道、南西2.8m、角地		１住居高度3種最低7m 地区計画等 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 487,092	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 82.0]	581,540	100 [ 84.3]	689,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	717,000
b	(　 ) 667,497	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	650,969	100 [ 88.0]	739,738		769,000
c	(　 ) 509,586	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	521,841	100 [ 82.6]	631,769		657,000
d	(　 ) 675,247	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	666,556	100 [ 92.1]	723,731		753,000
e	(　 ) 620,418	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	599,295	100 [ 85.7]	699,294		727,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 725,000 円／㎡]

品川 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,074,750	791,600	3,283,150	1,591,920	1,691,230	（　0.9656） 1,633,052	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	40,826,300 円　　　　（　 486,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	84 ㎡	8.4 m x 10.7 m	前面道路：区道　 3.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸（１ＤＫタイプが２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,200	160,000	1.0	160,000
							1.0	160,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,500	175,000	1.0	175,000
							1.0	175,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		335,000		335,000
								335,000

⑨年額支払賃料	335,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,020,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 180,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,200,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 210,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,990,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,074,750 円　　　　（　 48,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＴＳ（公）０３賃貸　　　　-9	3,903 ( 3,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＴＳ（公）０３賃貸　　　　-10	3,892 ( 3,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,779
c	ＳＴＳ（公）０３賃貸　　　　-11	2,930 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,021

品川 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	407,400 円	4,200,000　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,600 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 791,600 円　（　　　　　　 9,424 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9656

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0601 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,591,920 円（　　　　　 18,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,074,750 円
②総費用	791,600 円
③純収益　①－②	3,283,150 円
④建物等に帰属する純収益	1,591,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,691,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,633,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,826,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -11

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　田村　直之

印

TEL.

鑑定評価額

57,900,000 円

１㎡当たりの価格

689,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区南品川６丁目１４３６番２｢南品川６－７－３６｣				②地積　(㎡)	84 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	共同住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域	南東3.7m区道	水道、ガス、下水	大井町 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、　　３
．７ｍ区道

交通

施設

大井町駅北東方

500m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因が認められないことから、当面は現状を維持するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 733,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 512,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区の東部から南部にかけての住宅地域の一帯と判定した。中心的な需要者は区内居住者であるが、
区外からの転入者も多い。主な取引は、ミニ開発による建築条件付きの土地や建売分譲住宅である。生活利便性が良好
なこと等から、取引動向は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりバラつきが認められるが、新築
建売住宅で概ね総額５千万円～７千万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、ＪＲ京浜東北線・東急大井町線・りんかい線「大井町」駅から徒歩圏に位置する。標準的規模の画地で
は自用目的の取引が市場の中心であり、収益性よりも居住の快適性を主として価格形成がなされる傾向にある。よって
、市場の取引動向を反映した比準価格をやや重視し、収益価格も比較考量し、更に代表標準地からの検討を踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 685,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[102.5]

[104.0]
100

688,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    696,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による景気への影響は中長期にわた
る可能性があり、今後の金融環境と財政支援
の状況及び動向を注視する必要がある。

大井町駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地
域要因の大きな変動はなく、需給は安定して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０３ -301	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
b	ＦＪＮ（公）０３ -303	品川区		建付地	（　）	長方形	北西4.1m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,164)
c	ＴＣＢ（公）０３ -9	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	ＦＪＮ（公）０３ -302	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.1m区道、東3.2m、二方路		１中専高度地区2種 (70,164)
e	ＥＧＣ（公）０３ -16	品川区		更地	（　）	長方形	北4.4m区道、中間画地		１住居 (70,176)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 718,355	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	689,345	100 [ 98.0]	703,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	732,000
b	(　 ) 677,267	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	669,220	100 [ 98.0]	682,878		710,000
c	(　 ) 573,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	573,651	100 [ 94.1]	609,618		634,000
d	(　 ) 884,058	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	856,592	100 [ 100.0]	856,592		891,000
e	(　 ) 677,656	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	676,301	100 [ 101.0]	669,605		696,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 733,000 円／㎡]

品川 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,137,556	1,240,626	3,896,930	2,115,190	1,781,740	（　0.9656） 1,720,448	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	43,011,200 円　　　　（　 512,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.00	ＬＳ3	119.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	84 ㎡	8.4 m x 10.7 m	前面道路：区道　 3.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸（２ＤＫタイプが２戸、１ＤＫタイプが１戸）、計３戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	44.00	100.0	44.00	3,500	154,000	2.0	308,000
							1.0	154,000
2～ 2	住宅	44.00	100.0	44.00	3,594	158,136	2.0	316,272
							1.0	158,136
3～ 3	住宅	31.00	100.0	31.00	3,650	113,150	2.0	226,300
							1.0	113,150
～

～

計		119.00	100.0	119.00		425,286		850,572
								425,286

⑨年額支払賃料	425,286 円　×　12ヶ月　＝　 5,103,432 円
⑩a共益費（管理費）	151 円／㎡　×　 119.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 215,628 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,319,060 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,548 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,026,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	850,572 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 425,286 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 103,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,137,556 円　　　　（　 61,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０３賃貸　　　　-11	4,208 ( 4,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	3,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,677 円/㎡　月額支払賃料（　 3,594 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳＫ（公）０３賃貸　　　　-45	3,903 ( 3,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,753
c	ＷＴＮ（公）０３賃貸　　　　-26	3,835 ( 3,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,652

品川 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,100 円	28,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	760,626 円	5,319,060　×　　　　 14.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,240,626 円　（　　　　　　 14,769 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9656

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 119.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0601 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,115,190 円（　　　　　 25,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,137,556 円
②総費用	1,240,626 円
③純収益　①－②	3,896,930 円
④建物等に帰属する純収益	2,115,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,781,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,720,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,011,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512,000 円／㎡）