鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０３ -106	品川区		更地	（　）	長方形	南5.4m区道、中間画地		１低専 (60,150)
b	ＹＯＳ（公）０３ -1	品川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.4m区道、東7.2m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
c	ＳＳＫ（公）０３ -105	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	ＫＳＨ（公）０３ -9	品川区		更地	（　）	長方形	西7.6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
e	ＮＳＫ（公）０３ -110	品川区		更地	（　）	長方形	南4.1m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,395,700	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,351,835	100 [ 101.0]	1,338,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,340,000
b	(　 ) 1,332,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	1,231,372	100 [ 99.0]	1,243,810		1,240,000
c	(　 ) 1,180,573	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,191,093	100 [ 98.0]	1,215,401		1,220,000
d	(　 ) 1,360,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,321,317	100 [ 108.1]	1,222,310		1,220,000
e	(　 ) 1,459,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,390,337	100 [ 100.0]	1,390,337		1,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

品川 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,987,503	4,237,262	19,750,241	6,949,600	12,800,641	（　0.9612） 12,303,976	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	323,788,842 円　　　　（　 1,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	296 ㎡	16.4 m x 18.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積６０～７０㎡程度の２ＬＤＫタイプの住宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	140.00	85.0	119.00	4,400	523,600	2.0	1,047,200
							1.0	523,600
2～ 2	居宅	140.00	90.0	126.00	4,500	567,000	2.0	1,134,000
							1.0	567,000
3～ 3	居宅	140.00	90.0	126.00	4,600	579,600	2.0	1,159,200
							1.0	579,600
～

～

計		420.00	88.3	371.00		1,670,200		3,340,400
								1,670,200

⑨年額支払賃料	1,670,200 円　×　12ヶ月　＝　 20,042,400 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,335,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,378,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,428,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,549,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,340,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,670,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 406,669 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,987,503 円　　　　（　 81,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-18	4,945 ( 4,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,604 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-19	4,537 ( 4,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,827
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-20	4,023 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,283

品川 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,000 円	119,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,973,262 円	24,978,000　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 657,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,237,262 円　（　　　　　　 14,315 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9612

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,949,600 円（　　　　　 23,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,987,503 円
②総費用	4,237,262 円
③純収益　①－②	19,750,241 円
④建物等に帰属する純収益	6,949,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,800,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,303,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,788,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,090,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
品川 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -9

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

印

TEL.

鑑定評価額

370,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東五反田５丁目６０番２８８｢東五反田５－１７－６｣				②地積　(㎡)	296 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1:1.2	共同住宅Ｓ3	中規模一般住宅等が多い高台の著名な住宅地域	北5.4m区道	水道、ガス、下水	五反田 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

城南五山の池田山と呼ばれる
高級住宅地域

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

五反田駅北方

570m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ名声の高い住宅地域であり、今後も同様な住宅地域として推移するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 907,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区・目黒区・港区内の高級住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・法人、不動産開発業者
等の法人である。コロナ禍により不動産取引は停滞したが、都心部の良質な土地の需要は底堅い状況が続いている。街
路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られるが、単価で１．１～１．５百万円／㎡、総額２億円以上の取引が多
く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は共同住宅や戸建住宅が見られる高級住宅地域にあり、当該住宅地域の名声に着目した取引が中心と考えら
れ、比準価格が説得力を有するが、共同住宅も多く見られることから収益性についても考慮すべきである。従って比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,150,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

1,250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

株高や低金利が続いており、都心部の土地は
実需・投資需要共に安定的に推移している。
区内の人口は９月以降減少に転じた。

対象地北側で開発が行われたが、熟成した低
層住宅地域であるため、地域要因に影響は見
られない。

ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・
競争関係にある他の不動産と比較し、競争力
は同等である。個別的要因に変動は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０３ -106	品川区		更地	（　）	長方形	南5.4m区道、中間画地		１低専 (60,150)
b	ＹＡＳ（公）０３ -303	品川区		更地	（　）	長方形	南5.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	ＹＯＳ（公）０３ -1	品川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.4m区道、東7.2m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
d	ＹＡＳ（公）０３ -103	品川区		建付地	（　）	台形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
e	ＹＡＳ（公）０３ -401	品川区		建付地	（　）	台形	北6.2m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,395,700	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,362,469	100 [ 101.0]	1,348,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,350,000
b	(　 ) 1,159,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,104,405	100 [ 101.0]	1,093,470		1,090,000
c	(　 ) 1,332,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	1,231,372	100 [ 93.1]	1,322,634		1,320,000
d	(　 ) 1,099,903	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	1,140,130	100 [ 83.8]	1,360,537		1,360,000
e	(　 ) 1,141,553	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,156,246	100 [ 90.0]	1,284,718		1,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,320,000 円／㎡]

品川 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,589,102	4,080,474	17,508,628	6,891,200	10,617,428	（　0.9612） 10,205,472	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	268,565,053 円　　　　（　 907,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	296 ㎡	16.4 m x 18.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ、７０㎡前後

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	85.0	119.00	4,000	476,000	1.0	476,000
							1.0	476,000
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	4,200	529,200	1.0	529,200
							1.0	529,200
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	4,200	529,200	1.0	529,200
							1.0	529,200
～

～

計		420.00	88.3	371.00		1,534,400		1,534,400
								1,534,400

⑨年額支払賃料	1,534,400 円　×　12ヶ月　＝　 18,412,800 円
⑩a共益費（管理費）	230 円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,023,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,436,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,115,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,200,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,534,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,534,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 373,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,589,102 円　　　　（　 72,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-19	4,537 ( 4,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,293 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-20	4,023 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,237
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-32	3,734 ( 3,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,850

品川 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	118,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,829,974 円	22,316,760　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 657,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,080,474 円　（　　　　　　 13,785 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9612

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,891,200 円（　　　　　 23,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,589,102 円
②総費用	4,080,474 円
③純収益　①－②	17,508,628 円
④建物等に帰属する純収益	6,891,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,617,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,205,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,565,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 907,000 円／㎡）