鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）３ -37	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m道路、北西20m、二方路		準工地区計画等 (70,200)
b	０３（公）３ -36	江東区		建付地	（　）	長方形	南19.7m私道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
c	１４（公）３ -43	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南30m私道、西18m、角地		工専 (80,200)
d	Ｒ３１１１５ -967	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	東30m区道、中間画地		工専 (70,200)
e	１７１１８ -36	大田区		建付地	（　）	長方形	北東18m区道、北西18m、角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 461,466	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	393,980	100 [ 115.5]	341,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 406,816	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	347,150	100 [ 103.5]	335,411		335,000
c	(　 ) 301,958	100 [ 120.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	255,296	100 [ 85.5]	298,592		299,000
d	(　 ) 359,124	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,771	100 [ 135.0]	276,127		276,000
e	(　 ) 465,436	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	474,301	100 [ 128.7]	368,532		369,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	その他	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

江東 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,592,339,177	953,165,520	3,639,173,657	2,359,840,000	1,279,333,657	（　0.9321） 1,192,466,902	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,392,069,095 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	50,700.00	Ｓ5	253,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	126,956 ㎡	376.0 m x 333.0 m	前面道路：道路　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、倉庫

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種・同用途の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫	50,700.00	90.0	45,630.00	1,780	81,221,400	3.0	243,664,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		253,500.00	90.0	228,150.00		406,107,000		1,218,321,000
								0

⑨年額支払賃料	406,107,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,873,284,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,873,284,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,397,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,580,886,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,218,321,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,452,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,592,339,177 円　　　　（　 36,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２（公賃）３　　　　-39	1,751 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,784 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２（公賃）３　　　　-40	2,501 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,647
c	０２（公賃）３　　　　-41	1,601 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,977

江東 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600,000 円	39,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	146,198,520 円	4,873,284,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,767,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200,000 円	39,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200,000 円	39,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200,000 円	39,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 953,165,520 円　（　　　　　　 7,508 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 253,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,359,840,000 円（　　　　　 18,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,592,339,177 円
②総費用	953,165,520 円
③純収益　①－②	3,639,173,657 円
④建物等に帰属する純収益	2,359,840,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,279,333,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,192,466,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,393 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,392,069,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
江東 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 9-1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　降矢　等

印

TEL.

鑑定評価額

35,900,000,000 円

１㎡当たりの価格

283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区有明３丁目１５番１外｢有明３－１４－３｣				②地積　(㎡)	126,956 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他）臨港地区 (70,200)
	台形 1.2:1	倉庫Ｓ1	大規模倉庫が建ち並ぶ臨海副都心近接の工業地域	南西40m道路	水道、下水	国際展示場 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 150 ｍ、南 670 ｍ、北 380 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　 120,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ道路

交通

施設

国際展示場駅南東方

830m

法令

規制

工専
(70,200)
準防
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

臨海工業地域としてその地域要因自体に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京港湾部の流通業務地域及びこれに近接する工業地域と判定される。需要者は都心部への接近性や港湾
施設・空港・高速道路等の交通利便を重視する物流大手、準大手の関連企業等が中心。特に東京港湾エリアにあっては
土地の供給が限定的であり稀少性を有する一方で、当標準地のように大規模地となれば総額がかなり高額となるので需
要者も限定的となる。このように湾岸エリアの不動産市場に関しては、一般市場とはその様相が大きく異なっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年は物流施設等を投資対象とする傾向が拡大しており、収益性を重視して価格設定を行い、市場参入する投資家等も
見られるが、当標準地は実質的には自己使用目的の倉庫・事業所であること、及び当標準地（土地）より得られる収益
目的で市場に参入する投資家等は少ないものと考える。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格
を重視して、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大による巣ご
もり需要の高まりを背景に、通販関連の倉庫
・物流施設に適した工業地の市場動向は大方
堅調である。

当地域の物流用地は大規模でその取得者は自
己使用目的の大企業等と限定的。堅調な通販
関連とは少々市況が異なり、地価の推移は概
ね横ばいである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４（公）３ -43	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南30m私道、西18m、角地		工専 (80,200)
b	１８（公）３ -37	江東区		更地	（　）	ほぼ台形	北30m都道、西18.8m、角地		工専 (80,200)
c	０３（公）３ -36	江東区		建付地	（　）	長方形	南19.7m私道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
d	０３（公）３ -37	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m道路、北西20m、二方路		準工地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,958	100 [ 120.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	249,922	100 [ 98.0]	255,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 481,865	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	492,157	100 [ 135.0]	364,561		365,000
c	(　 ) 406,816	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,141	100 [ 162.0]	270,457		270,000
d	(　 ) 461,466	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	458,390	100 [ 163.6]	280,189		280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	その他	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

江東 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋立てから時間が経過しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,556,219,656	952,015,644	3,604,204,012	2,359,840,000	1,244,364,012	（　0.9321） 1,159,871,696	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,615,992,762 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	50,700.00	Ｓ5	253,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	126,956 ㎡	376.0 m x 330.0 m	前面道路：道路　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

マルチ型賃貸倉庫を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

車路等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫	50,700.00	90.0	45,630.00	1,766	80,582,580	3.0	241,747,740
							0.0	0
～

～

～

～

計		253,500.00	90.0	228,150.00		402,912,900		1,208,738,700
								0

⑨年額支払賃料	402,912,900 円　×　12ヶ月　＝　 4,834,954,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,834,954,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 290,097,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,544,857,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,208,738,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,362,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,556,219,656 円　　　　（　 35,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）３　　　　-34	2,456 ( 2,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,766 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１（公賃）３　　　　-35	2,449 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	1,586
c	０１（公賃）３　　　　-36	3,512 ( 3,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,018

江東 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600,000 円	39,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	145,048,644 円	4,834,954,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,767,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200,000 円	39,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200,000 円	39,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200,000 円	39,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 952,015,644 円　（　　　　　　 7,499 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 253,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,359,840,000 円（　　　　　 18,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,556,219,656 円
②総費用	952,015,644 円
③純収益　①－②	3,604,204,012 円
④建物等に帰属する純収益	2,359,840,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,244,364,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,159,871,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,615,992,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）